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2018年度郑州中高端酒店市场大数据分析报告

迈点研究院(MTA) · 曾梓 · 2018-12-03 10:10:52

本报告从郑州区域环境、市场规模、经营现状、客群属性等几个维度,为未来进入市场的投资镇和在深度经营的运营者提供了方向和思考

数据说明

文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据,均来源于当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察,由迈点研究院(MTA)整理统计完成。

关于各品类释义

1)报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分(四星)和330分(五星),由当地星级评定机构评定的酒店。

2)报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星, 但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。

3)报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店(含部分精品民宿、独栋别墅等)。

4)报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络平台上的数据表现,如微信,微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。

迈点区域酒店舆情指数MCI说明

迈点区域酒店舆情指数MCI是由迈点研究院(MTA)独家发布,用以反映一段时期内区域酒店在互联网和移动互联网的用户舆情数据,可为企业及行业相关人士进行舆情监测提供参考。

基于迈点研究院(MTA)自主开发的“迈点区域酒店指数监测系统”Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System(MRHCIMS)提供的是一项免费数据分析服务,旨在通过监测某一特定地区在一定时间段中用户对该区域入住酒店的舆情情况,得出某区域最受用户喜爱的酒店榜单。

迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型,包括酒店集团品牌旗下单个酒店,也包含独立品牌酒店。

监测渠道包括携程网、同程网、去哪儿网、艺龙网、猫途鹰、美团网、大众点评网等主流点评网站;同时也包括新浪微博、腾讯微信等在内的自媒体平台。

计算公式:MCI=a*OI+b*PI

注:MCI,指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b,指系统中的加权系数; OI(Operation Index),指运营指数;PI(Public Sentiment Index),指点评指数。

点评指数:一段时期内,用户对于酒店的点评累计情况。

运营指数:一段时期内,用户在酒店微博微信中的活跃情况。

目前,迈点研究院(MTA)已推出北京、深圳、广州、上海、三亚、杭州、成都、苏州、海口、东莞、天津、南京、重庆、青岛、武汉、厦门、大连、沈阳、长沙、济南、哈尔滨、郑州、昆明等23个旅游城市的酒店舆情指数监测信息。

一、郑州旅游住宿业宏观环境分析

1.1宏观经济环境

2014-2017年郑州市GDP总值稳步上涨,增幅也呈现平滑上升趋势。与整体GDP发展不同,由于郑州支柱产业偏向第一第二产业,旅游业及包括在内的酒店业收入增幅波动较大,但二者涨幅走势相似。郑州旅游业收入占GDP总值比重偏低,酒店业收入更加占比甚微,虽然发展趋势与旅游业收入相似,但在2014年甚至呈逆增长趋势,收入总值低于前一年。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

1.2郑州旅游市场体量

截至2017年,郑州市共拥有A级景区40个,其中4A级以上景区16个。景区历年接待游客人数逐年递增,增长率在2016年达到低谷后2017年迅速回升,甚至达到近年最高水平。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

二、2018年郑州酒店市场分析

郑州作为河南省省会,是国家重要的综合交通枢纽和中原地区的核心城市,每年流动人口庞大,酒店需求可观。据迈点研究院(MTA)实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计,郑州2018年共有6043家酒店提供住宿,其中中高端酒店(四、五星级酒店及四、五星级标准酒店)187家。

2.1郑州现有酒店行政区分布

187家中高端酒店分布在郑州的13个行政区及下辖市,且明显集中于中心城区和火车站等交通枢纽附近。酒店分布密集的前三个行政区:金水区、郑东新区和管城回族区内酒店分别集中在区内的地铁沿线和郑州站及郑州东站附近。金水区作为郑州市甚至河南省经济最发达的城区之一,拥有中高端酒店最多,共57家。巩义市和上街区则中高端酒店市场较小,各有1家。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

2.2郑州现有酒店商圈/景区分布

此次监测的187家中高端酒店共涉及郑州19个主要商圈/景区。迈点区域酒店舆情指数MCI监测酒店中共有7个商圈/景区较为热门,酒店总量超过90家(图4),占郑州中高端酒店市场五成。就酒店数量而言,郑州市中高端酒店分布地区化显著,郑东新区及会展中心区酒店明显多于其他6个商圈/景区,共30家;新郑机场区和二七万达及客运总站地区面积较广,酒店密度相较更低,各有8家。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

