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陈昱彤:长租公寓须破除四大难题

观点地产网 · · 2018-06-28 08:42:11

  在利润空间有限的前提下,公寓运营商势必通过扩张规模实现规模经济。为了加速业务布局和规模扩张,需要批量拿房这个核心资源的支持

  在过去近一年的时间里,我国房屋租赁市场在政策的积极推动下,吸引了各路资本、企业的投入和关注,原本冷清的租赁行业变得火热。

  作为国内中高端服务式公寓的领先者,上海源涞国际见证了长租公寓行业从默默无闻到资本市场的风起云涌。2013年源涞国际在上海破茧而出,经过近5年的运营,源涞国际在上海各CBD商业中心及周边热门景点已运营几千套服务式公寓。

  与此同时,整个长租公寓市场也变得风云莫测,房地产、金融、旅游、互联网、保险等多方资本投入了租赁市场,千万元、上亿元量级的融资投入屡见不鲜。近日,源涞国际公开发声,公司将持续增强集中式酒店公寓运营能力。源涞国际合伙人、总裁陈昱彤女士接受记者专访时表示,要实现长租公寓的持续发展,需要破解四大难题——调整盈利结构;完善公寓运营;优化公寓选址;合理使用金融杠杆。

  盈利!最大的难题

  在政策导向和资本市场的撬动下,来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓,然而行业最大的难题仍然在于盈利。

  陈昱彤女士说,“在利润空间有限的前提下,公寓运营商势必通过扩张规模实现规模经济。为了加速业务布局和规模扩张,需要批量拿房这个核心资源的支持。”

  事实上,早于市场的躁动,源涞国际在2013年成立之初就布局上海CBD核心区域,已拥有几千套高品质房源的存量。同时,2016年开始变开始也跨进集中式酒店公寓运营的行列。

  位于徐汇区商业中心的嘉汇源涞国际酒店公寓作为公司首个整栋式公寓于2016年开业,公寓共126间客房,宾客可根据不同出行需求选择商务套房或家庭亲子房,此外,餐厅、健身、会议设施一应俱全;2017年,公司旗舰项目浦东源涞国际酒店公寓投入运营。公寓位处浦东百禄商业广场,紧邻上海张江高科技园区与上海迪士尼度假区。

  “通过自营与品牌输出、委托管理等各种模式相结合的方式加速扩张,较高的提升了租金差,并在只赚取房屋租金的基础上增加了周边服务的收入,增加了公司的总盈利。”陈昱彤对记者说道。

  运营!集中式公寓的综合考验

  对于分散服务公寓起家的源涞国际,2016年才进入集中式酒店公寓领域,却在短短两年后的今天,能让众多开发商及资管公司纷纷抛来橄榄枝,寻求品牌输出及委托运营的合作机会。这背后的秘笈何在?陈昱彤女士在采访中向我们直言不讳:“要说真有什么秘笈,就是完善的SOP。比起酒店,公寓起步较晚,不像酒店那样有完善的SOP等操作流程及制度规范。因为源涞国际定位中高端,所以注定在运营里面要注入‘高品质服务’的基因。而这些基因不是仅靠感觉就能实现,背后要有完善的SOP及管理制度。”拥有15年国内外豪华连锁酒店管理经验的陈昱彤,在几年前作为合伙人加入源涞国际时,就与创始人达成一致,坚决将星际酒店的服务标准注入源涞国际公寓,提升运营及服务品质,在公寓行业突显优势。源涞国际现行的SOP,融合了国际及国内豪华酒店的精髓,同时结合自身状况改良,形成一套适合中高端公寓行业的操作宝典。目前,源涞国际的三个集中式项目在市场上取得了良好的口碑,这也是众多合作方力邀源涞国际参与合作的重要原因。

  选址!决定品牌上限

  集中式和分散式, 这两种主流的长租公寓运营模式, 因其本身的特点,在项目或房源的选址也呈现出了较大的不同。尤其是集中式,在项目选址上显得尤为重要,因为一个区域特征和目标客群,决定了其产品的定位。

  陈昱彤说,源涞国际坚信服务的精细化和差异化将成为企业的核心竞争力。所以在公寓的选址、装修、增值服务等方面一直在做深入的探索与努力。

  在公寓选址方面,源涞国际中高端的市场定位,决定了在区域布局上,是以核心区域的核心楼盘为主,“我们高端客群的第一需求是时间需求,选址须在城市的繁华地段、核心商圈或毗邻大型写字楼的适合长期居住的物业形态。高净值人群更在乎生活方式及生活的质感,对细节有高标准的要求,长租其实就是”家“,客户对服务会更加敏感,源涞从缴水电煤、电器保养到私人行李打包物流,都为客人提供协助,保证产品及服务质量,提供高品质租赁,逐步构建用户口碑和品牌效应。”

  金融!品牌活力之源

  由于强烈的重资产属性,集中式公寓对资本依赖也是行业的普遍现状。选择合理的金融工具对长租公寓的运营方来说至关重要。包括类REITs, ABS(资产支持证券)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)等金融产品成为长租公寓企业的指尖宠。

  为了实现优势互补、共同发展的目的,源涞国际不断推进与多方金融机构的合作。2016年,源涞国际与众安保险合作,开创了公寓行业资产证券化的先例。“这一模式,为规模化运营和轻资产输出提供了财力保障,使得资金的流通更加顺畅,降低融资成本,扩大资产规模。”

  2017年11月,源涞与中国建设银行上海分行正式签署了《战略合作协议》,将合作渗透到全业务链,由建行为企业提供全生命周期的产品服务方案,通过金融杠杆让租房者更有安全感。

  陈昱彤表示,金融产品在长租公寓的链条上正发挥着巨大的作用,贯穿了长租公寓的整个战略布局。“源涞的各类公寓产品拥有着稳定的现金流,属于优质资产,随着规模急速增加,意味着源涞将拥有更庞大的用户、数据、流量、资产,以及因为增值服务而产生的溢价空间。作为一家公寓运营公司,做到规模化,金融和长租公寓才能擦出火花,迸发更大的能量。”

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