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碧桂园转型逻辑 在原有风口周边再造几个“新风口”

莫老爷 · 莫凡专栏 · 2018-12-25 10:05:47

杨国强似乎更懂得这点,如果说十年前房地产、互联网是风口的话,下一个十年的风口无疑会是AI、物联网、机器人、医疗养老、新农业等领域。

  2018,经济周期、产业周期、资本周期的三重叠加,适逢政策周期波谷、经济数据新低、二级市场下行、中美摩擦不断……

  房地产,过去叱诧风云二十年,规模越做越大,拉动产业越来越多,地产商们都形成了自己的模式,有的主攻三四线,有的坚持一二线;有的专注豪宅,有的只做刚需;有的喜欢收并购,有的青睐旧改;有的善于资本运作,有的善于和政府合作……百花齐放。

  但到了今年,百花争鸣不在,地产商们思想高度统一,不约而同地做起同一件事:转型。

  从年初各大房企掀起的更名潮可见端倪:1月,朗诗地产更名为“朗诗绿色集团”;3月,时代地产更名为“时代中国”;5月,中航地产更名为“中航善达”;7月,龙湖地产更名为“龙湖集团”;8月,万达商业地产更名为“万达商业管理集团”、合景泰富地产更名为“合景泰富集团”;9月,万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”等等。

  这股去地产化的更名潮折射的是房企转型的决心。

  如果说二十年前做地产是拼胆大,如今可能要拼的就是如何漂亮、安稳地转型并做好产业布局了。

  《周易》有云:穷则变,变则通,通则久。当下,把这句话裱起来送到任何一个地产人的办公室中挂起来都恰如其分。

  有两组数据值得我们关注。第一组:可查数据显示,中国城镇化进程已达到50%,按照西方国家经验来看,还有25%的增长空间。

  这意味着,房地产还有足够的发展空间。

  第二组:近日国家统计局发布的1-10月全国房地产开发投资和销售数据显示,10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%,延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势。同时,投资和新开工增速也显著回落,10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2百分点至7.7%。

  这意味着,二十多年形成的“金九银十”理论破灭,扇醒了调控短期论的一帮人,“房住不炒”将成为未来楼市很长一段时间的定调。

  这两组数据,其实是在告诉我们,尽管房企规模增长还有机会,但房地产的暴利无风险时代已经过去,单一业态的发展模式会使得企业抗风险能力减弱,把鸡蛋放在多个篮子里才是王道。

  至于多业态变的转型方向在哪里,似乎各家有所不同。笼统一点进行分类,目前房企的转型模式大致为以下两种:

  1.以住宅开发为主核心业务,以与地产相关的多元化业务为补充的转型。

  通过商业地产、长租公寓、养老业务、科技小镇、文旅产业、产城融合、医养地产等多业态来完善单一的战略布局。

  2.未来科技领域

  如在新农业、机器人、AI、汽车、金融、物联网等全新的领域进行探索转型。

  花开两朵,重点表新领域一枝。

  第一种模式为目前房企转型的主要方向,很好理解,房企二十年来积累的资源、经验等能有效推进新业务的的诞生,能在舒适区活动何必去闯刀山火海?

  不过数据显示,此类业务在房企总体收入中的占比绝大多数不足10%。很明显,喊转型口号的房企大有人在,实际转型的房企却很少。主要因为此类业务大多数属于长远布局,利润率更是没法跟住宅业务相比,且未知系数较大,不是所有房企都可以有资金和人才作为探索补充。

  拿长租公寓为例,即使国家在政策面上支持力度很大,银行资金后续跟进,对于能否盘活这么大的一个存量市场依旧是个谜,大部分房企还在探索运营模式,初步盈利时间纷纷给出5年时长。这么长久的投入,不是一般房企可以耗得起的。更不要提文旅、医养等领域。然而,当下即为存量市场,又不得不去这趟蓝海中试水,其矛盾和复杂心情溢于言表。

