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告别2018年的多事之秋 长租公寓选址应该规避哪些坑?【收藏贴】

迈点网 · 谭博雅 · 2018-12-29 14:36:57

综合来看,55% 的拿房成本占比和百间 65% 的入住率是盈利的临零界点。

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  “眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。”

  2017长租公寓元年的风口余温未散,长租公寓迎来的并不是飞速发展期,而是频频阵痛。甚至可以说,2018年对于长租公寓是个多事之秋。回顾这一年的长租公寓风波,因物业问题发生的纠纷并不少见。

  今年9月,广州开展地毯式拆除违建,世联红璞嘉禾望岗店因黑河涌政治,200余户租客被迫搬离,几百万改造费用打了水漂……另一边的北京针对隔断房展开清查,蛋壳公寓遭殃……公寓行业本就在惨淡经营,拆除的项目不仅让公寓人的心血付诸东流,租客更成为最终受害者。

  一南一北两大租赁市场的风波均牵扯到物业、改造等环节,这是一种巧合还是必然?

  在物业筛选环节,物业属性、产权问题是一大“雷区”,行走在刀刃上的公寓企业,稍有不慎便可能无利可图赔本收局。而拿地也关乎到拿房成本及产品改造成本,以及后期入住率及盈利。带装修、租金低、靠近轨道交通等特性的优质物业将让整个项目事半功倍。如何保障物业合规合法?如何快速选取优质物业?这是递进性的两个问题,下文将逐一进行探讨。

  长租公寓拿地 要先看准这三点

  即便是世联红璞、蛋壳等行业头部品牌,也在物业环节栽了跟头?不少同行对此一片唏嘘。其实,当拿下物业的那一天起,有些隐患可能也一并埋下。抛开世联红璞的事件不说,年初新派公寓被粗暴断电12天,这场租赁方、前业主、新业主的年度撕逼大戏也足以让整个行业警醒起来。

  当行业寄希望于以好物业促进盈利,甚至为优质物业杀红眼时,一个更重要的话题浮出水面——如何保障物业合规合法。

  据现行法律规定,可用于长租公寓建设和改造的主要为以下几类土地和物业:

  1.首批13个城市集体建设用地上的住房;

  2.国有建设用地、住宅用地上的住房;

  3.商业用地上的商业用房(如购物中心、写字楼等);

  4.工业用地上的国有厂房;

  5.酒店物业。

  在以上几类物业性质中的公寓项目能够很大程度规避法律风险。

  就目前来看,牵扯到物业性质较多的主要为集中式公寓,在拿地环节也要注意以下几点:

  1.看清用地性质

  拿房时,看看用地性质!只要是住宅性质、商业性质、工业性质(地方政府有红头文件支持地方性配套,准予公寓配套建设),用地性质可以的条件下留下备案,别留漏洞。若拿到的物业是工业性质,又没有红头文件,那就要综合考虑别人的物业性质怎么改的,很多纯工业用地也是有可能改成综合性或商住两用的物业的。

  2.资质齐全

  若要保障建筑不会被拆除,那品牌公寓一定要企业化,正规化,办理好房地产经纪资质,并且办好营业执照,运营商拿房后应立刻与房东做租赁登记。集中式公寓的资质可以参照酒店的办。因为酒店的标准高于公寓,参照高标准的酒店去拿资质,一般不会出现问题。

  3.消防过关

  据《北京市居住房屋租赁管理办法》,出租屋应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,未落实相应安全管理责任并造成严重后果的,处以最高10万元罚款。而且房屋内绝对不可以打任何和原户型建筑不同的隔断!根据《北京市居住房屋租赁治安消防安全若干规定》:同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,每间房间及公共部位安装独立式火灾探测报警器,并设置监控、灭火等治安防范、消器材和疏散通道。

  合规基础上 物业如何拿得好?

  上文说到物业拿得好可以为整个项目起到事半功倍的效果,而优质物业也是存量市场中的稀缺资源。物业掌握了租赁空间的发展命脉,需要格外慎重。在一二线城市高地价的背景下,拿地成本并不是一个小数目,尤其是自持性项目,能否在产权期内收回成本需要运营方做出全方位的权衡和测算。

  同时,拿房难度也在不断提高。集中式公寓拿房成本高,难度大,拿地效率影响着规模扩张。而分散式公寓虽然拿房成本较低,但是改造权利小,且非租金营收上空间不足。再加上目前优质资源紧缺,普通品牌难以拿到集体土地、国企闲置物业,而可供获取的物业难以在资质齐全以及良好的地理位置间做到两全。

  在公寓运营商选取物业前,往往要算这样一笔账:拿房成本占到整体收入的50%左右,其次为装修摊销,按照10个月的租金作为装修开支、5年摊销,装修摊销成本占收入的比重约为16.7%,人员成本和获客成本大致为12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。综合来看,55% 的拿房成本占比和百间 65% 的入住率是盈利的临零界点。

  如何在竞争激烈的拿地环节款速占领优质资源?下面几个案例不妨一看:

  1.持续深耕 兵在神速

  今年3月,贝客公寓北京五道口店、学院路店、北京南站店三家门店齐开,据悉,这三处物业均是在去年9月获得。在监管环境与竞争异常紧张的情况下,贝客的拿地效率是如何做到的?在贝客公寓CEO魏子石看来,这主要得益于贝客清晰的开发流程和快速决策。“如果有位置比较好的物业,一般情况下我们会走高效通道,快速决策。比如北京的几个项目,得到消息后我们连夜进行了测算,24小时内就完成了签约,赢在了效率上。”当然,快的同时也兼顾质量和效率,贝客的每个项目都经过了缜密的财务测算,符合盈利标准,而不是盲目拿房。另外,北京市场也是贝客公寓重点布局区域,深耕多年的市场经验也积累了相当的物业资源、人脉基础。

  2. 郊区物业是“潜力股”

  得益于轨道交通的完善,城市郊区的居住空间成为市中心的有效补给,这里相对低廉的房租也给大多数租房群体一个喘息的机会。对于供应商来说,郊区物业或许是一支“潜力股”。相较位于核心市区的高价物业,郊区公寓物业竞争不那么激烈,地价也有一定优势,所以更具吸引力。凯德集团就十分看好此类郊区物业,并一直关注长租公寓中不同类别的物业资产。今年6月,凯德集团以57亿人民币收购重庆两江春城项目,8月又以20.53亿人民币拿下广州两宗地块,持续加码中国市场。凯德方面表示,这些位于市郊的物业,目前平均入住率超过90%,租客平均居住期为两年。

  3.合理测算 准确评估

  另外一个案例则是全国首个全自持用地建的集中式长租公寓“万科翡翠书院”,作为高端租赁住房出现,万科翡翠书院在开启预租时便引来热议,“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”等词汇刷爆了网络。共有两个地块组成,以100%权益,50亿元竞得一块,计容积率建筑面积13.9万平米,以50%权益29.5亿竞得另一块,总计容积率建筑面积16.3万平米(该公司有50%权益就是8.15万平米),权益地价79.5亿,楼面地价36054,建安成本以4000来算,大概每平米成本40000,90平户型的成本是360万,租20年才能回本,先付180万租金才是房源成本的一半,还不算豪华装修家电和运营成本等。

  长租公寓筛选物业是一个讲究战略+实操的环节,除了以上案例带来的启发,还有哪些策略能够助力运营商快速获取优质物业还有待于行业未来共同探索。告别 “烧钱、扩张、垄断”的原始办法,持续、可持久的运营模式才是长远之计,未来,长租公寓仍然道阻且长。


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