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ABS计划再遭中止 解局青杉资本与朗诗长租公寓

观点地产网 · 2018-12-25 10:11:56

明天和后天还在漫长的路上。

  12月24日,朗诗长租公寓ABS计划遭遇年内第二次中止。

  这个名为“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”,于今年2月已被上交所受理,7月12日一度被中止,据观点地产新媒体了解,中止的原因:更改项目结构,改成储架。

  经过将近一年的二度中止波折,这个原本期限仅一年的ABS产品仍未能有新的进展。据中山证券相关债券销售人员表示,这次中止主要是更新资料,调整交易结构。

  尽管“朗诗寓”2016年12月才正式成立,但是朗诗做长租公寓的种子早就在与中信资本合作的时候埋下。

  中山证券债券的推荐文件,也明确标示了青杉资本与中信资本的合作作为加分项。“朗诗和中信资本建立了绿色地产城市更新战略合作关系,将联合组建城市更新物业投资的合作平台,发力城市旧楼改造业务,首期的投资金额将达到200亿元的规模。”

  此外不得不提青杉资本,作为朗诗地产基金平台,它同时承担了朗诗“另类投资”角色。今年1月,青杉资本联手平安不动产,重点着力合作长租公寓,并定下了三年100亿规模的目标。

  事实上,朗诗首席财务官兼青杉资本负责人申乐莹曾表示,青杉资本的投资逻辑很简单,通过对存量项目进行改造和定位,未来以较高价格出售实现退出,另一方面,项目不会散售,会持有一段时间,产生稳定现金流后再通过ABS的方式退出。

  显然,长租公寓的操作模式是后者,只是这个过程有点长。

  朗诗ABS二度中止

  根据承销商中山证券11月26日资料显示,朗诗长租公寓ABS期限由一年变更为优先A1:3年,A23 1.5年,优先B3 3年。

  长租公寓资产支持专项计划,总融资规模7.87亿元,优先A1、A2、优先B评级分别为AAA、AAA、AA 。发行计划:优先A1、优先A2、优先B期限分别为3年、3 1.5年和3 3年分别为2.37亿元、2.10亿元;优先B规模为2.62亿元。

  主要财务指标方面,2017年末,朗诗集团总资产为277.74亿元,净资产为38.48亿元;期内营业收入为115.75亿元,净利润12.84亿元。

  今年年初国内吹起了一阵长租公寓融资风,资产证券化迎来了爆发式发展,房企们纷纷拿起租赁住房相关的融资工具。其中朗诗寓长租ABS于2月22日就获得上交所受理,但迟迟未有进展,因而相关募资资料都已不合时宜,亟需更新。

  朗诗长租ABS计划在7月遭遇第一次中止。同一时期,产品规模高达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”,规模达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均获得通过。

  除了朗诗,7月份鸿坤申请的20亿小公募住房租赁专项公司债券项目状态也显示为“中止”,富力非公开发行2018年60亿住房租赁专项公司债券同样遭遇“中止”。

  今年12月24日,朗诗长租公寓ABS计划再一次遭遇中止。观点地产新媒体了解,朗诗方面对此表示,数据出现明显变化,资料需要更新。

  有分析人士此前指出,虽然住房租赁受到国家政策鼓励,融资监管却已更加严格,对发债用途监管升级。开发商有着相对优质的信用级别,但负债总体偏高,数据不好看的(企业)可能需要更长时间。

  朗诗自2017年起大力发展“朗诗寓”,成立了青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓等品牌线。数据显示,截至2017年12月末,“朗诗寓”营运房间数为2010间,长租公寓业务收入为828.2万元,亏损4417万元。

  截至2018年6月30日,朗诗寓已在13个城市获取75个项目,确认房源22708间,运营房间数量4286间。

  朗诗寓总经理章林对观点地产新媒体表示,目前朗诗寓的规模为4万间。“2018年朗诗寓会进入天津、厦门、武汉、郑州、合肥等城市,房源总量达到5万间。2019年计划实现10万间房。”

  青杉资本押宝公寓

  无论上述ABS申请进度如何,朗诗长租公寓的快速扩张,始终离不开青杉资本的投资与布局。

  创立于2012年的青杉资本,设立的初衷是作为朗诗集团地产开发项目的非银行融资平台。在成立几年间,青杉资本发行了多支绿色地产基金和信托产品,并于2015年获得私募投资基金管理人的登记证书。

  而在2015年朗诗集团向轻资产转型过程中,青杉资本也进行了定位升级。2016年开始,青杉资本将目标瞄准存量物业,先与中信资本成立200亿元基金,组建城市更新物业投资的合作平台,随后联手平安不动产开始大力布局长租公寓。

  今年1月,青杉资本与平安不动产签订长租公寓战略合作协议,战略合作涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的开发及投资收购、工程改造、运营管理、长租公寓项目资产证券化产品的发行及退出,以及围绕长租公寓项目开展的其他金融服务。

  在青杉资本的预期中,未来三年双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目,目标资产管理规模100亿元。

  2018年11月23日,青杉资本与平安不动产合作的首个长租公寓投资项目朗诗寓森兰店正式开业。除了朗诗寓森兰店之外,平安不动产与朗诗寓合作的上海黄兴路项目、南京建发紫悦广场等多个长租公寓项目,预计将分别在2019年第2季度及第4季度开业。

  至于青杉资本与朗诗寓两者之间的关系,章林对观点地产新媒体透露,青杉资本作为重资产收购的投资平台,而朗诗寓是负责设计、改造和运营的平台。

  很明显,青杉资本作为投资平台,更注重项目的投融管退。朗诗首席财务官兼青杉资本负责人申乐莹也曾对观点地产新媒体透露,虽然项目退出要看市场的具体情况,但是青杉资本投资的目标是希望在三年内项目IRR都达到15%以上。

  一方面是内部对收益率的高要求,另一方面则是不赚钱生意的长租公寓,青杉资本是如何看待其中矛盾的?

  申乐莹在今年中期电话会议上就回应过这个疑问。她表示,长租公寓只是目前不赚钱,不代表未来不赚钱。从商业模型来看,现在就是长租公寓的投入时期,需要有几年的现金回转周期,过了这个周期,后面的盈利性就比较好。

  申乐莹指出,如果放在整个周期角度来考虑,长租公寓的收益其实并不差。按朗诗的测算,长租公寓全周期净利率基本上在16-20%之间。

  对于长租公寓的布局,朗诗集团董事长田明也曾明确回应观点地产新媒体。

  “我非常看好长租公寓,我有三句话:第一今天是政策风口、明天血流成河、后天开花结果。‘今天’什么时候结束?‘明天’什么时候来临?‘后天’什么时候到?我们不知道。但我估计在3-5年里面都会实现。”

  田明表示,我希望我们是“今天”有足够的布局,有足够的品牌跟规模;在“明天”并购的时候,不要成为被收购方,而成为收购方;在“后天”可以享受到未来公寓市场的果实。

  然而,明天和后天还在漫长的路上。

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