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长租公寓市场现状和趋势浅析

莫默公寓 · · 2018-05-30 09:56:00

  莫默公寓从流动人口和房源闲置状况两方面分析了国内长租公寓市场现状和趋势,表示长租公寓的兴起是时代进化的必然产物。

  中国正从“房奴”到“租客”的转变

  根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2016)》显示,2015年我国流动人口规模达2.47亿人,占总人口的18%,相当于每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年我国仍有2亿以上的流动人口,70%流动人口通过租房居住,若按目前月均租金475元来测算,因此年租金已突破万亿。

  资料来源:国务院新闻办公室网站

  在人口流入最多的一二线城市中,高房价梯度差几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格,驱使大家成为租客的转变。但对供给方来说,目前这样的一种市场转变,也为公寓行业的发展提供了良好的市场需求。

  国内租赁市场充满了遐想的空间

  与欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比,不难发现,住房自有率与经济增长呈负相关关系,也就是租房比例与其呈正相关关系。租房比例高的国家,几乎都是经济发达的国家,而租房比例低的国家,则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。

  资料来源:Social Housing in UNECE Region

  图中可见,英美等较发达国家自有住宅率普遍在60-70%,而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上,甚至一度高达97%。在德国过半的居民选择租房,房屋自有率只有42%。

  而在中国住房自有率达到74%,只有26%的租房比例,足以说明我国租赁市场不健全。但未来随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和其体系,租房比例将会不断攀升,国内租赁市场将充满着遐想的空间。

  租赁市场发展滞后,品牌公寓市占不到 2% 

  根据全国第六次人口普查数据显示,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。可见,我国的住房租赁市场仍以个体房东为主体,机构参与者缺少,导致专业租赁经营业务发展相对滞后。同时房企重售轻租,个人房东卖房套利,经纪公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。而在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。

  但租赁市场是一个持久的刚需市场,中国目前品牌公寓的规模市占不到2%,开发商和传统物业都向“存量资产管理和服务增值”转型,因此未来发展空间非常大。

  消费升级背景下,租赁市场被迫升级 

  目前租房市场租房者八成是 85 后,超 45%为 90 后。

  资料来源:赶集网《租房市场报告》

  新一代的白领对生活质量有一定追 求,不同于老一辈做房奴存钱买房,他们更倾向于享受生活追求小资;另一方面 90 后更自我和特立独行,而且具有强烈社交需求的,未来他们也将成为消费的主力人群。因此普通的租赁房屋不可能满足这两种人群,在消费升级的背景下,公寓行业必定会受益。

  资料来源:草根调研

  多种模式并进,竞争中创造市场佳境

  长租公寓的爆发随着房地产互联网化的加深而伴生的。目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类;从空间分布上可分为集中式和分散式。

  集中式大多以整栋楼为基本单位,分散式则以房间为基本单位,分散于城市不同区域。此外,由于公寓运营商根据不同租客的定位,赋予房间不同的装修风格以及相关服务特色,在租客终端的产品上有略微的差异。

  但无论是分散式还是集中式,都是持久的刚需市场,企业与企业之间的竞争,将给市场创造出难以想象的佳境。

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