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2019长租公寓轻资产转折年之诤言

赋能资本 · 胡振寅专栏 · 2019-01-02 17:10:30

长租公寓是一个消费服务业,不是房地产业,不是金融业。

  在观察和投资长租公寓大半年后,自2014年第四季度开始,我在各种场合不遗余力的提倡长租公寓创业公司选择轻资产之路,那时选择轻资产的人很少,我在那之后投资的公寓品牌,都是选择轻资产模式的。2018年末,拖着包租的重担跑了多年的长租公寓企业们,在自身更大规模发展的需要,或金融大变局导致资金紧缩的压力之下,纷纷宣告了开启轻资产业务。

  虽然我一直大力提倡公寓创业品牌走轻资产之路,但今天,在2019年的第一天,我则要给高举轻资产大旗的企业们几句诤言。

  我们来回顾,为什么当时很多人不选择轻资产,又为什么今天很多人要做轻资产,在这个梳理中,我们会推导出,什么样的企业、怎么样的思路,才能做好轻资产。

  在我极力建议创业公司轻资产化的时候,只有少数人选择了轻资产,多数人没有,原因主要是两方面。

  其一是短期利益刺激。那时候,包租很赚钱,非常赚钱,分散式五年租期毛坯装修重投入却可以一年半以内回本,集中式十年租期工程改造重投入竞可以做到两年多点回本,在面对如此赚钱的机会时,多数人想的是,怎样多拿房,怎样努力贷款,把这个赚钱的生意盘子,用最快速度做大。那时候还没有那么激烈的抢房竞争,大机构也没有入场。2014年房源过千间的品牌化运作的公寓企业,如果稍微多出来在行业里冒冒泡,那就是被业内人士关注的领先品牌了。2015年开始,公寓金融蓬勃发展,尽管资金成本高,但对于当时的高利润,这不是压力,压力是能不能搞到更多钱。在那个蛮荒时代,作为没有经历过经济周期,也没有金融风险意识的公寓创业者们,怎么会想到后面的竞争会让包租的利润不再那么诱人,又怎么会想到有2018这种年头呢。其中一些道行不足的人,在公寓金融资金纷抢放款的洪流之下,把包租抢房做到了极致,最终在潮水退去时,从浪头上摔下来很惨。然而,回到当时,面对那么大的诱惑,有几个人能放弃当下看得见的利益,去追求那看不见的未来可能性呢。

  其二是面对短期困难和不确定性时的犹豫。困难之一,做轻资产,收取管理费和业绩提成,在管理规模达到一个盈亏平衡点之前,公司是不盈利的,甚至是现金流都很少的(包租好歹每天有现多流可以腾挪)。困难之二,没有足够多的成功案例时,说服别人把房子交给你管理,是很难的,非常难。困难之三,自身体系还不成熟时,做包租,有问题,肉烂在锅里,自己承担,但做轻资产,有什么问题,全部暴露在合作方面前,压力极大,给自己找不痛快,让自己战战兢兢面对极大的压力,是一个反人性的事情。不确定性是,这个模式,能行吗?

  在这两方面的原因之下,很少创业者会选择轻资产。

  最早也是最坚定的接受我的轻资产建议,我也最终投资了的乐乎,创始人罗意说:如果只想做个生意赚钱,不选择轻资产,一直这样包租干下去,我儿子就是富二代了。按当时的情况,靠包租致富,这确实是一个似乎明了的预期,很少有人愿意放弃可见的预期并有眼光笃信另一个不可见的未来。

  2015年5月13日,我组织了当时我们自称“中国公寓联盟”的社群,去广州窝趣,研讨的主题就是公寓轻资产,我希望推动大家认真研究一下轻资产模式。在此之前,我们在微信群里已经深入讨论过,轻资产是否可行,多数的意见是,长租公寓和酒店不一样,酒店加盟在长租公寓里不成立。在窝趣那场讨论之后,大家稍微改变了一下,觉得这事也许有些可能性。一群中国最早的长租公寓创业者,也是最需要以轻资产模式来突破自身资金瓶颈的企业创始人,在一个刚开启轻资产实践的公寓品牌的深入介绍后,对轻资产谨慎的观察和探讨,这就是当时的状况。

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2015年在广州窝趣讨论轻资产

  今天,不少领先的公寓品牌打出了轻资产的口号,不仅有重资金的集中式,也有不如集中式那么重资金的分散式,有的企业是发展规模的突破遇到了瓶颈,希望通过轻资产方式整合更多合作方,进一步扩大规模,有的企业是资金方面遇到瓶颈,希望通过轻资产方式解决房源拓展的资金问题。2019年俨然成为长租公寓轻资产转折年,那么,是不是当年轻资产选择面临的困惑与困难,今天就没有了呢。

