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美国高档灵活长住型酒店市场预测及分析

CHAT资讯 · 2019-01-22 10:20:08

近几年来,投资者对美国灵活长住型酒店,尤其高档灵活长住型酒店的喜爱不断升温。灵活长住型酒店通常定义为大多数或全部客房都配有厨房或相关设施,并接受客人连续入住五晚或以上的酒店。

近几年来,投资者对美国灵活长住型酒店,尤其高档灵活长住型酒店的喜爱不断升温。灵活长住型酒店通常定义为大多数或全部客房都配有厨房或相关设施,并接受客人连续入住五晚或以上的酒店。在美国,常见的高档连锁灵活长住型酒店品牌有以下:

万豪旗下的 Residence Inn 和element by Westin;

希尔顿旗下的 Homewood Suites;

凯悦旗下的 Hyatt House;

洲际旗下的 Staybridge Suites 

Sonesta ES Suities 

01 美国高档灵活长住型酒店表现

美国高档灵活长住型酒店历史表现及预测

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数据来源:STR, Inc; 浩华国际咨询中国事务署

由上图可看出,美国高档灵活长住型酒店的平均入住率在过去七年中一直高于百分之七十五。自2014年以来更是维持在百分之七十八左右。未来几年内,虽然美国高档灵活长住型酒店的数量将不断增加,但需求也在不断增加,STR Inc 以及浩华国际咨询中国事务署都认为平均入住率将保持在高于百分之七十八的水平。

不仅入住率十分可观,美国高档灵活长住型酒店的平均房价也呈现了健康的增涨趋势。平均房价从2011年至2017年复合年增长率(CAGR)约为百分之四,高于美国的通货膨胀率。随着美国零工经济的发展和超级通勤族的增加,客人对于灵活长住型酒店的需求将继续增加,平均房价也将保持增长。

美国酒店历史表现及预测

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数据来源:STR, Inc; 浩华国际咨询中国事务署

在2017年,美国整体酒店市场取得了65.9%的入住率和$126.7的平均房价,而高档灵活长住型酒店则取得了78.0%的入住率和$141.3的平均房价。由上图可看出,与整体美国酒店市场相比,高档灵活长住型酒店的历史入住率和平均房价明显更高,未来的表现也更被看好。

02 高档灵活长住型酒店的建设报告

美国高档灵活长住型酒店房间数趋势图

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数据来源:品牌 FDD

在2011年时,美国共有1125家高档灵活长住型酒店,共132,297间客房;截止2018年第四季度,客房数增加到了198,611间,比2011年增加了百分之四十三。 

截止2018年第四季度,有79家酒店,共9,138间高档灵活长住型客房处于建设或装修期间。 其中约百分之三十七的客房数为万豪旗下的Residence Inn品牌, 在所有品牌中位居第一。希尔顿旗下的Homewood Suites, 洲际旗下的StayBridge Suites和凯悦旗下的Hyatt House 紧随其后。

值得一提的是,Sonesta ES Suites之所以没有任何酒店在建是因为该品牌本身专注于已建酒店换牌而非新建酒店。不少Sonesta ES Suites的前身都是万豪旗下的Residence Inn。 虽然北美地区只有四家element by Westin酒店处于在建或者装修期间,但实际共有64家酒店(8,477间客房)正在开发筹备中。届时,北美地区的element by Westin酒店的数量将从29家增至93家,增幅高达百分之二百二十。

03 灵活长住型酒店的特征

客房收益良好

灵活长住型酒店客房大多为套房,且配备有厨房。厨房里至少要配备一个水池、冰箱、微波炉和炉灶,有些厨房也配备洗碗机和烤箱。相比普通酒店,更大的客房使用面积和丰富的客房内设施有利于酒店收取更高的房价。

另外,灵活长住型酒店可通过最短住宿天数在酒店旺季进行更有效的收益管理。

运营成本控制

灵活长住型酒店的成本控制主要体现在客房部的部门费用。由于客人灵活长住,需要打扫酒店客房以及办理入住退房的频率都较普通酒店大幅减少。另外,灵活长住型酒店日常用品如洗发液,护发素,沐浴露等的开销都会较少。并且,由于灵活长住型酒店的高入住率可产生规模经济,固定费用在总收入占比减小,促使酒店实现高利润率。

受经济萧条影响小

在2009年行业经济萧条时,灵活长住型酒店经历了一定程度的收入以及利润下降,然而整体酒店行业表现的下降程度更为夸张。相比高档灵活长住型酒店,整体酒店的表现在经济萧条期间受创更严重,所以在后萧条期入住率回弹也更加明显。从本文第一点下的两张图可看出,灵活长住型酒店入住率从2011年的75.3%上升至2017年的78.0%,复合年增长率为0.6%;而整体酒店入住率从2011年的60.0% 增长至2017年的65.9% ,复合年增长率为1.1%。 

地理位置共性明显

灵活长住型酒店通常出现在商圈、大型项目或者医疗机构附近。 商圈附近有充分以长期培训、遣派等为目的的商务人员流动;大型项目需要大量的临时员工,而其中从外地来的临时员工则根据项目周期长短,需要在当地住宿少则几周多则几月;而在医院接受长期治疗或观察的病人及其亲友也有对灵活长住型酒店的需求。

建造成本更高

与同档次普通酒店项目,灵活长住型酒店的整体开发成本高,尤其体现在多出的建筑面积和厨房设备的配备 。举一个例子,根据万豪国际关于灵活长住型酒店品牌Residence Inn 和服务型酒店品牌Springhill Suites最新的特许经营披露文件(Franchise Disclosure Document), 一家120到150间房的Residence Inn的每房开发成本约为$115,000至$185,000,而类似房间数的一家Springhill Suites则仅需$94,000 至$150,000。

常与母公司另一品牌组成双品牌酒店

双品牌酒店本就是近年来酒店行业的另一热点,其中灵活长住型酒店和服务型酒店的结合又十分常见。这样的结合可以有效地满足市场中不同的需求和降低运营成本。 常见的双品牌灵活长住型酒店和服务型酒店搭配有:

万豪旗下的Residence Inn和Courtyard 

希尔顿旗下的Homewood Suites和Hilton Garden Inn

洲际旗下的StayBridge Suites和Crowe Plaza

凯悦旗下的Hyatt House和Hyatt Place

China Desk @ Horwath HTL 北美市场经理点评

灵活长住型酒店以其出色的收入能力和盈利能力备受投资者青睐。近年来,美国市场上常见投资者收购灵活长住型酒店,地产商开发灵活长住型酒店或者服务型酒店和灵活长住型酒店组合的双品牌酒店。

对于有意收购灵活长住型酒店的投资者,需要注意的是特许经营合同的到期时间。根据市场的需要,各大品牌在不断的改进和提升品牌标准,比如说万豪旗下的Residence Inn的品牌标准已从第一代更新至第四代。 而第一代的Residence Inn在其特许经营合同到期后,极有可能面临由于酒店硬性结构无法更新至最新品牌标准而无法续约的风险。

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