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广州270亿挂牌18宗地 立冬盛宴与羊城地市冷暖

观点地产网 · 2018-11-08 14:18:43

未来一段较长时间内,城市更新改造将成为广州土地供应的重要来源之一。

  最近,羊城地市的头条新闻可不少。

  有着“广州史上最悲惨地块”称号的从化火界地块在流拍七次后终于觅得买家,一周内终止五宗地出让,城市更新细则出炉等等,无论哪个都引来不小的热议。

  立冬一到,广州便抛出大动作,一口气挂牌出让18宗地块,总起拍价约270.6亿元。有网友调侃道:年底到了,不止开发商发力卖楼,卖地也要冲下业绩。

  值得注意的是,此次近270.6亿的推地总额刷新了广州今年起拍总价纪录。

  270亿大手笔推地

  11月7日,广州集中挂牌了18宗地块,出让总面积182.2万平方米,均将于12月6日正式竞拍。

  此次18宗地块总起拍价达270.6亿元,占去年成交总额1123亿元的24%,也刷新了今年起拍总价纪录。

  观点地产新媒体了解,18宗地包括10宗商住地、1宗疗养用地及7宗工业地,广受关注的10宗商住地分别位于荔湾、花都、从化、番禺、白云。

  焦点之一是位于白云及番禺区的两幅车辆段地块,单单这两宗地的总起价已达134.8亿元。

  其中一宗为位于白云区华南快速路以南、广清高速路以东的白云湖车辆段地块,土地面积达22.29万平方米,土地用途为交通站场用地兼容居住、商业、商务、教育用地,挂牌起始价71.09亿元,楼面价1.46万元/平方米。

  另外一宗为番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块,土地面积达24.21万平方米,土地用途为二类居住兼容中小学、公共交通设施用地,容积率≤2.41,挂牌起始价63.69亿元,楼面价14045元/平方米。

  根据出让要求,这两宗地均采用“限地价+竞自持+摇号”进行出让,要求竞买人须具有10年以上地铁线网的建设、运营、管理经验,且土地项目建成后受让人须自持一定建筑面积的住宅用于租赁住房,其中白云地块不低于8.51万平方米、番禺地块不低于10.51万平方米。

  此外,鲜少推地的荔湾此次推出一宗西湾路156号地块,宗地总面积6151平方米,挂牌起始价3.43亿元,楼面价2.41万元/平方米。根据出让要求,该宗地同样采用“限地价+竞自持+摇号”进行出让,须配建5547平方米住宅。

  从化此次也挂出一宗涉宅地,宗地面积4.38万平方米,挂牌起始价10.51亿元,楼面价7981元/平方米,该地块将建设配建住房、四星级以上酒店及社会停车场。

  此前于10月中止出让的花都凤凰路三地块,此次在降价2.28亿元后再次挂牌,宗地面积、计容建筑面积、容积率等指标均没有变化。

  对于此次推地的特殊之处,合富辉煌(中国)市场研究部总监冯佩云指出,此次推地集中在库存比较少的一些区域,主要是起到补充供应的作用。

  “从这次的推地情况看,开发商拿地热情应该还是蛮高的。”冯佩云续称,此前出让终止的地块基本都是在库存比较高的区域,开发商也是考虑到周转和库存压力,在拿地方面会相对比较谨慎。

  据广州中原研究发展部披露数据,截至今年10月份,广州全市库存量达785.75万平方米,其中花都、增城、南沙库存量排行前三,分别为158.86万、153.68万、137.83万平方米。

  此次推出的地块则主要涉及花都、番禺、白云、从化、荔湾。除花都外,后四者库存量分别为98.19万、24.26万、60.45万、49.39万平方米。对比来看,此次推出地块在区域上具有一定吸引力。

  羊城地市冷暖

  除了这场立冬推地盛宴,广州最近推地动作也频频。据观点地产新媒体查询,9月7日,广州共有12宗地挂牌出让,总价超97亿元;10月24日,广州集中挂牌5宗住宅地块,起拍总价超130亿元;11月2日,广州以74.26亿元挂牌白云区小坪村城中村改造项目,涉及建设用地80公顷。

  针对上述现象,中原地产项目部总经理黄韬指出,这是年末推地高峰期,属于正常现象,“推地是双向的,政府、开发商双方都是有一定意愿的。”

  不过,对于此次广州270亿大手笔推地,黄韬表达出些许不肯定:“此次推地数量、金额庞大,企业年底资金又有一定压力,不排除会底价成交或者收回土地。”

  市场对于地块成交的疑虑不无道理,回顾今年以来,广州土地市场呈现出一定的“降温”趋势,流拍、底价成交、低溢价成交的情况时而发生,其中花都、从化地块遭遇多次流拍。

  数据显示,就宅地而言,今年上半年广州全市宅地成交均价1.14万元/平方米,较2017年全年的1.68万元/平方米下跌32%;外围区域宅地成交均价1.24万元/平方米,较20017年全年下跌10%;远郊区域宅地成交均价1.1万元/平方米,同比下降30%。

  分析来看,这与出让条件及房企在非核心区拿地更趋理性等多重原因有关。就出让条件而言,成交条件已从此前的“限地价+竞配建”,到如今的“限地价+竞自持+摇号”以及要求全自持租赁用地、导入附加产业,年初碧桂园与富士康拿下的增城朱村用地便是如此。

  “广州土地比较稀缺,基本上起拍价跟售价达到60%左右的比例,房价没有上涨空间的话,利润也就不会太高,所以也会影响溢价率。”冯佩云指出。

  不过,从成交金额、体量来看,广州地市的“冷”或许更多代表着“冷静”。据相关机构统计,2018年上半年,广州共出让土地65宗,包括17宗住宅用地、17宗商业用地,总成交金额为534.34亿元,成交面积达393万平方米,出让金已居上半年历史第二高位。

  黄韬称,预计今年成交金额应该会超过去年,广州土地市场已经恢复理性,大概率会和目前房地产市场一样,继续冷静,不会回温,但和去年、前年市场旺的时候比,地价肯定低一些。

  11月2日,广州市政府发布的《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》,或许也给接下来的广州土地市场带来一些新的信号。

  据悉,此次细则对旧村改造补偿方式、合作企业选择、地价评估、拆迁奖励、改造成本计算方式等方面进行明确,鼓励旧村、旧厂积极改造。

  观点地产新媒体了解,细则指出,鼓励广州旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿;旧村改造项目住宅规划净容积率不超过5.3(含)的,原则上可以采用全面改造方式进行改造,超过5.3的以综合整治方式进行改造为主。

  细则中明确提到,城市更新项目建成的商服类物业,可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

  分析来看,此次出台的城市更新工作实施细则反映了广州在加快城市更新、加大旧改力度的意向,这在一定程度上与“增加用地供应”相呼应。

  根据《2017-2021年住宅用地供应计划》以及《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》两份重要文件公告,广州计划每年供应宅地面积475万平方米,而近两年实际土地挂牌情况却不如预期,如去年供应宅地面积仅274.62万平方米。

  可以预见,未来一段较长时间内,城市更新改造将成为广州土地供应的重要来源之一。

  “广州不少区域只有通过城市更新的方式,土地的效能才会增加,尤其是在中心区,这在未来会是一种方向。”冯佩云指出。


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