迈点网

了解和管理您在中国的酒店资产

豪威盛调研 · · 2018-11-03 07:42:00

酒店管理公司可通过控制劳动成本有效调整营业利润率,然而,令业主苦恼的是,利润率是有结构性限制的。

  摘要:在各种隐藏的因素推波助澜之下,酒店业进入一段非理性的发展时期,导致物业运营、使用和最终投资无法产生经济效益。如果酒店要成为具有合理流通性的交易资产,吸引更多投资者,该行业必须摆脱酒店仅存在于服务业的观念,采取更现实的投资标准。

  许多酒店劳动成本过高,难以控制,同时又无法获得足够的业务来支撑,导致了日常运营中的收支失衡。另一方面,大部分酒店的客房数过多、总建筑面积过大、餐饮设施和会议设施过量,这些酒店开业后难以再调整的问题均导致了酒店投资回报差强人意。因此,酒店交易市场缺乏流通性。物业买卖双方根据各自利益进行估值,价格差距难以克服。卖方希望前期投入的高额建造成本得以回收,而买方认为因市场供应过剩导致了酒店运营欠佳,从而希望降低售价。

  自从千禧年后,中国酒店业呈现出一片繁荣,酒店供应数量急速攀升。与拥有酒店不同,兴建酒店必须具备独特的专业技能,使酒店物业资产绩效能随着时间推移达到最大化。资产管理公司的作用是和其他利益相关者合作执行策略并实现特定目标。下文将量化业主和资产管理公司当今面临的重大挑战。

  豪威盛通过大量调研深入剖析了全国酒店行业的状况,像这样在大量的财务分析支持下进行讨论的情况并不多见。我们利用在估值、资产管理和可行性方面的经验,系统性地展示了不同的挑战并探索解决方案。

  数据

  我们的数据样本包含一线、二线和三线市场中的中档到豪华酒店以及其相应的服务范围。这些数据均是在近三年期间所收集。

  利润率 & 劳动成本

  酒店管理公司可通过控制劳动成本有效调整营业利润率,然而,令业主苦恼的是,利润率是有结构性限制的。酒店至关重要的管理在于对主要运营部门固定与可变成本的控制。管理者在酒店低利用率期间会遇到固定支出壁垒,而在酒店高利用率期间则有机会控制可变成本。我们对酒店的两个主要运营部门(客房和餐饮)进行了分析。

  客房

  

 

  (实线代表样本真实数据,虚线代表数据趋势)

  图表1显示了可变支出和固定支出之间的关系,即劳动成本和毎已售房客房利润(Profit per Occupied Room)之间的关系。客房部门的劳动成本占5-20%,相对应客房部门的毎已售房利润为人民币300元至人民币1,500元之间。当毎已售房客房利润超过人民币600元或劳动成本比例下降到10%以下时,就会出现与可变成本管理相关的拐点。

  除了图表1中所描述的关系外,还会出现与预期相反的情况。在所考察的酒店中,只有不到一半的酒店毎已售房客房利润超过人民币600元,直接原因就是市场平缓的平均房价表现。这对于巨额投资了酒店物业而不能从酒店的运营中获得可观的利润的业主来说,应该是非常痛苦的事情。我们将在下面进一步探讨,在很长一段时间内,大量不合规格的地产在缺乏全面经济可行性分析作为支撑的条件下是如何被当做一种良好的资产进行投资并开发为酒店的。

  餐饮

  

 

  (实线代表样本真实数据,虚线代表数据趋势)

  图表2显示了可变支出和固定支出之间的关系,即劳动成本和毎已售餐饮利润之间的关系。餐饮部门的劳动成本占18-56%,相对毎已售房餐饮利润为人民币0元至人民币550元。当毎已售房餐饮利润超过人民币250元或劳动成本下降到25%以下时,就会出现与可变成本管理相关的拐点。

  无疑,提高餐饮利润比提高客房利润明显要更为困难。所以考虑到物业成本,业主通常反对大规模的餐饮运营。在较成熟的市场中,这种趋势占主导地位,投资者采用了更有效的运营模式。

  鉴于餐饮运营的复杂性以及提高利润的挑战性,我们有必要更详细了解该部门。餐饮成本属于最高运营成本的一部分,餐饮部门虽然可以帮助酒店提高利润率,但主要还是依赖客房部门。下图显示了餐饮收入占总收入的比例以及营业利润率百分比。

  

 

  餐饮收入通常对提高营业利润率没有帮助。一些酒店餐饮运营表现强劲,但有限的利润率对提高整体利润没有任何帮助。下图显示了大多数酒店当餐饮收入占总收入比例超过40%时处于经营困境。为了推动营业利润率健康增长,餐饮收入占比接近30% 是较为“安全”的范围。数据样本中排名前三位的酒店营业利润率均在30%左右。作为资产管理公司,我们通过分析餐饮设施盈利能力,并实施相应方案以实现物业回报最大化,这有时可能与运营者意见不一致。

  

 

 

     图表4列出了每餐饮设施的平均餐饮收入和每平方米的宴会收入。如图所示,每餐饮设施的年均收入达到人民币七百万元是合理的。业绩最好的酒店能产生两倍于该数额的餐饮收入。而宴会收入差别较大——显示与餐饮设施业绩无关,反映了建造或设计过量而导致利用率不高。基准宴会收入水平应该在每平方米人民币10,000元,目标是每平方米人民币15,000元。餐饮设施和宴会空间的收益标准应根据市场定位、服务范围和市场/地理位置进行调整,以达到符合预算目的的合理业绩。

