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“特色小镇投资开发运营”⑨——万科•良渚文化村

同策研究院 · · 2018-11-01 09:56:02

  2016年底,万科开始大规模布局特色小镇项目,项目布局主要集中于京津冀和长三角区域。

  万科小镇布局发展历程

  万科2001年即参与建设上海万科安亭新镇,2006接手杭州良渚文化村项目,2010年吉林松花湖滑雪度假区动工,由此万科已涉足产业、文旅、度假型小镇项目。2016年底,万科开始大规模布局特色小镇项目,项目布局主要集中于京津冀和长三角区域。

  

 

  由于万科尚无明确的特色小镇建设规划,因此尚未公布其小镇选址标准。但就从已布局的小镇来看,其特色小镇选址集中于一线城市都市圈,及成都城市圈。万科主要以与地方政府合作的方式取得一手项目资源,同时,也伺机收购现有特色小镇的部分土地资源。如2017年5月,收购田园东方特色小镇的最后一块住宅用地,以此分享特色小镇红利。

  目前来看,万科特色小镇产业方向较为多元化。万科一方面借助自身的产业资源自主开发特色小镇,另一方面,为了借势第三方产业资源,也以合作模式开发,这是万科开发特色小镇最主要的两种模式。另外,2013年,万科也曾尝试BOT模式建设,例如深圳前海企业公馆,万科负责小镇建设及拥有小镇8年运营权。8年后,万科将前海公馆移交给前海管理局。

  万科特色小镇,一方面通过销售可售物业快速回流资金,实现滚动开发,另一方面产业物业可能借鉴产业地产运营模式,采用基金+持有模式,赚取租金、管理费和未来土地升值收益。未来也不排除采用REITs模式退出,实现轻资产运作。

  

 

  杭州•良渚文化村实例

  良渚文化村位于杭州西北部和余杭区中部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成,距离杭州约20公里,50分钟车程,是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。万科进入杭州市场时是收购了南都公司,文化村是南都的土地,地价当时比较便宜,从2006年,万科进入良渚文化村。总占地面积约为10000亩,规划房地产开发用地约5000亩,总建筑面积340万平,住宅230万平,公建50万平,旅游服务配套70万平,容纳3万到5万常住人口。

  

 

  2005年3月万科以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益,以及浙江的20%权益,取得土储219万平米,其中主要是杭州良渚文化村地块。2006年继续增资收购浙江南都股权,至80%;2007年全资100%控股浙江万科南都。2007至今,陆续通过招拍挂方式取得良渚周边地块,进一步扩大项目地盘。

  传承新田园城镇规划理念,实践田园城市、有机疏散、符合功能、有机生长、都市村落等核心概念,创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态。良渚文化村初始定位为郊区地产大盘,项目定位在产业配比上相对较弱,文创、养老产业均为后来逐步补充到项目中的产业,目前规划为人居65%,文创、教育、养老、旅游占35%。

  良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”。二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落;二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区;三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区;七片是分布在山水之间的主题居住村落。

  杭州•良渚开发策略

  

 

  

 

  

 

  

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