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2019写字楼,不容错过的“租户市场”

安居客,第一太平戴维斯 · 2019-01-22 08:55:03

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事郑廷俊先生接受安居客新闻专访,对目前上海地区写字楼市场态势进行解读,并就未来趋势进行展望。

联合办公 能否更上一层楼?

未来市场的 吸纳大户 是谁?

AI人工智能 能否主导租赁市场?

Savills 如何布局未来市场?

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事郑廷俊先生接受安居客新闻专访,对目前上海地区写字楼市场态势进行解读,并就未来趋势进行展望。

2018年上海写字楼市场一览

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数据来源:第一太平戴维斯中国市场研究部

安居客:2018年瑞安和凯德,在布局写字楼市场上都有抢眼的表现,郑董可以和我们简单分享一下2018年上海办公市场的整体情况吗?

郑廷俊:2018年上海写字楼市场整体表现平稳,这对开发商来说也是能够接受的。就租金而言,随着供应量的加大,并未出现明显波动。而需求方面,受到整体经济面下行的影响,下半年表现略有差强人意。

对比往年,市场现在已进入“租户市场”,这是过去一年比较大的转变。

瑞安和凯德作为两家在上海发展多年并具有很高知名度的开发商,大手笔纳入商办用地并持续性开发,从长远角度看,有实力的资深开发商仍然非常看好上海写字楼的未来前景和长期收益。

安居客:类似“We Work,裸心社”这样的联合办公成为现在一种趋势,可以谈谈联合办公现在的发展情况吗?他对传统办公行业是起到了怎样的一个作用呢?

郑廷俊:我个人也关注到联合办公这样的业务形态。这种形式既是快速发展中的“租客”,也代表着租赁行为的多元化发展。

目前而言,可说是呈现出百花齐放、百家争鸣的态势,但是最终仍要回归到“租赁”的本质核心业务。受到经济下行的压力影响,联合办公对于自身运营能力和盈利能力的要求较高,所以未来内部面临的挑战会比现在要大得多。

安居客:2018年,哪些区域的写字楼租赁需求是比较旺盛的,或者说是业内正在关注的呢?对甲级写字楼租赁需求比较旺盛的行业主要是哪些?

郑廷俊:上海写字楼的发展至今已有20年,已形成明显的核心商圈(中央CBD)和非核心商圈。市中心的优质甲级写字楼,对租户仍具有非常大的吸引力。

而行业方面,目前对写字楼租赁需求比较旺盛的租户中:

首先是以现代服务业为导向的企业,具有代表性的是金融行业包括银行、保险、证券等。

其次是国内知名的律所和专业咨询公司。由于近年来,国家对第三产业愈发重视,这两个行业的业务需求量更大。

此外,随着近几年网购的发展,大家消费习惯越来越趋向理性,更出现了“线上比较,线下消费”这种趋势,所以与现代主流消费群体观念匹配度较高的零售商在业务增长的表现较为理想,对于写字楼的租赁需求亦会进一步扩大。

另外,在国家政策的指导下,新能源、人工智能(AI)等行业这两年发展迅猛。不过由于硬件配置的要求,这类企业一般大部分选址在非核心商务区,租赁成本更低,也是更加经济的选择。

安居客:在这些行业当中,会不会有一些行业聚集效应呈现,像郑董您前面提到的AI人工智能这种行业,会有这样一个租赁需求的聚集效应吗?

郑廷俊:任何行业,从诞生到发展都有过程,对写字楼的需求也是随着自身成长而波动的。包括人工智能在内的这些行业,对写字楼租赁的需求,在近期或者未来一段时间,自身发展迎来较快增长。

但是,我认为人工智能这类行业很难成为唯一、主流的需求。

上海作为重要的金融中心和贸易中心,长远来看,对市中心写字楼需求上可能出现聚集效应的仍是现代服务业。这些机构和企业的发展潜力可期,并且更“稳”。

安居客:前面郑董用了一些关键词回答了2018年写字楼市场,那么对于值得期待的2019,郑董您对于2019年的写字楼市场是怎么看呢?

郑廷俊:对于2019年市场,我个人是持谨慎乐观的态度。首先,2019年面对的经济下行压力仍然存在,国家的一些行业也都处于调整阶段。但是目前,上海核心区写字楼的供应量以及出租情况,总体表现良好,这也为2019年市场的稳步发展夯实基础。

随着国家未来会出台更多有利于企业发展的政策,我相信2019年写字楼市场会维持比较稳定的发展。

细分到全年,传统意义上,上半年写字楼会受到春节假期的影响,发展稍慢。到下半年度,经济形势更为明朗,对上海写字楼的需求量会增加。虽然不太可能从租户市场转为卖方市场,但是对于开发商来说,下半年的出租率以及问询率,会比2019年上半年度表现更好。另外一个比较重要的影响因素是中美贸易战,如果最终能够落实理想的解决方案,我相信这能够提升企业的信心指数。

安居客:那么第一太平戴维斯作为写字楼市场这个领域的专家,明年在市场将有什么样的布局?

郑廷俊:上海写字楼发展较久,不少老旧写字楼已进入到需要更新的阶段。第一太平戴维斯也非常重视这个市场,投入时间和资源为城市更新做贡献,和开发商合作,为老旧项目重新定位和规划。

未来,我们也希望通过资源导入,帮助开发商在市场上找到适合长期发展的优质租户,实现共赢。写字楼市场发展到现在,它对未来开发商自身业务管理和整合能力的要求会不断提高。如何找到合适的租户,并实现长期稳定的合作,这是现在市场上很多开发商在思考的问题。

现在的市场是比较偏向租户的,未来,租户能否利用好这一契机,在市场上找到更加适合自身长期发展的物业,争取到一个较为理想的租赁条件,这也是第一太平戴维斯致力于协助租户规划落实的重要工作。

2019年是具有挑战性的一年,也是具有危机感的一年。危机意味着机遇,第一太平戴维斯希望通过专业的团队和服务,不仅仅帮助开发商和租户在2019年实现效益的增长,更重要是助力他们在未来的发展中,体现出一定的附加值,满足他们更加多元化、更加成熟的租赁需求。

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