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新龙酒店港交所招股书解读

中博文旅 · 2018-11-08 14:04:57

10月22日,新龙酒店集团有限公司(以下简称:新龙酒店)向港交所递交上市申请,光大证券为独家联席保荐人。

早在上周五(10月19日),新龙国际(00529.Hk)发布公告披露,关于拟拆分新龙酒店将登陆港交所主板的消息。拆分及上市完成后,新龙国际将拥有新龙酒店不少于50%的权益,成为新龙酒店的控股股东,新龙酒店仍为新龙国际的附属公司。

此外,新龙国际还透露,倘建议分拆作实,根据全球发售发行新龙酒店新股份所得款项净额将由分拆集团主要用于收购日本的酒店物业及偿还新龙酒店日常及一般业务过程中为就物业收购拨资而取得的部分银行借款和债券。

2018年上半年,新龙国际实现收入32.08亿港元(约28.38亿元人民币),同比增加606.08%;毛利2.30亿港元(约2.04亿元人民币),同比增加146.59%。公告披露后,新龙国际股价一度上涨18.38%。

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新龙酒店在日本从事物业投资,专注酒店物业出租及管理,分布在日本的13个城市,拥有18项物业。截至到2018年9月30日,新龙酒店物业总建筑面积合计共约21.04万平方米,其中可租赁面积约为13.22万平方米。可租赁面积的75%被用作酒店或旅舍(分别包括2,600多间酒店房间及400多个床位),16.9%用作办公室空间。根据物业评估,截至2018年9月30日,物业市值约为394.46亿日元(约为24.36亿元人民币),其中新龙酒店持有约94.9%,市值为374.24亿日元(约23.11亿元人民币)。

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新龙酒店2015-2018年6月营收情况 单位:千日元

据新龙酒店招股书披露:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,新龙酒店实现收入18.89亿日元、25.31亿日元、29.81亿日元和15.37亿日元,净利润分别为19.99亿日元、21.46亿日元、12.25亿日元和7.59亿日元,毛利率分别为55.2%、57.0%、51.6%和36.2%。

出租投资物业收益占九成,收益主要来源近畿和关东地区

新龙酒店业务包括出租投资物业和酒店运营两部分。

出租投资物业:该物业主要向酒店及旅舍租户出租,由新龙酒店拥有用于赚取租金收入及资本增值的投资物业。新龙酒店拥有及出租16项投资物业,主要为酒店物业。截至2018年9月30日,投资物业的建筑面积合计约为20.65万平方米,可租赁面积约为12.83万平方米。

酒店运营:2016年下半年,新龙酒店通过收购位于大阪的Hotel Sun Plaza SakaiAnnex及位于东京的Imano Tokyo Hotel,正式切入酒店管理运营业务。新龙酒店通过委聘独立酒店管理公司运营该酒店及旅舍,就此获得收益。

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新龙酒店业务2015-2018年6月营收情况 单位:千日元

出租投资物业收益:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,出租投资物业分别实现18.89亿日元、23.97亿日元、25.61亿日元及13.30亿日元,分别占当期营收比重的100.0%、94.7%、85.9%和86.5%;酒店物业的租用率分别为100.0%、95.6%、95.3%及97.6%。此外,投资物业的公平值收益分别为18.76亿日元、17.68亿日元、6.44亿日元和7.24亿日元。

酒店管理收益:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,酒店运营分别实现0日元、1.34亿日元、4.20亿日元和2.07亿日元,分别占当期营收比重的0、5.3%、14.1%及13.5%。

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新龙酒店业务2015-2018年6月毛利(率)情况   单位:千日元

出租投资毛利:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,出租投资物业毛利分别实现10.42亿日元、14.15亿日元、14.78亿日元及5.41亿日元,分别占当期毛利率比重的55.2%、59.0%、57.7%及40.7%;

酒店管理毛利:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,酒店运营毛利分别实现0日元、0.28亿日元、0.61亿日元和0.15亿日元,分别占当期毛利比重的0、21.0%、14.5%及7.4%。

