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未来4年6大城市将增75.6万套!长租公寓即将迈入快速成长期

南方都市报 · 2018-12-22 13:38:25

从发展阶段看,中国长租公寓市场已快速度过了引入期、接近发展期末端,并即将迈入快速成长期。

  在多重驱动力的推动下,中国长租公寓市场正蓬勃发展。从传统租赁市场的C2C到目前长租公寓的B2C,租赁模式正发生转变。

  今日,仲量联行经过对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行深度调研,发布《中国长租公寓市场》最新研究报告,并指出,六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限,未来供应则有望加速入市。

  仲量联行分析认为,结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看,未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度的持续改善。

  中国长租公寓所处阶段:发展期末端

  本报告研究的集中式长租公寓,并不包含服务式公寓。“从发展阶段看,中国长租公寓市场已快速度过了引入期、接近发展期末端,并即将迈入快速成长期”。仲量联行华南区投资部总监卢盛认为,四大驱动力推动中国长租公寓快速发展。

  首先,人口结构变化,导致首次置业年龄延后,租赁需求期延长。其次,2015年末以来,购房每月还款和同等面积住所的月租金之间的差距急剧扩大,使得此前尚未购房的人群更倾向于租房。截至2017年末,四个一线城市的平均房价收入比高达34.9年 。

  政策支持加速发展机构化租赁市场,目前已出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面为长租公寓的发展提供支持。

  最关键的,长租公寓市场的快速发展离不开资本助力。进入2017年,全球主权基金、养老基金的主流投资策略更多地开始关注另类资产。而长租公寓作为另类资产的一个重要类别,受到越来越多投资机构的青睐。

  如2018年,新加坡政府投资公司GIC与盛煦地产、GIC与龙湖地产、加拿大养老基金CPPIB与龙湖地产都分别设立了长租公寓投资平台。更多的内资及外资投资者正在积极考虑加码投资长租领域。

  6大城市预计4年后新增75.6万套

  仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都这六个主要的长租公寓市场进行了调研,截至2018年上半年,六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套。从未来供应看,各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例。预计至2022 年底,六个城市新竣工并投入运营的长租公寓将达75.6万套。

  从城市内的地理分布来看,长租公寓普遍位于地铁沿线,且靠近办公楼聚集区及产业园区等办公人群聚集区域。从户型结构上看,截至2018年上半年,已开业的长租公寓项目中近90%的户型为单间,单套建筑面积在25-40平方米左右。

  从物业所有权来看,各城市特点不一。一类是以上海为代表的地方国企主导型;一类是以杭州、广州为代表的开发商主导型,未来开发商手中将掌握大量长租公寓物业,市场的资产流动性较高。

  能否快速成长的五大因素

  但是,经历了“发展期”后,市场何时能真正度过“快速成长期”?仲量联行研究认为,五大因素会影响长租公寓市场迈向成熟。

  除了租赁人口的增长,以及对租客权利的保障程度之外,报告重点指出,资产获取的难易程度将影响未来市场的准入门槛,而资产价格又直接影响市场参与者的盈利能力。

  中国目前长租公寓开发的资产获取方式主要为土地获取以及存量资产获取。目前在中国主要的一、二线城市,传统商品住宅用地价格较高,租金回报率不足2%,远低于融资成本,极大影响了市场各参与者的积极性。

  虽然过去两年政府力推地价较低的租赁型住宅用地 (楼板价仅为商品住宅用地的20-30%),但从至今获得土地的主体来看,基本为地方国有企业。未来市场参与者的热情能否上扬,将极大地依赖于政府是否向市场开放价格相对较低的租赁住宅用地。

  存量资产的获取与改造中国正在不断探索盘活存量资产的途径,对于将办公和零售等物业改建成长租公寓产品,未来亟需政府出台相关政策法规细则来规范市场,尤其是针对土地转性的规定。

  其次,市场规模化发展也依赖于完善的金融与税收机制,目前尚未推出真正的标准化REITs机制,长租公寓运营投资缺乏REITs 这一项重要的流通及退出机制。

  从2017年至2018年上半年,以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品(包括收费收益权ABS、CMBS和类 REITs)仅占房地产资产证券化产品的不到 5%。未来长租公寓要实现规模化发展,必须拓宽融资渠道,加快资产证券化进程以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。

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