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长租公寓这10大政策,指明下半场方向了……

公寓次世代 · · 2018-07-20 09:01:36.0

  本文汇总了10个具有较大影响力,并且有参考意义的政策内容;同时概括了上半年各个省市政策重点。

  上半年的长租市场政策数量与去年相比虽然少,但是与去年的内容相比却更有参考价值,从原本的概念性政策到实际可落地的指示性政策,长租市场也将“有据可依”!

  公寓次世代此次年中政策盘点主要整合了两部分内容,都是和各位公寓运营商息息相关,一方面汇总了10个具有较大影响力,并且有参考意义的政策内容;另一方面概括了上半年各个省市政策重点,欢迎大家共同探讨。

  1“商改租”落地,上海被批落地,全国首例

  12月29日,宝山规土发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案,打响培育和发展本区租赁住宅市场第一枪》,上海的商办公寓转型租赁住宅,不仅紧盘活了存量房源用于租赁,同时也恢复了商办的居住属性,可以说是喜大普奔。同时,此前用商办物业做长租公寓的企业离合法化又近了一步。

  全国首例“商办改租赁”在上海落地!首批已完成备案!

  2018年“商办楼”翻身!实现“商办改租赁”参考“6个办法”!

  “商办改租赁”在租赁市场供应上呼声最高,毕竟与厂方改租赁相比,前者更容易做到合规,被打击的概率相对较低。

  此前,北京、上海、广州等多个城市明确允许“商改租”,以增加租赁住房供应,但始终没有实际成熟的案例可供参考,上海此次3个商办公寓项目获批转型租赁住宅,为全国首例,也为商办改租赁率先做了一个好的榜样。

  2非房企可开发租赁房,租赁房比例不低于50%!

  5月22日,住建部官网发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,在这个通知中,包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市全部被点名,要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  其次,热点城市要积极探索推动供地主体多元化,在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。

  住建部重磅:控租金、非房企可开发租赁房、租赁房市场比例不低于50%!

  十九大提出“租购并举”的住房制度,这一次住建部又重新在房源量上提出了新的要求,新建住房用地中要求占比达到50%。其次,非房企也有开发租赁用地的资格,强势扩大租赁用房数量,并且也摆脱了单纯房企开发的旧有格局,更加灵活,开放,也给很多企业提供了新的机会。

  3厂房、商场可改租赁型职工集体宿舍,消防标准同步明确!

  6月15日上午,北京市住建委会同市公安局、市规土委联合发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》。《意见》明确,可以利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建租赁型职工集体宿舍。并且,对改建的主体客体、流程标准,以及改建后的集体宿舍人均使用面积、每间居住人数、出租对象、租期、后期使用等进行了具体的规范。

  除此之外,还发布了《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则》,对于以上类型房屋的消防改造也提出了极为明确的要求。

  厂房、商场可改租赁型职工集体宿舍,消防标准同步明确!

  租赁型职工集体宿舍获批,也预示着蓝领公寓市场的开启,突破了长租公寓=白领公寓的单一定位,让更多的人能够住的起,住得好。此次同步明确了消防标准,给后续企业的蓝领公寓开发指明了方向,更加容易操作。

  虽然此次重大政策是在北京发布,但是杭州在此之前也有相关政策出台,并且杭州计划今年筹集建设蓝领公寓10000套(间),所以蓝领公寓的实际案例在杭州更先落地,也获得了市场的较大认可,后期蓝领公寓也将成为租房市场的蓝海之一。

  4工业用地转出租房,上海:支持产业园区集中建租赁房

  年初,上海印发新规,明确增加产业园区、科研创新聚集区和周边地区的租赁住房供应,筹措供应市场化租赁住房用地,支持园区平台在产业园区内集中建设单位租赁房,满足科技研发和创新创业人才的居住需求,促进职住平衡。

  工业用地可能转出租房!上海:支持在产业园区集中建租赁房!

  产业园区往往是人口高聚集区,但往往无法完全满足员工的居住所需。

  如果能够挖掘园区内可利用的位置,配建租赁住房,不仅可以解决员工租房问题,还能缩短员工的日常通勤时间,极大提高日常便利性,统一化管理也能节约企业成本支出。

  此前,各租赁试点城市方案中也有相关的园区配建或改造租赁住房的计划,但是落实比较慢,没有成熟案例,而上海此次可以说是理论结合实际,在这个方向迈出了历史性的一步,后期其它城市也可以借助参考。

  5国内“首个住房租赁资产证券化文件”出台

  4月25日下午,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。

  《通知》还称,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。

  长租重磅!国内“首个住房租赁资产证券化文件”出台,这4大信息点不能漏

  长租公寓的金融属性在最近一年逐步得到释放和开发,尤其是各家公寓运营商在资产证券化领域的尝试和突破,此次国家在政策端给予支持,也直接鼓励了更多公寓运营商在这一方面做较多尝试,也是长租市场的出路之一。不难发现的是,脱离企业主体信用,依靠资产本身质量也是长租公寓发展的必然趋势。

  2017年是长租市场的政策年,到2018年,更多的目光是放在各个城市细节化的政策落实上,就目前现状而言,各个城市的租赁发展节奏也大有不同,各有看点。接下来跟大家分享一下几个代表性政策内容,或许会成为未来租房市场的一个重要趋势。