  每个企业的能力和资源不一样,但回顾我所投资的几家公寓企业的轻资产发展历程,我想,今天大举开展轻资产业务的公寓企业,不太可能就完全不遇到他们发展过程中的问题和困难(我本想以隐去品牌名称、隐去具体事情的方式,分享一些他们轻资产业务发展过程中遇到的问题,但想想还是容易涉及被投企业的一些业务情况,还是作罢)。

  我给今天举起轻资产大旗的公寓品牌几点建议,算是题中所指之诤言。

  一,相信。不要把轻资产作为一个缺钱时候的被动选择,只有相信它的未来,你才可能愿意花足够大的精力去解决发展过程中无穷无尽的问题。

  二,信用。要极力维护在B端的品牌信用。轻资产下你不再承担投资风险,你不会赔钱,但你的风险是有可能赔掉信用。对于一个轻资产品牌,在B端的信用和口碑,是你面向委托方时唯一的底牌,而不是管理规模,因为委托方很实在,他关心谁能帮他挣钱、靠谱,而不是谁的规模大、名气响。

  三,服务。要有足够的服务心态。你可能以前包租规模很大,赚得当然也比受托管理要多,你可能已经是行业内的知名品牌,但你一定有做得不好的地方,就如租客的投诉十有八九是你有问题的。面对租客投诉时,你是服务心态,面对委托方指责时,你也不能心理失衡,心里想着就挣你那么点钱,比我包租挣的少得多,我一个大品牌,你一个小老板小企业,我哪能受你这份气。品牌要坚持自己的原则,但这是指标准化管理和对租客的服务上,在你有错的时候,要虚心改进。委托方的批评,会比公司内部CEO的批评,对管理的促进还有效。

  四,重运营。轻资产不是你飞起来的翅膀,轻资产,对应的是重运营,而且是不能肉烂在锅里自己消化的重运营。轻资产要求的运营水平,和自营是不一样的。过去干轻资产的少,只要品牌公寓做得比二房东好,做轻资产就能体现价值,而今天,当品牌公寓都做轻资产时,你就不能只是比二房东干的好,你必须比其他品牌干得好。

  五,新业务。轻资产不是简单的把自营业务对外开放,要有拓展新业务需要时间积累的耐心。看似只是在自营的基础上多了一个委托方角色的加入,但你的IT系统要重构(你会发现不只是简单的在系统中添加与委托方角色相关的功能,这方面的工作会比想象的多),你的项目拓展、财务管理、金融业务等很多方面的思维模式要改变,运营执行层面要加入一些新的流程和需要一点对接委托方的新的团队能力。过去自营的经验当然很宝贵,但过重的路径依赖则会成为轻资产发展的包袱。你把自营理顺需要多久,则把轻资产理顺并达到与自营同等的规模,还需要同等甚至更长的时间。

  六,利他之心如果你想把委托方当韭菜,在他们身上轻松挣大钱,那么,你会能挣到,但你不可能做大,靠轻资产做大规模的幻想会被现实抽了耳光。委托方里有韭菜,但韭菜不会那么多,因为,今天的长租公寓时代,已经不像当年的酒店时代那么挣钱。今天酒店加盟商虽然有不少已经是韭菜,但那是过去租金红利时代培育起来的酒店加盟商群体,今天的长租公寓品牌影响力和加盟商群体基础,远无法跟今天的酒店品牌相比,所以,不要尽想着割韭菜,既然这是一个回报稳健而长期的行业,就没有人能指望大范围、长久的挣到暴利。拿出硬功夫,做好运营,给委托方赚到稳定的回报,然后靠自己的运营能力赚到管理费和业绩提成,更重要的是,挣到口碑,你将能长久的获得更多委托方的委托,挣到更多更长久的稳定的钱。积累下来,你的财务模型会很可观。

  轻资产,不轻松。长租公寓是一个消费服务业,不是房地产业,不是金融业。轻资产是模式创新,但企业价值之本不变。所以,在为租客提供美好生活的本源之下,以优秀的运营,以创新的商业模式,创造住房租赁产业链上的独有价值,这是公寓品牌轻资产业务的立身之本。

  最后,做一个硬广,我推动了多家公寓创业品牌的轻资产化(包括我投资过的,和我尚未投资的),而赋能资本,也是为公寓品牌轻资产模式而生。赋能资本一边对合适的轻资产公寓品牌公司进行VC投资,为他们提供运营资金,一边投资到公寓房间上,委托轻资产公寓品牌来管理这些公寓房间。不是因为赋能资本做这种投资,所以去叫嚷轻资产,而是因为轻资产模式被证明可行,但配套的金融资源(特别是自担风险获得收益的、投资到公寓房间上的资金)还远远不够,所以我才从之前投资公寓的券商直投公司辞职创立了赋能资本。愿行业多一些利他之心,相互赋能,必将成就利已之果。那些愿意相互赋能的运营方、资金方、资产方,全新的2019年,请与赋能资本联手,共建新商业文明下的长租公寓新生态。


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