2.3郑州现有酒店品牌分布

郑州酒店市场内品牌酒店占比31.97%,以国内酒店品牌尤其是本土品牌为主,占品牌总量的63.83%;国际品牌稍少,仅占36.17%。仟那实业有限公司作为郑州本土集团,开设酒店数量最多,占市场10.64%;另外两个本土集团中州国际集团和喜鹊愉家旅馆管理服务有限公司,以及国内知名集团首旅如家酒店集团旗下酒店则各占8.51%。国际品牌中,万豪国际集团主要得益于收购的喜达屋集团旗下酒店的占有市场,一家独大,占比17.02%,远高于其他国际酒店集团。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

郑州中高端酒店市场内,国际化水平偏低,本土酒店较多。当地酒店品牌化意识较强,且竞争实力偏高,中州国际集团影响范围甚至涉及全国。

三、2018年郑州酒店运营表现分析

就酒店市场运营表现而言,除了平均房价和入住率,酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度,同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。

3.1郑州星级酒店运营分析

据国家文旅部监督管理司数据显示,郑州2010-2017年度星级酒店房价水平中,五星级酒店波动较大,三星和四星级酒店较为稳定。五星级酒店房价2012年达到最高值814元/晚,之后大幅下跌,虽然在2015年有所回暖,但仅为昙花一现;2017年跌至350元/晚,和四星级酒店平均房价差距不足50元/晚。四星级酒店房价自2012年起与五星级酒店房价差距逐年减小,平均房价在2015年达到最高437元/晚之后小幅下跌,维持在300元/晚左右水平。三星级酒店房价最为稳定,一直在200-220元/晚区间内波动,仅2015年触底为191元/晚。

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数据来源:国家文旅部监督管理司

郑州市星级酒店出租率整体自2012年起下滑,2015年后逐渐回升,各星级之间水平差距在2014-2016年间明显拉开,2017年显著缩小。五星级酒店入住率2017年之前一直处于最低水平,与三、四星级酒店差距较大;在2014和2015年仅为40%左右,和三星级酒店入住率差距达到20%;2017年局势逆转,入住率一跃成为行业领先水平高达72.01%。四星级酒店入住率变化走势与五星级酒店相似,但整体水平高于五星级酒店,整体维持在55%-65%之间,2014、2015两年较低,甚至跌破50%。三星级酒店入住率一直处于领先水平,且最为稳定,一直维持在60%-70%之间,仅在2017年稍显颓势,低于四、五星酒店水平,但入住率仍达到63.12%。

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数据来源:国家文旅部监督管理司

3.2主要商圈/景区运营情况分析

价位分布

根据迈点研究院(MTA)监测的第三方预订平台酒店房价水平,7个主要商圈价位分布如图8所示。郑州市中高端酒店房价整体主要分布在200 -600元/晚之间,花园路、经三路沿线商圈内酒店定价较为分散,跨度从160-900元/晚,为7个商圈/景区中房价最高水平。郑东新区及会展中心地区酒店较密集,最高房价为735元/晚左右,600-700元/晚房价区间有明显空白。经济开发区和二七万达及客运总站地区酒店总数较少,且最高房价水平不超过500元/晚。


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数据来源:迈点研究院(MTA)

平均运营指数分析

紫荆山商区处于郑州地铁交汇处,为市内较为中心且繁华的地段,多品牌酒店,对于市场宣传较为重视,平均运营指数最高,但同时也由于品牌酒店和单体酒店之间市场投入差别较大,运营水平差距悬殊,区域整体市场运营水平不平均,呈两级分化局势。经济开发区本身酒店数量较少,且几乎为单体酒店,运营水平差异小,总体标准差为7个地区最低,但由于所处地区并非繁华商业地区,整体市场内酒店竞争相较更加缓和,单体酒店多对于市场投放没有过多预算,区域内整体运营指数偏低。


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数据来源:迈点研究院(MTA)