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新龙酒店业务2015-2018年6月建筑面积情况  单位:平方米


出租投资物业建筑面积:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,出租投资物业的建筑面积分别为17.70万平方米、20.46万平方米、20.46万平方米及20.65万平方米,分别占当期建筑面积100.0%、98.1%、98.1%及98.2%。

酒店管理建筑面积:截至2015年、2016年、2017年及2018年6月底,酒店管理的建筑面积分别为0、3881.0平方米、3881.0平方米及3881.0平方米,分别占当期建筑面积的0、1.9%、1.9%及1.8%。

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新龙酒店2015-2018年6月收益来源 单位:千日元

新龙酒店所属的18个物业分别位于日本13个城市,其中近畿(京都、堺市及大阪)地区和关东(东京、柏市及平塚)地区的历年收益基本维持在40%和30%以上,成为主要的收益来源。

新龙酒店主要里程碑事件梳理

新龙酒店成立于2015年2月,由新龙国际(00529.HK)100%拥有。新龙国际于1983年由林氏家族(林家名、林嘉丰、林恵海)成立,于1992年在港交所主板上市,并自1998年起开展物业投资。

2011年,新龙国际开始研究日本物业市场,借助2011年日本东北地震和海啸使得日本物业处于历史低位的历史契机,以及预计京东以外地区办公室需求的上升可能使资本值及收入提升,且临空Premium Outlets将可能为临近物业带来潜在商机,趁机收购大阪地标性建筑临空门大厦。临空门大厦的成功收购,促使新龙酒店进一步收购五项位于日本不同地区的物业,借助2020年将在东京举办夏季运动会的机遇,分别在2014年-2018年,收购12项酒店物业,至此才有了今天新龙酒店的规模。

2012年12月,在日本收购首项物业大阪临空门大厦,现为日本第三高的建筑物;

2013年9月,新龙酒店分别在日本不同地区收购2-5号酒店业务,并全部由东横Inn管理;

2014年7月,在北海道小樽收购首项物业,成为第7号酒店物业;

2014年9月,在函馆收购第8号酒店物业,拓展北海道业务;

2015年2月,新龙酒店在开曼群岛注册成立;

2015年3月,在日本首都京东收购首项物业,成为第9号酒店物业;

2015年3月,收购位于京都东山区the b京东三条饭店;

2016年2月,收购位于柏市的SK kashiwa Buiding;

2016年6月,在大阪收购第二项物业Hotel Sun Plaza Sakai Annex;

2016年10月,在札幌收购首项物业Best Western(札幌大通公园)酒店;

2016年11月,在小樽收购第二项物业(亦是北海道第四项物业),旧越中屋酒店;

2016年12月,在东京收购第二项酒店物业Imano Tokyo Hotel;

2016年12月,在京东收购2项物业,成为其第13-14号酒店物业;

2018年3月,在札幌收购Hotel Unwind

新龙酒店认为:其对日本物业投资方面的经验将使其能够紧抓对日本酒店需求的预期持续增长所带来的增长机会。根据世邦魏理仕报告,日本的旅游业近年来受到多项有利因素推动而蓬勃发展。如,日元疲弱可吸引更多外国游客到日本旅游,亦可削弱日本人出国旅游的需求。此外,预期发展综合度假村及举办大型国际活动(如2019年榄球世界杯、大阪G20峰会及东京2020夏季运动会),预计将继续推动当地及国际游客对日本就需求的整体增长。

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日本入境旅游概览 来源:新龙酒店招股书

此外,会展旅游的增长趋势带动日本国内及国际商务旅客人数增加。根据世邦魏理仕报告,国内旅客及国际旅客的数目分别按复合年增长率0.65%和29.2%增加,分别由2013年的6.30亿人次增加至2017年的6.48亿人次。再加上政府政策支持,如放宽亚洲旅客的签证及增加日本航班和航线,均有助于日本住宿蓬勃发展。

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