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政策和市场双重作用下 长租公寓的未来预测

南方都市报 · 2018-12-24 10:09:15

超七成在市区 未来跟着地铁走

  12月21日,房地产专业服务公司仲量联行则在广州发布最新研究报告《中国长租公寓市场:新挑战,新机遇》,报告研究分析了中国的集中式长租公寓(以下称长租公寓)并指出:长租公寓市场近年来在政策和市场的双重作用下迅速发展,但未来迈向成熟还将有赖于多重因素的改善。

  商业公寓:

  买房者并不急“再看看”

  广州市住建委发文对于去年“3·30”调控政策中有关商服类物业限购的规定进行调整,政策调整后,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目的销售对象不再限制为“法人单位”,这意味着符合该条件的商服类项目将允许个人购买。

  公寓市场是否要迎来繁荣期?有购房者则表示,“会冷静观察一段时间,因为市场的选择又多了一些。”

  商服类限购“松绑”的同时,部分银行已可以办理公寓个人房贷,一名中行广州分行的工作人员向记者表示,目前中行针对个人购买公寓可以办理贷款,利率上浮40%,需要购房者缴纳五成首付。

  仲量联行中国研究部总监姚耀介绍,从过去一两个季度来看,全国去化的速度有所放缓,下半年放缓速度较为明显。近期在几个城市里陆续出台的政策来看,短期内不会产生特别大的影响。

  此前,广州克而瑞首席分析师肖文晓在接受南都记者采访时曾表示,广州商服类物业的库存量已经从2017年3月末的513.57万平方米,增加到2018年11月末的675.87万平方米,去化周期也从当时的19个月上升到目前的23个月,库存压力增大。克而瑞数据显示,“3·30”政策出台的2017年,广州公寓成交量为19447套,与2016年的33919套相比大幅下降约43%。“3·30”政策对广州公寓市场的影响最深,2017年3月时全市库存只有16146套,现在已经增加到28136套,去化周期从5.5个月上升到23个月。”

  姚耀表示,从过去的政策来看,市场有自我调节的能力,此外,还有一个因城制宜的问题,不同城市对于市场调节会有不同的做法,但都是朝着健康市场发展的方向前进,“广州的政策出台是否会产生一石激起千层浪的效果,还有待市场的进一步观察。”

  长租公寓:

  平均租金约为92元/平方米/月

  仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓市场进行了调研,截至今年上半年,六个城市已开业长租公寓总存量约为13 .5万套,存量目前仍较为有限;从未来供应看,各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例,预计至2022年底,六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。

  广州的调研结果显示,广州2017年常住人口为1450万人,其中,非户籍常住人口约为552万,以2013年-2017年的数据显示,平均每年的高校毕业生约为26.1万。作为粤港澳大湾区的核心城市之一,正源源不断地吸引着大量外来劳务人口,租房市场需求比较稳定。

  数据显示,截至2018年上半年,广州长租公寓开业项目数量约为87个,总体量为19200套,涉及公寓品牌13个,其中包含了全国连锁品牌以及广州本地公寓品牌运营商和房企开发商。目前,长租公寓的平均租金约为92元/平方米/月,根据前期的统计数据显示,目前入住率约为95%。

  截至2018年第二季度的调研结果显示,广州长租公寓有73%集中在市区,27%位于郊区。据白皮书的调研结论标明,由于市中心资源缺稀,未来广州长租公寓的发展房企开发商和品牌运营商更多地往非市中心的地铁沿线区域开拓。

  白皮书指出,未来广州租赁需求将受惠于持续的经济发展和不断增长的办公需求,长租公寓的市场发展前景良好。广州长租公寓未来运营主体主要为房企开发商,他们在土地获取、住房建设与改造方面具有相对优势。

  租金方面,截至2018年第二季度的数据显示,广州长租公寓的平均租金约为92元/平方米/月,在受调研的6个城市中,租金水平相对较实惠一些。

  未来预测

  租赁需求依然强劲

  市场化程度比较低

  流动性也较为有限

  按照中国人的传统,买房是第一要事。如果买卖市场松绑,长租公寓的未来是否不妙?

  今年8-10月,仲量联行针对30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构(基于资产层面投资)进行调研,结果显示:考虑投资长租公寓的资本以中长线为主;强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因;资产价格过高成为目前市场最大挑战;机构最担心的未来市场风险是租金和流动性以及投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。长租公寓尚属新兴的另类资产,在发布会现场,合景泰富的负责人介绍,长租公寓项目在公司内部属于创新事业部进行管理。目前,长租公寓投资市场正逐渐形成,市场化程度还比较低,流动性也较为有限。

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