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上海2018房地产市场回顾及展望

第一太平戴维斯 · 2019-02-11 08:29:25

第一太平戴维斯中国区研究部主管简可、上海策略顾问服务部董事朱峰及中国区研究部助理董事张琳就2018上海房地产市场回顾及2019年发展趋势进行详尽解读和研判,与媒体朋友进行探讨。

在中国房地产市场快速变迁的2018年,各个市场都有着显著的转变与成长。在一年的尾声,第一太平戴维斯将以接力形式,奉上六座城市2018年第四季度回顾与展望媒体发布会的第一手信息,带领各位迈向2019致胜之路,现在来到了第四棒——上海。

1月9日,第一太平戴维斯举行题为上海房地产市场2018年回顾及2019年展望的新闻发布会,逾三十家本地主流及专业媒体应邀出席。

第一太平戴维斯中国区研究部主管简可、上海策略顾问服务部董事朱峰及中国区研究部助理董事张琳出席发布会,并就2018上海房地产市场回顾及2019年发展趋势进行详尽解读和研判,与媒体朋友进行深入探讨。

住宅市场

政策将促成未来产品多样化

一手商品住宅成交结构(2009年-2018年

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来源:上海房地产交易中心, 第一太平戴维斯

就租赁市场方面,第四季度阳光城睿湾服务公寓的入市为浦东租赁市场带来了新增供应。预计2019年,馨乐庭及赛嘉服务式公寓的入市亦将提振浦东市场的供应量。一些预计2019年第一季度入市的租赁项目受施工进度及经济环境影响,或将有所推迟。

此外,受全球经济波动影响,服务式公寓市场国内租客逐渐增多。众多运营商也逐渐调整运营策略来更好地服务国内客户。

就销售市场方面,2018年上海土地市场持续推出了多幅租赁用地,未来供地结构或将进一步调整。从市场呈现的信号可以看出,未来政府或不单纯依靠买卖土地来获得税收;虽然房地产税是否推行、何时推行尚未可知,但从财政角度而言,未来的发展已逐渐地从征税这一方向进行调整,一些多样的产品可能会出现。

零售市场

竞争加剧下各路商场见真章

购物中心租金指数(2014年第一季度-2018年第四季度

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来源:第一太平戴维斯

就第四季数据显示,核心与非核心商圈空置率差距缩小,另外,大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限,但新零售、体验式业态、跨界复合品牌开店需求仍然旺盛,支撑优质项目租金稳健增长。

预计2019年零售市场仍面临供应压力,预计有14个项目约112万平方米新增供应入市。加上市场竞争加剧,整体空置率仍将持续攀升。

虽然部分存量项目开业初期租金较低、入驻率不高,但通过业态调整和持续引入新品牌等措施加强项目自身竞争力,使租金补涨,令整体市场租金水平稳固。

写字楼市场

联合办公大面积吸纳核心商务区

核心商务区甲级写字楼供应、吸纳及空置率(2000年-2018年

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来源: 第一太平戴维斯

供应继续放量仍将是来年上海写字楼市场的一大挑战。2019年,预计核心商务区和非核心商务区还将各自迎来超过100万平方米的新增供应。

租户市场背景下,新项目去化周期或将拉长。联合办公的租赁走向或将为市场带来更多不确定因素。随着联合办公市场的演变,业主除了引入联合办公以外,自身也倾向于打造自有品牌,从而为租户提供更多灵活租赁方案,以提高竞争力。

为相应中央支持民营经济发展号召,上海出台一系列举措,刺激民营经济发展,包括降低企业负担、落实税收优惠政策和加大融资担保力度等,这也将有助于优化整体营商环境。此外,长三角区域一体化战略也将对临港等地区产生长期利好。

2019上海展望

目前上海的住宅、零售及写字楼物业市场均处于放缓阶段。展望未来,虽然面临融资环境持续收紧、竞争环境加剧的情况,但这也促使了一些开发商尝试将新的想法投入市场,全新的产品、创新概念预计将不断涌现,砺境之下仍有望迎来更多的发展新机遇。

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