3.3 平均运营指数前十酒店名单

就市场运营方面而言,郑州市中高端酒店中CBD地区单体酒店和品牌酒店竞争激烈,榜单前十酒店中,各占一半,且排名第一的郑州裕达国贸酒店为当地单体酒店。品牌酒店中,除中油花园酒店外,另外四家均来自国际品牌,洲际酒店集团上榜两家,相较其他国际集团,略有优势。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

四、2018年郑州酒店目标客群分析

4.1 中高端酒店潜在客群画像分析

郑州酒店的潜在客群以30-49岁男性为主,近一半集中在30-39岁,男性占6成。

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人群属性(数据来源:百度指数)

郑州市酒店市场潜在客群主要来自以河南省为代表的华中地区,以省内市场为主,其次为北京,酒店市场对外省潜在客群吸引力有待提升。

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区域来源(数据来源:百度指数)

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省份来源(数据来源:百度指数)

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城市来源(数据来源:百度指数)

4.2 主要商圈/景区客评情况分析

OTA点评情况

从监测的OTA点评情况来看,郑东新区及会展中心拥有酒店最多,点评数和好评数量明显高于其他商圈/景区。二七万达及客运总站地区虽然整体评论数量偏低,但地处市中心,且靠近交通枢纽,目标市场对于交通通达度要求较高,地理区位满足其主要需求,好评率较高。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

平均点评指数分析

2018年郑州市7个重点商圈/景区平均点评指数及其离散程度如图11所示,各商圈之间指数水平差距明显,跨度区间32-41。紫荆山商圈地区受其较高的点评数量和好评率影响,指数最高,同时由于地处市中心CBD地区,市场整体竞争较为激烈,各酒店之间对于顾客点评管理力度较大,整体水平较为一致,指数离散程度相较更低;经济开发区内酒店总量较低,且市场体量相较其他商圈更小,点评指数低,同时由于市场竞争不强,各酒店之间水平差距悬殊,指数离散程度偏高;花园路、经三路沿线虽然整体点评数量较低,但区域内竞争激烈,部分点评指数较高的酒店拉高了区域平均水平,但也由于市场内酒店呈两两极分化趋势,指数离散程度为7个商圈内最高。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

4.3点评指数前十酒店名单

相比运营指数排名,点评指数上榜酒店中,品牌酒店增加1家,国际国内品牌平分秋色。对于酒店客户群体而言,仍偏好于选择品牌酒店,这与品牌酒店规范化统一化的管理有一定关联。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

五、2018年郑州中高端酒店舆情指数(MCI)分析

迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数,一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之,迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店,在市场中的综合表现往往更加有竞争力。

5.1主要商圈/景区舆情指数分析

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数据来源:迈点研究院(MTA)

郑州市重点商圈/景区酒店MCI指数水平基本与点评指数分布一致,同时受运营指数影响峰谷值和地区指数离散程度。各商圈平均MCI指数水平和整体区域竞争力差别明显:紫荆山商区虽然整体MCI指数最高,但其市场内部酒店竞争力过于悬殊,标准偏差仅次于花园路、经三路沿线;新郑机场区虽然平均MCI指数仅为中等水平,但由于地处机场周边,酒店区位和各酒店竞争力具有高度一致性,使其标准偏差最低;郑东新区及会展中心区面积广大,区域内酒店类型相较更多元化,且酒店之间的区位因素存在一定差异,各酒店MCI指数表现不一,水平差异明显。

5.2 主要商圈/景区品牌分布

郑州地区品牌酒店市场占比31.97%,但聚焦至所选的7个商圈/景区中,品牌化程度超过40%,高于市场整体水平,说明郑州市场内品牌酒店更集中在市中心和交通枢纽地区。就酒店品牌而言,国际品牌酒店以万豪国际集团旗下酒店为主,占据7.22%;而国内品牌酒店中,则本土品牌占市场主导地位,主要来自仟那实业有限公司和喜鹊愉家旅馆管理服务有限公司。

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数据来源:迈点研究院(MTA)

5.3 2018年郑州中高端酒店舆情指数(MCI)前十名单

舆情指数前十榜单中以国内酒店为主,有3家为单体酒店,国际品牌酒店仅上榜1家。虽然国际品牌酒店数量较少,但占据榜单前两名,市场认可度较高;国内酒店中,国内知名品牌酒店相较竞争力较强,排名紧跟国际酒店,指数差距很小。



