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全国房租市场开始分化,一线城市继续强势吸引人才刺激房租上涨

国家统计局 教育部 智研咨询 · · 2018-10-31 08:57:25

  2018年8月,全国房租市场表现中,一线城市租金依然维持强势表现,租金增幅扩大。

  我国地区之间经济差异化明显,导致国内人口流动趋向性严重。从历史数据可以发现,一线城市人口净流入量仅在2015年表现出负增长,2016和2017年依旧保持加速增长的趋势。

  2013-2017年一线城市流动人口净增加

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  一线城市人口净流入的持续增长一定程度上刺激了该地区住房需求规模。

  2018年8月,全国房租市场表现中,一线城市租金依然维持强势表现,租金增幅扩大,其中深圳租金同比增长32.46%,北京租金增幅21.16%,保持全国房租绝对值领先地位,2018年8月北京房租租金94.87元/m2。但是在二线城市房屋租金市场却表现出强烈的分化状态,同比涨幅前二的成都和西安,8月房屋租金增幅32.94%和28.19%;但是不少城市8月房屋租金已经出现回落现象,其中天津、海口、宁波分别环比回落最猛达到3.76%、3.18%、3.07%。

  全国部分城市8月房租情况

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  2018年8月全国部分城市房租价格环比增速情况

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  2018年8月33个样本城市中,房租上涨的城市17个,占比51.5%,8月全国房屋租金表现开始出现明显的风化趋势。其中一线城市在租金绝对值领先的情况下继续保持高速增长,而二三线城市在前期跟风上涨之后开始出现理性回调。

  从2018年8月全国房租收入占比的历史数据可以看到,全国房租占比月收入最高的前五城市分别是北京61.7%、深圳58.9%、三亚55.9%、上海48.2%、海口41.4%,其中4个一线城市占据了60%的份额。

  2018年8月全国房租收入提升明显

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  一线城市房租占比收入比例超过50%却还能继续保持高速增长,必然是中长期内存在需求大于供给,而由租房人口的增量、租房人口的可支配收入、购房行为替代、区域政策、通货膨胀、可租房源供给等因素共同作用所造成。

  由于我国地域辽阔,各地区自然环境、经济条件以及可开发资源具有明显差异,导致我国各地区经济发展极不均衡,一定程度上促使了我国成为一个人口流动大国。并且在2013年开始,我国每年流动人口规模保持在2.45亿人以上,2017年全国流动人口规模达到2.5亿人,相当于欧盟27国人口总数的一半。截至2017年年底我国常住人口城镇化率58.52%,伴随城市化率的持续提升,整体流动人口规模将维持持续增长。

  2009-2017年全国流动人口规模走势图

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  租住私房是流动人口解决居住需求的首选,流动人口在居住地选择租住私房的比例高达67.3%、购房的比例为8.6%、其他方式(宿舍、工地工棚、生产经营场所)租住比例为23.8%。

  2018年1-8月全国流动人口住房需求解决途径

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  而从不同城市级别划分来看,一、二线核心城市,是租房需求的主力容纳区域,一线城市租赁人口约占全国比例为11%、二线城市为16%,流动人口的庞大数量级,以及核心城市对于人口的吸引,共同创造出庞大的租房需求市场。

  除流动人口外,高校毕业生的增量,为一线城市重要的租房需求增量。

  我国人口的出生人数,自80年代末至90年初的“婴儿潮”后开始逐步回落;但是另一方面,从全国范围看,接受高等教育的人口比例在持续提升,从教育部数据来看,高等教育毛入学率自90年初低于5%的水平,上升到2017年45.7%的水平两方面因素对冲后,未来十年高校毕业生人数可维持较为稳定的增速水平。

  1996-2017年中国出生人口数量走势图

  

 

  资料来源:国家统计局

  根据常规入学年龄推算,18岁进入大学,从我国人口出生情况来看,2000年刚好结束了前期4年人口出生数量的下降趋势,并且开始表现出增速上涨的状态,这反映出我国高校入学人数的增加有较强的可持续性。

  2013-2017年全国高等教育毛入学率走势图

  

 

  资料来源:教育部

  2013-2017年全国高校毕业人数及同比增速

  

 

  资料来源:教育部

  随着我国高校入学人数的增加,每年高校毕业人数数量开始放量增长,2017年全国普通高等教育本专科毕业生735.83万人,同比增长4.49%。

  2017年一线城市高校毕业生的本地就业比例

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  一线城市的高校毕业生本地就业比例较高,分别为:上海70%、北京60%、广州45%,其中广州有30%毕业生是去深圳就业。

  2017年重点二线城市高校毕业生去一线城市就业的比例

  

 

  资料来源:智研咨询整理

  重点二线城市为高校毕业生的主要聚集地,我们通过其数据可以看出,各城市高校毕业生去一线城市就业的比例为:成都30%、南京35%、杭州35%、武汉45%。

  大学毕业生集中向一线城市涌入,侧面反映出二三线城市在毕业生就业,岗位机会以及高素质人才发展前景方面存在一定滞后性。

  2017年一线城市GDP占全国比例

  

 

  资料来源:国家统计局

  2017年我国4个一线城市GDP占全国的比例为11.75%,一线城市经济快速的发展同时也给毕业生和外来人员提供了更多的就职岗位,相比二、三线城市,一线城市的就业机会和发展空间更大,吸引人才能力更强。同时强势的人才吸引力也刺激了一线城市房租租金居高不下的局面。

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