  地产

  房地产的主要挑战在于,它不仅是密集型资本,而且建成后的重大改造成本也十分高昂。当地政府在“硬件优先”思维模式的支撑下和秘而不宣的目的(利润)补偿下,制定的严格开发指导方针使酒店行业处于一种进退两难的境地。正如2011年的一篇文章分析,中国大多数的酒店开发商不大可能在重大利益面前退出投资。同时,由于控股公司虽然不愿意减记资产账面价值,所以目前行业还没有提出解决办法。这样将会阻碍合理的资产定价,并会继续限制可能非常活跃的市场流通性。

  下图显示了50家酒店的总建筑面积、每平方米总收入(美元)和每平方米净营业利润(美元)。分析转换为美元是为了更便于换算。

  

 

  首先值得注意的是,样本中每家酒店的平均总建筑面积约为63,000平方米。平均客房数为330间,相当于每客房建筑面积高达189平方米。通过上述因素分析以及按照某些品牌标准,最小每客房建筑面积为93平方米——可以说大多数样本酒店的空间过大、建造过量。这样催生一种观点,顾问公司一定为那些空间过大和建造过量的酒店进行过可行性研究,可工作没做好。虽然这个观点在某些情况下可能是正确的,但我们在豪威盛遇到的情况酒店通常是总建筑面积分配,因为酒店用途已根据开发项目的情况确定。这样,酒店开发项目自身就贴上了一个重大价格标签,这在微观层面无法避免,同时在宏观层面也不利于城市环境。

  从图中进一步观察结果显示,酒店总建筑面积应低于50,000平方米。根据回报递减规律或“并非越大就越好”的通俗说法,分配的建筑面积越大,越难以保证实现更高的收入/总建筑面积。根据所分析的酒店样本,总收入/总建筑面积超过高于每平方米200美元或人民币1,400元对业主来说还算不错,超过每平方米300美元或人民币2,000元为业绩良好。就净营业利润/总建筑面积来说,每平方米达到或超过100美元或人民币700元为业绩良好,这两个数据仅通过一小部分样本计算得出。

  可行性

  我们可以使用所收集的不同数据点以及对增长期、土地和建筑成本所做的某些假设,计算示意性投资回收期。分析转换为美元是为了更易于换算。

  

 

  如图表6中所示,每客房总建筑面积和投资回收期之间的关联性很小,投资回收期显示为一种反向L形曲线。上图显示,并非越大并就越好,而是相反。有趣的是,总建筑面积较大的酒店受较低利用率的影响,似乎难以有效产生收益。这种现象可以从上述相同的因素中找出根源。对于管理有方的酒店,每可售房总收入是投资回报最相关的指标。假设为独立开发项目,50家酒店中仅5家有吸引人的投资回收期,另有5家投资回收期在20年内,可认为较合理。其他40家酒店平均投资回收期为47年(超过其租赁期)。这些表现最佳的酒店均分布在一线市场,而且出人意料的是均为高端全服务酒店。表现最佳最明显的标志:黄金地段。

  交易活动

  评估酒店价值在非流动性市场中尤其具有挑战性;当前市场显示惊人的定价差距。因此,我们观察到最近中国酒店市场交易很是冷清。图表7显示了Real Capital Analytics公司过去24个月所记录的酒店交易。

  

 

  如图表7所示,过去24个月内近30,000间交易酒店客房的平均价格为186,984美元,或约人民币1,200,000元。根据每客房189平方米的总建筑面积,这意味着每平方米建筑成本约人民币6,500元。这些数据应该能够使对开发成本稍有了解的人好好思考一下,同时,对于那些资产并未受到严重减值就急着将资产出售的业主也是一个警示。有些人可能会认为,北京和上海两地的某些酒店实际交易价格很可观——不要被数字骗了!这些酒店通常经营绩效要更加可观,而且基本的土地价值更是不能忽略。

  结论

  酒店物业资产可通过制定更严谨的方案提高面积利用率、增加收益、缩短投资回收期和合理选择出售资产获利。根据回报递减规律,过去几年里酒店数量建造过量,导致有些项目还不为人所知就在功能上出现了严重的问题。因此,考虑到物业资产发展的未来,对开发项目各个组成部分的建筑面积分配进行前瞻性的商讨至关重要。虽然观念上已经有了显著变化,但遗憾的是并非受经济增长分析所驱动。对于功能出现障碍的现有酒店,资产管理公司将确定问题所在并实施改造;例如,闲置面积过大应考虑共享经济提升物业利用率。多家酒店已在其物业中推出了联合办公空间,让开发项目能面向更广阔的市场。同时,还必须为多种功能和谐融合发展提供或调整其他设施进行辅助。

  拯救不良资产的过程从业绩分析和物业审查开始。我们将根据对运营和支持部门的评估、资本支出要求和任何资本要求或义务,制定详细的资产计划。资产管理公司将代表业主制定该项计划,并与酒店管理公司的管理团队合作以实现最初确定的目标。

评论