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房企开发融资模式探究

同策研究院 艾瑞克 易家战略研习社 wind资讯 睿信地产咨询 · · 2018-10-29 11:00:59.0

  低风险高利润率的开发模式是房企未来转型的一个方向,只不过,并非所有的房企都能玩得转……

  最近这段时间,房企陷入了集体焦虑。

  信贷收紧,借钱越来越贵,越来越难;市场下行,去化压力与日俱增。失去充沛的资金支持,对于重资产的房企来说,无异于被扼住了咽喉,房企要活下去,必须找到新模式去适应钱贵且少的生存环境。

  那么,是否存在低风险高利润率的开发模式?

  答案是肯定的。并且这种模式被视为房企未来转型的一个方向,只不过,并非所有的房企都能玩得转……

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  行业“变天”

  重资产开发模式难度和风险加大

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  高杠杆高负债的重资产模式,在过去几年里成就了一大批激进的房企,是房企上规模的利器。但与此同时,潜在的风险也在不断叠加。但随着融资渠道收紧,市场一天天转冷,高杆杆渐渐难以为继,而过往积累下来的负债,则成了潜伏在房企内部的定时炸弹。

  1、融资规模下降,融资成本上升

  在融资环境持续收紧的情况下,2018年典型房企融资规模普遍下滑。同策研究院的数据显示,进入九月9月,在监测的40家典型上市房企完成融资金额为443.11亿元,环比大幅减少26.48%。

  

 

  来源:同策研究院

  与此同时,融资成本持续走高。克而瑞的数据显示,今年上半年60家重点房企融资成本上升到6.33%;到了九月份,平均融资成本继续上升至6.91%,达到去年下半年以来的峰值。明源君了解到,目前有的企业融资成本已经高达12%,最高的甚至达到15%。

  

 

  来源:克而瑞

  2、去化率全面下降,回款难度加大

  屋漏偏遭连夜雨。进入下半年,很多房企有意优化财务架构,其中重要的一点就是抓紧销售回款。全国各地掀起了促销潮,但从数据上看,去化并不理想。以某top3房企为例,7月份去化率为51%,而8月份仅47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比,销售明显下滑。

  这并非个例。克而瑞的数据显示,全国51个典型城市前三季度累计成交较2017年下降了2%。九月份,51个典型城市成交量为3476万平方米,环比下降了7%。十月份成交情况也不容乐观,31城环比大降近七成,跌至历史低位,同比也下降了27%。

  3、债务压顶,企业经营压力到达巅峰

  另一方面,房企的负债率普遍居高不下。克而瑞的数据显示,上半年末,170家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为92.56%,60%的企业净负债率有所上涨。其中,2018年年中销售排行在30-50位的房企则是平均净负债率最高的企业,50-100名之间的企业上半年的净负债率(加权平均)增加最明显,增幅达15.47个百分点。

  

 

  来源:克而瑞

  债务压顶带来巨大的风险。随着融资难度加大,借新还旧难以为继,市场流动性又下降,企业的现金流不能覆盖运营成本以及融资本息,一旦出现债务违约,企业可能面临灭顶之灾。

  借的钱总是要还的。市场进入下行通道后,降杠杆增利润成为当务之急。

  02

  轻资产模式对自有资金依赖度低

  在市场下行期优势凸显

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  较之以往的重资产模式,轻资产模式通过土地、资金、开发合作,或者委托代建等方式,实现投入小、风险小、回报率高,对于优化房企的财务结构作用明显。

  小股操盘和代建就是目前最典型的轻资产开发模式。

  1、小股操盘

  开发商在合作项目中持有一定股份,但不控股。项目仍由该开发商团队经营管理,并使用开发商的品牌和产品体系,可以共享开发商的信用资源和采购资源,合作方无论所占股权大小,都不能干预项目的经营管理。

  其合作方可以是土地方,也可以是资金方,或者两者兼有。与土地方合作,通常是共同成立项目公司,合作方授权该房企开展项目的经营管理;与资金方的合作,通常是双方联合竞买土地,并共同成立项目公司进行项目开发。

  万科是国内地产开发小股操盘模式的吃螃蟹者,2013年就开始探索“小股操盘”轻资产运营方式,通过小股操盘输出万科的管理理念和品牌效应,获取管理和品牌的“超额利润”。至2016年,这种模式实现了49.3亿元的利润收入,占营业利润的12.6%。