  6合肥:分类财政奖补,租赁备案完成是前提

  4月27日,合肥市房地产管理局印发《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》,对出租自筹住房的租赁企业、住房租赁中介和自行出租自有住房的个人均按出租面积进行财政奖补,这在全国都是首创。

  值得注意的是,合肥各个奖补对象的落实,都是以完成在租赁监管平台出租备案为前提。所以,享受补贴,就要先按照要求备案,也就意味着要依法纳税。

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  合肥目前通过短期财政奖补的模式来提高房东的租赁备案登记积极性,据计算,财政补贴额基本上可以平衡掉税费支出。

  总体来说,该政策一定程度上能够刺激一部分房东去租赁备案。但是,合肥的这个方案使用有效期为一年,也就是说到期后有可能不继续补贴,但是房东仍旧要继续缴纳税费,难免会受到影响。

  与合肥此次政策目的较为类似的是5月份厦门出台的政策内容,个人出租住房减税,征收率自5%降至1.5%,两个城市手段不同,但目的很接近。

  7厦门个人出租住房减税,征收率自5%降至1.5%

  5月22日,厦门十部门联合印发了《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》。厦门市将加大住房租赁财税方面的支持。

  A、 加大增值税优惠政策力度。

  对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法。

  a、按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  b、对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

  c、对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。

  B、对所得税进行优惠,个人出租住房可按国家有关规定减免个人所得税。

  C、对企业投资新建租赁房用于经营出租业务的,对其5年内住房租金收入征收的地方税收收入,还将给予一定奖励。

  厦门此次《意见》中涉及的税费内容备受业内关注,减税的目的还是征税。

  与合肥租房税费事件一起看,不难发现,当租房市场逐渐规范化之后,政府端的管理节奏也会加快,除了市场管理,接下来就是税收管理,现在出台相应政策的厦门、合肥,相信后期会有更多城市会有对应的策略来加强税收这一部分内容,大势所趋。

  85月1日起,杭州出租房屋将实施“旅馆式”管理

  5月1日开始,《杭州市居住出租房屋“旅馆式”管理实施方案》正式施行。

  “旅馆式”管理就是要按照“房屋租前安全把关、租客入住登记、租客离开注销”,把分散的出租房屋作为“虚拟旅馆”的楼层(客房),设立集租房审核、信息采集、监督检查、情况报送等基本功能于一体的“旅馆总台”,悬挂标志标识,配备必要的人员和设备,实行常态化运作,落实源头管理。

  到2018年底,杭州实施居住出租房屋“旅馆式”管理的区域(部位)要实现居住出租房屋登记率、流动人口登记率和信息准确率、居住出租房屋消防安全隐患整改合格率、违法违规责任主体查处率等五个“100%”的目标。

  5月1日起,这个城市的出租房屋将实施“旅馆式”管理,会成未来趋势吗?

  分散式出租房按照“旅馆式”的方式进行管理,目前已经在杭州落实,除此之外,杭州还提出了“2018年底实现5个100%”的目标,可见对于租房市场的管理重视,并且“旅馆式”管理模式也在其它城市有了推广,后期也将成为租房市场的趋势之一。

  9武汉:试行代经租,“N+1”正式合法化

  1月15日,武汉正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》。符合条件的客厅可进行装修改造后出租,俗称住房租赁的“N+1”模式终于合法,承租人人均住房使用面积不得低于5平方米。

  根据试行意见,住房租赁服务企业可以根据市场需求,在符合消防安全的条件下,对长期租赁住房进行装修改造后,向社会出租。

  租房市场上的“n+1”一直是在合法和不合法的边缘游离,即便是有一些小道政策,但仍旧缺少明确的企业申办标准,对于公寓运营商来说,如果实际中不做备案,不按照流程申请,后期也就会有被砸的风险存在。

  上海宝山现在的“n+1”合法操作目前局限于代经租企业,而武汉此次在《意见》中提到的是“住房租赁服务企业”可以在消防标准符合的情况下申请,对于合法的租赁服务企业而言也就有了更多机会。

  10山东:商办、厂房均可改为租赁住房

  1月17日,山东省住房城乡建设工作会议召开,提出在2018年山东省将大力发展住房租赁市场,特别是长期租赁,其中还强调:支持房地产企业在开发项目中自持一定比例用于租赁,支持企事业单位,产业园区利用存量工业用地建设人才公寓,支持将商业用房,写字楼、工业厂房等改建为租赁住房。

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  一线城市住房压力增大,促使二线城市的租房市场也在不断崛起,租房需求不断释放。山东此次加大租赁市场发展,在供给端提出了很多想法,包括产业园区利用存量工业用地建设人才公寓,支持将商业用房,写字楼、工业厂房等改建为租赁住房。山东此次政策,也是众多二线城市租房市场发展的一个缩影,他们也在做一些突破和改变,进而推动当地租房市场快速发展。

  虽然上边有一些政策是部分城市在发布,但是不可否认的是,这些政策极有可能会成为未来租房市场的大趋势,包括合肥、厦门的税收内容,北京、杭州的蓝领公寓内容,相信这些也是在间接引领未来的租赁市场方向。

  2018上半年租房市场政策内容主要概括,上边已经有清晰罗列。另外,值得注意的是,各个城市也有相关的政策内容相继出台,以下为次世代汇总的上半年各城市政策内容概要,以供大家参考。






  

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