迈点网

银行持续捏紧房企“钱根” 13%融资成本常态化

21世纪经济报道 · 侯潇怡 · 2018-11-07 22:44:01

资金成本水涨船高。

  2018年以来,“钱紧钱贵”已经是房企的主旋律。

  随着境内外融资渠道不断收紧,多项政策出台防范房地产行业的债务风险,银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。

  近日,中国恒大拟发行16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态,而这已是该笔公司债于第二次处于中止状态。

  而据记者不完全统计,仅10月就有雅居乐、合生创展、鲁商置业等房企多项房地产融资计划被中止或终止审查,融资受阻累计数额近300亿。2018年以来房企融资受阻数额则近1000亿。

  面对高企的负债率和巨大的资金压力,房企们使出浑身解数以渡难关,但记者采访中发现,目前各项融资渠道依然容量有限,房企融资难度未减,资金成本仍在不断攀升。

  银行“冷落” 信托独木难支

  银信仍是房企融资的主要通道。数据显示,房企融资的最主要渠道银行信贷虽在今年仍保持增量,但延续规模增速放缓的趋势。

  央行调查统计司副司长张文红10月中旬披露数据指出,截至2018年9月末,人民币房地产贷款余额37.45万亿元,同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点;前三季度增加额5.21万亿元,占同期各项贷款增量的39.6%,较上年全年占比水平下降1.5个百分点。

  11月6日,某国有大行对公业务人士对记者表示,受监管和政策导向影响,银行对资金投向房地产仍保持收紧态度,包括部分已经批了或在审批流程中的棚改贷款,都有收紧暂停迹象,目前政策看短期内很难重新放开。

  他指出,主要是表外大规模萎缩,回归表内信贷,只看房地产表内贷款增速不低,但整体投向房地产的资金规模确实大幅萎缩。

  “而且能够申请到银行贷款的房企标准也在不断提升,最基本满足‘432’的要求,即拥有4证——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,30%开发商自有资金投入,和二级资质。此外几乎只有排名前50的房企能拿到银行贷款;如果是资金量大的银团贷款就更为苛刻,多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。”上述人士表示。

  相较银行对房企融资的冷落,房地产信托今年的规模却不断上升。中国信托业协会披露二季度末信托公司主要业务数据显示,二季度信托规模连续下滑,但房地产信托规模持续增长。二季度行业管理的信托资产规模为24.27万亿元较一季度下降约5.23%;但信托资金配置到房地产领域的规模约为2.5万亿元,比一季度增长了1361.73亿元,其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。二季度房地产信托新增规模当年累计为4280.73亿元,占全部新增信托规模的18.31%,比一季度占比提升了3.5个百分点。

  但某大型信托公司资深业务人士对记者表示,虽然数据上房地产信托规模增速较快,但信托并非房地产非标融资的主要来源,银行的理财资金和代销产品才是房地产融资此前的主要来源,信托主要是通道。

  他具体指出,信托的通道业务和主动管理业务募资量占比至少在七比三,目前银行通道业务大量萎缩,规模缩水在50%以上,即使很多信托公司转型做主动管理,发行量也只增加10%左右。加上信托公司主动管理的产品中也有通道业务,仍然有银行代销产品,从今年和各家银行的沟通情况看,银行很少发行房地产信托产品,规模缩量50%左右。综合来看,总融资规模是大大缩水了。

  资金成本水涨船高

  记者采访中发现,银行对优质房企——尤其是央企的贷款利率一直维持在较低水平,在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上,即使略有上浮,仍可维持在7%-8%左右,实际优质房企的银行贷款利率多在6%左右。

  而受银行对房企贷款收紧影响,房企不得不依赖其他途径融资。以信托为例,多位信托业内人士对记者表示,目前房企信托融资平均成本在13%-13.5%,年内上涨逾200个BP。

  某信托业人士在接受记者采访时表示,今年房企融资压力很大,对资金的渴求度很高。房企的资金来源无非依靠销售回款和融资,融资主要来自贷款、发债和非标融资。信托原来在非标融资中占半壁江山,现在成了绝对主力,其他来源比如P2P、有限合伙私募基金等萎缩的更厉害,几乎绝迹。信托产品价格自然水涨船高。

  据介绍,两年期的信托产品年初利率在8%左右,目前已经普遍破10%。

  “房企因为负债率多较高,对现金流的要求是刚需,只要能拿到钱,几乎不在意成本。某排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右,今年可以接受13.5%。一些中小地产公司的发行成本则更高,基本都在15%左右。”他直言。

  面对利率一路猛涨的房地产信托,信托公司多表示还是有较大的发行意愿。只是受限于发行能力和非银金融机构市场流动性,僧多粥少,对房企的要求也不断提高。

  前述信托业人士指出,今年以来,信托公司对交易对手筛选标准不断提高,一是排名提高,原来排名前100就可以做,现在排名前50,如果排名靠后可能还会慎重考虑。二是项目所在地更加苛刻,前年去年资产荒的时候三四线城市项目都可以做,现在只做一线城市和二线城市的发达区域。三是抵押率多要求在50%以下,以降低风险。四是项目类型也更加苛刻,住宅优先于处置较慢的商业地产。

  “从信托产品今年的整体表现看,相较一些实体企业的频频踩雷,存量房地产信托项目是安全系数较高的产品。但今年房地产‘金九银十’的销售已经显现出房企资金越发紧张的趋势,随着房地产潜在风险的暴露,未来信托公司将继续收紧部分房地产项目。房企融资成本可能面临进一步抬升。”他表示。


评论