  2、代建

  房企凭借“一技之长”,给其他企业及机构提供项目建设或管理运营。目前国内最有代表性的是绿城管理,其2018年上半年销售金额达到280亿元,到2021年代建板块销售规模有望突破千亿。代建一个项目收取的费用综合起来大约占到项目总销售额的5%。

  除了代建费外,代建还有其他获利途径。

  ❶金融服务收费。应收的代建费达到一定流量后,产生的稳定收益权可以做成金融产品。项目委托方有融资需求时就可以提供支持,并收取一定的费用。类似的操作还有供应链金融等等。

  ❷知识输出收费。形成规模之后,代建企业可以梳理自己的经验,给其他房企提供付费的咨询和培训服务。

  在市场下行阶段,轻资产模式表现出更强的抗风险能力。

  重资产模式模式下,前期买地、建设上需要投入大量的资金,而在现阶段融资贵高溢价难去化率低的环境下,项目的盈利能力持续减弱。

  轻资产模式不仅依靠土地增值和房价上涨赚取利润,更依靠输出管理和服务来赚钱,受市场波动的影响小,基本可以说是旱涝保收。

  1、提升盈利水平,分散投资风险,有利于企业安全过冬

  ❶提高净资产收益率

  衡量一家房企财务的健康程度,可以用ROE做指标。轻资产模式有助于提升利润率,降低前期的投入成本,从而提高ROE(ROE=税后利润/净资产)。

  以小股操盘为例。通常来说,操盘方会有股权收益、项目管理费、项目超额利润分配这三道利润。先按照销售收入收取一定比例的管理费,再按照股权比例进行收益分配。

  以下以一个简化的模型进行简单测算:

  假设一个项目初期投入总额6亿,营业收入为10亿,净利润为1.5亿。操盘方收取的管理费为营业收入的1%。

  权益100%和权益20%两种模式的股权回报和ROE值如下:

  权益占比100%20%

  股权回报1.5亿0.4亿

  ROE25%33.3%

  当然,在实际操作中收益分配标准是要复杂得多。合作双方要提前约定预期收益标准,并根据和其他投资合作方事先签订的协议,按照项目最终收益情况,设立浮动的分配方案,收取项目的超额利润分配。

  万科自2004年起开始合作开发模式,2013年采用合作开发模式。多年来ROE整体水平高于行业均值,在2014年以来呈现出增长态势。

  

 

  来源:易家战略研习社、wind资讯

  ❷风险分散

  仍以上面这组数据为例。假设房企A在该项目所占权益为100%,6亿元只能做一个项目。如果是所占权益仅20%,那么可以投入到五个项目里面。

  把鸡蛋放在五个篮子里,比把鸡蛋全部放在一个篮子里要安全得多。这个项目可能利润少了,另一个项目的利润可能补上来。这个项目所在城市调控加紧了,可以放一放,先开发另一个城市的项目。

  2、对资金依赖度低,可以用较少的资金维持快速扩张

  轻资产模式降低拿地环节的门槛,又能快速做大销售额。

  以滨江集团的小股操盘模式为例,2017年,滨江集团以招拍挂、兼并收购等方式获得了深圳、杭州及浙江省其他地区的16个土地项目,其中有13个项目都属于合作开发模式,这些项目中权益比例最低的达到17.15%。小股操盘的模式为当年的业绩作出了很大贡献,2017年销售额615亿元,其中,权益金额仅占47%,即260亿元。

  

 

  来源:睿信地产咨询

  旭辉去年以来采用合作拿地、合作开发等模式来控制成本,让旭辉能够在不增加财务杠杆的情况下扩大规模。2017年,其新增的1320万平米土储,旭辉应占权益为590万平方米。目前,旭辉50%以上的项目是合作项目,合作伙伴达到100多家,对降杠杆起到很大帮助。

  

 

  旭辉近年来的平均土地获取成本

  3、市场下行,轻资产的房企更“被需要”

  比如拿地环节,土地资源已经越来越集中在大房企手里。有些中小房企对地块有意向,但没有拿地资格,或者政府要求高(比如有些地区要求新建房子必须符合绿色建筑标准),通过和品牌房企合作,容易获得拿地资格。比如绿城管理就相关负责人就表示,中小房企和绿城合作容易拿到土地甚至低价获取,这个环节绿城管理给委托方带来的价值,比后期的销售溢价更难得。又比如在获取融资时,很多金融机构会因为绿城参与代建而通过融资方案。