  而对于试水未来科技领域的转型要求则更高,TOP30房企或可一试,余者皆无力或无心参与其中。

  目前,试水未来科技领域有逻辑可循且逻辑严密的,个人认为只有一家,那就是碧桂园。其余不是走得太远就是看不清逻辑。下文就以碧桂园为例,深度剖析其转型之道。

  风投圈有句名言:站在风口猪都能飞起来。讲的是顺势而为的重要性。

  杨国强似乎更懂得这点,如果说十年前房地产、互联网是风口的话,下一个十年的风口无疑会是AI、物联网、机器人、医疗养老、新农业等领域。

  如何站在房地产的肩膀上去触碰未来新领域,杨国强比其他房企思考的更为缜密。

  今年6月15日,碧桂园正式进军新农业。

  一个月前,碧桂园宣布成立精准扶贫乡村振兴领导小组。

  两年前,碧桂园推出自有零售品牌凤凰优选。

  孤立看上述事件毫无意义,如果联系在一起,你就能发现一条新农业产业链正浮出水面。

  新农业和精准扶贫乡村振兴工作打通,形成授人以鱼不如授人以渔的扶贫模式。用碧桂园的官方表述即以产业发展和就业培训为主要措施,充分发挥帮扶县资源禀赋,因地制宜,助力定点帮扶县创建循环农业、智慧农业等特色现代农业产业园区,推动“一村一品”、“一县一业”,探索可造血、可复制、可持续的乡村振兴道路。

  新农业和新零售打通,产销挂钩,让优质农产品从“田间地头”直达业主的“餐桌”,品控有保障,无中间商赚差价。凤凰优选以社区零售为基础,通过社区生鲜店、生活超市、自动贩售机、线上商城等立体组合,为业主提供高品质肉、菜、蛋、奶、果等特色生鲜以及健康安全的自有品牌食品和日用品。

  数据显示,2年间,凤凰优选已在广州、武汉、宁波、常州等全国80余个城市开设门店超过1000家,为新农业的提出奠定销售终端的基础。

  作为链接精准扶贫和新零售的桥梁,新农业在这时提出,明显是有逻辑的。“碧桂园做现代农业,就是要走现代化的农业发展之路,提高农民生产力,增加农民的收入,为农村注入新的生机和活力。”杨国强说,现代农业在帮助农民的同时,还要生产无污染无有害物质残留的优质农产品。在杨国强的设想里,这些无污染无有害物质残留的优质农产品将在凤凰优选中对外销售。“安全、健康、丰富、好吃、实惠外,利润率控制在不超过1%。”这条完善的产业链,杨国强称最终将服务碧桂园全国2000多个项目,300万业主。

  据悉,未来碧桂园的农业蓝图,包括现代设施农业、现代化农机、物联网和智慧农业等,将覆盖从土壤、种子、品质到生产流通的全过程。这将是科技与农业的高度融合。

  杨国强从来都是一个造梦者,从广州凤凰城开始,他为所有中国人造了一个五星级家的梦,如今他又开始造科技梦。

  今年7月1日,碧桂园宣布正式进军机器人领域。9月8日,佛山市顺德区人民政府同碧桂园博智林机器人公司举行签约仪式,选址粤港澳大湾区核心腹地——广东佛山顺德,共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。

  当天,博智林机器人还与8家企业签署了收并购合作协议,并同香港科技大学、浙江大学、中国科技大学等9所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作。

  按照碧桂园的规划,未来五年内,将在机器人领域投入至少800亿元

  如果说新农业、新零售所服务的生活场景是有限的,那么机器人所服务的场景则是无限的。

  本人所能设想到的碧桂园现有的物业,教育、新零售、酒店、医疗、新农业等生活场景机器人都可以参与其中。

  杨国强的科技梦由来已久。据说早在30年前,他去日本神户参观当地的轴承厂,机器代替人工生产产品的效能就让他深受震撼。

  建筑工人出身的杨国强更希望盖房子这类繁重、重复的劳动能够由机器人来完成,“它首先是符合我们对零伤亡和安全的追求,第二能使我们的质量提升,第三能使我们的效率提升”

  碧桂园集团副总裁兼博智林机器人总裁沈岗表示,机器人是围绕人工智能平台,为碧桂园不动产产业做出贡献,最终产品会有烹饪机器人、巡检机器人、看护机器人等,同时针对SSGF,将提供建筑机器人和装修机器人。

  个人认为,碧桂园发力机器人领域是源于协同,一方面可以借力在建筑领域的技术优势,另一方面,也是接入其自身已有的应用场景,更利于产品的落地。正因为如此,相较于业内其他房企进军航空航天、量子科技等高科技领域的颠覆性,碧桂园跨界机器人则显得更为务实稳健。

  以前踏准拿地节奏,对金融信号敏感,号准经济发展脉搏等因素决定了房企规模的大小,如今房地产可能要重视产业布局是否有关联性,转型的领域是否能和主业协同作战,涉足的领域是否能形成产学研一体化等。

  如今风小了,很多房企转型策略是在找风口,而碧桂园考虑的则是在原有的风口周边再造几个新风口,并和主风口形成协同效应。

  有闭环产业链、有落地场景、新产业之间有逻辑线相连, “如何站在房地产巨人的肩膀上去开辟未来新领域” ,这一课正处于迷茫状态的地产商们,真该向碧桂园好好学习。


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