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数据来源:迈点研究院(MTA)

六、2018年郑州酒店发展趋势及建议

郑州作为河南省省会,同时也是国家中心城市,国际综合交通枢纽和物流中心。“一带一路”战略提出后,郑州作为其中重要节点城市,也在中原经济区发挥核心和引领作用。

6.1 航空港地区商务酒店市场仍在扩大

新郑机场周边地区组成的航空港地区预计将凭借自身交通枢纽优势,结合在建的郑州南站打造国内乃至世界的物流中心;通过国际展示销售、商贸咨询、人才培训等形成空港、物流和产业三大核心功能,负担起郑州未来的产业聚集和产业升级重任。目前新郑机场周边酒店市场高端酒店仍占少数,且以单体酒店为主。在郑州南站建成后,商务酒店市场需求扩大指日可待。尤其是交通枢纽附近地区,机场、火车站配合多条新建高铁形成高通达度的区位优势,满足商务出行要求,同时未来发展的国际展示销售等会展培训业务,也将带来一定的商务酒店需求。鉴于郑州市致力将航空港地区打造为国际航空货运枢纽,品牌酒店尤其是国际品牌酒店所拥有的较强市场宣传和运营竞争优势将显现。

6.2 文化创意旅游集聚区休闲度假市场迎来井喷

郑州市计划将文化创意旅游产业发展成为战略支撑产业,构建特色鲜明的现代服务业体系。中牟县的文化创意旅游聚集区汇集了多个在建主题乐园项目:海昌海洋公园,建业▪华谊兄弟电影小镇、华强▪郑州中华复兴之路等,对于当地休闲度假市场的构建和拉动游客量有强效作用。聚集区内度假型酒店需求将大幅增加呈井喷趋势,而目前中牟县地区仅有3家酒店进入中高端市场,且两家位于雁鸣湖,1家靠近主题乐园市场,位于方特欢乐世界附近,客房供应量十分有限。预计进入市场的酒店可以考虑主题酒店和亲子酒店两大细分市场。

6.3 常西湖北区大型活动赛事带来大量酒店需求

郑州作为中部城市相对缺水,城市内靠近水域地区相对更加宜居受欢迎。常西湖北区作为郑州主城区重点发展区域,当地配套设施也较为完善。在建的郑州市奥林匹克体育中心将于2019年举办中华人民共和国第十一届少数民族传统体育运动会,届时将拉动当地大量酒店需求。体育中心建成后,后续承接的各类赛事表演活动,也将为当地酒店市场提供持续的客房需求。目前常西湖地区的中高端酒店共4家,集中在常西湖北区靠近市区方向,奥林匹克体育中心周边暂时没有中高端酒店进入市场,空白市场值得进入。

七、 2018年度郑州市中高端酒店舆情指数(MCI)完整榜单


数据来源:迈点研究院(MTA)

八、关于迈点研究院(MTA)

迈点研究院(MTA)成立于2009年,是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。

迈点研究院(MTA)长期致力于大数据商业分析平台建设,用”数据生产力“改变认知、提升企业效能,为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构,提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”,辅助客户制定重大决策,识别投资风险。      

迈点研究院(MTA)率先深入商业空间品牌资产研究,将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现,创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI(迈点品牌指数)、MCI(迈点区域酒店舆情指数)。并以此为依据,为需要科学规划项目资源配置的客户,提供战略、运营、组织的咨询服务,提高项目空间资产价值,提升项目运营定价权与收益,稳健财务增长;同时,迈点研究院(MTA)积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。

2018年4月,迈点研究院(MTA)与品牌中国战略规划院合作,共同致力于商业空间产业研究,提升数据价值挖掘与转化效率,并联合起草商业空间产业“十三五”国家重点规划项目蓝皮书,探索商业空间产业趋势与发展。

2018年6月,迈点研究院(MTA)联合行业150位专家、学者与行业领袖,成立MBI指数独立顾问委员会,确保指数中立运作,科学决策指数发展,献计行业、服务民生。

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