  再如营销环节,客户对房子的品质要求比以往挑剔,房子变得难卖,开发能力不强、品牌影响力不高的企业,独立开发产品的风险增加。而通过代建或合作,相当于得到了一种信用背书,对去化都有正面的推动。

  03

  轻资产模式考验房企的品牌价值

  管理能力和资源整合能力

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  轻资产模式也存在其局限,比如对项目的控制权不完整,开发过程不可控因素多;比起重资产模式,扩张速度慢,不容易形成超大规模等。除此之外,轻资产靠能力吃饭这一特点,决定了很多房企无法胜任这种模式。

  1、轻资产模式要求房企具有较高的品牌价值

  无论是小股操盘还是代建,都必须能够对项目起到背书的作用,这就要求轻资产开发模式的房企要具有被普遍认可的品牌价值,才能够给到合作方足够的信心。目前国内具有代表性的轻资产开发企业,都具有很强的代表性。

  比如万科是行业公认的老大哥,其管理模式和产品创新一直是同行追随的对象,为合作方操盘很具说服力;再如朗诗是做绿色住宅的典型代表,其所开发的绿色住宅产品得到市场的认可,无论在一手房市场或二手房市场竞争优势明显。例如朗诗钟山绿郡开盘时价格为2.2万/㎡,比周边同档次的某项目溢价37.5%。无锡朗诗太湖绿郡较周边项目溢价率30%,销售速度也比其他项目快了16%。

  2、适合轻资产模式的房企管理能力强于金融能力

  地产行业具有天然的金融属性,而一些房企在金融运作方面很有自己的渠道和优势,善于腾挪转换,在快速扩张的同时一直将负债率控制在合理范围内,且融资成本很低,比如有些房企目前的融资成本依然保持在4%左右。这类房企走重资产道路没太大问题。

  当然,这类房企并不多见。很多房企未必以金融能力见长,但是如果具备很强的内外部协调能力、项目管控能力和资源整合能力,走轻资产道路也不失为一种选择。

  ❶协调合作方的能力

  无论是合作开发还是代建,都涉及到与合作方及供应商的合作,需要在彼此之间达成共识,才是顺利推进项目。

  以代建为例,委托方的诉求千差万别,并不是每个诉求都能够得到满足。什么能做,什么不能做,由谁做,做成什么效果等等,都需要有衡量机制,否则会造成沟通成本高、协同效果差的结果。

  轻资产型的房企需建立一套合作标准,与委托方快速达成共识。

  绿城管理在今年就推出了一套绿星标准,该标准对产品指标、运营指标、服务指标、供应商指标都做了详细的界定。

  


 

 

  这套标准是绿城管理和委托方以及供应商之间的“共同语言”,委托方可以根据土地、资金等情况,确定星级标准,选择对应的产品、供应商、运营团队和物业服务等主要内容。通过绿星平台案例库选择案例对标,提前明确成本区间和预期收益,并可实时监督工程进度和成本管控。

  ❷项目品质管控能力

  中小房企不自己做产品,其中很大一个大原因是缺少项目管控经验。而这恰恰是代建或合作开发的房企的核心优势,他们在品质管控方面往往有自己的一套方法。

  比如朗诗就主打小股操盘模式,因为这种模式由朗诗全程主导,可以借助一些措施来保障项目品质:

  管理前置,签委托开发协议类似于顶层设计。一个关键点在于约定开盘前跟交付前内部要做反向审查,如果认为不合格就不能开盘、不能交付;

  采用朗诗产品技术,使用朗诗品牌要赋予朗诗完整的控制力,项目重大事项由操盘团队提交董事会讨论决策;

  对于工程质量要做第三方评估,如评估分数达不到便停工检查。

  ❸强大的资源整合能力

  寻求大企业操盘或者代建的醒目,通常存在操作难度,比如前期关系复杂、资金困难、供应链不完善等等。被委托操盘或代建的房企要先帮对方解决一系列问题,理清关系、倒入资源,带能推动项目进度。

  因此,轻资产型的房企需建立自己的资源系统,比如完整的供应链,一是能够即使提供与自己需求匹配的资源;二是形成规模优势,降低采购成本,为项目争取更大的利润空间。

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