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2019年中国酒店工程行业发展趋势白皮书

大中华酒店工程协会,中国饭店协会 · 李翔 · 2019-01-22 11:19:27

2019年初,我们用数据来回顾酒店工程行业的痛点及未来的使命。

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(一)酒店增速明显、轻资产的道路更需要完善落实标准

2017年住宿业投资项目及平均投资额汇总:施工总项目8,486个,平均每个项目0.51亿元。其中施工新项目6,033个,平均每个项目0.58亿元。已开业项目5,749个,开业比例67.75%。

图1  2017年住宿业投资项目数及平均投资额

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数据来源:华美酒店赵焕焱教授

随着人们对美好生活的追求,消费升级愈加深化,国际酒店集团也在加紧跑马圈地。截止到2018年第三季度末,洲际酒店集团为中国市场量身打造的中端品牌智选假日已开业124家酒店,占洲际酒店集团在华开业酒店总数的32.6%;雅高酒店集团亚太地区的奢华与高端酒店RevPAR同比增长4.5%;同时国内各大酒店集团纷纷加码中高端住宿市场,如:锦江完成收购丽笙酒店集团,携程推出高端酒店品牌丽呈等。此外,各集团季报数据也反映出其发展方向。截止到2018年第三季度末,锦江、首旅、华住集团中高端客房的占比情况:

l  锦江股份旗下中端酒店2,193家,占其总酒店数量的30.49%;

l  首旅酒店旗下中高端酒店610家,占其总酒店数量的15.8%;

l  华住集团,中高端酒店的客房数量也达到其酒店客房总数的36%。

数据来源:华美酒店赵焕焱教授

图2  2018年第三季度末国内酒店集团中高端客房的占比及旗下加盟店占比情况

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2018年,中国酒店业经历输出自有品牌、转向特许加盟、出售重资产,国内酒店业纷纷转型轻资产运营。到2018年第三季度末,均发力于加盟店的建设:

l  锦江股份旗下加盟店占比85.88%,

l  首旅酒店旗下加盟店占比75.64%,

l  华住集团旗下加盟店占比82.80%。

数据来源:华美酒店赵焕焱教授

金陵、万达、绿地等酒店集团也在更多地聚焦轻资产模式,提升酒店运营管理能力,加快自有酒店品牌管理输出。精品酒店在三、四线城市市场广阔,未来中端酒店也将进一步下沉到三、四线城市。

在大规模的酒店扩张形式下,酒店工程行业更应修炼内功,建立好完善的系统性技术标准,以适应未来酒店业的发展需求。

(二)绿色饭店的标准需要逐步统一

根据国务院发布的《关于完善促进消费体制机制、进一步激发居民消费潜力的若干意见》,要求全国旅游饭店行业争创绿色饭店,绿色饭店成为中国酒店提档升级的重要内容。

图3  《绿色饭店》国家标准新指标体系

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2018年7月,全国绿色饭店工作委员会发布《绿色饭店》国家标准新指标体系,对能耗管理指标和酒店经营指标进行了细化,同期发布了“绿色饭店生态客房”实施方案,从净化空气、净水、睡眠质量、低碳环保、入住体验等五个方面打造绿色健康生态客房。并在2018年11月27日全国绿色饭店年会上按照新标准评出首批创优饭店。

图4  绿色建筑评价标准

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我们国家已完善了绿色建筑和绿色饭店建造标准,国家和行业机构还发布了类似ISO9000的绿色饭店管理认证认可制度,目前现有两个版本的绿色饭店认证流程,分别是持有国家标准20184的中国饭店协会,还有持有007号行业标准的中国旅游饭店协会;两个标准描述内容基本相同。今后也会根据政策发布统一的绿色饭店标准面向广大的酒店、饭店、餐厅、民宿等大住宿业服务,从节能、安全、绿色、环保等多方面更能反映酒店持续有效地达到绿色主题的能力。

虽然我们国家在绿色饭店的道路上已走了很远,但远未达到国际先进水平;目前欧美国家的绿色建筑已将尊重环境、讲究科学环保融入文化深层,加之雄厚工业基础从建筑围护结构到保温、从设计选材到施工控制每个环节品质都能得到保证。同时,这些国家体制先进,法律完善,标准健全优,致使建筑能耗需求较少,加上节能技术先进,自动化程度高,要求人性化、舒适、智能,COP等标准很高,崇尚整合节能减排。

图5  澳大利亚绿色建筑指标

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其实推进绿色饭店实施,最关键的因素还是在人。这要求参与筹建和运营管理酒店的每一个人,能及时在筹建酒店的各个阶段将酒店的问题做到上情下达。而在目前酒店筹建项目中,甲方能真正了解酒店的人并不是很多,再加上设计、招标、工程各个阶段目标不一致,一个酒店建设下来遗憾多多。

图6  酒店基本运营理念

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我们应在酒店工程筹建阶段就了解酒店最基本的酒店运营理念,掌握酒店多条动线的实际操作,对当地的市政条件有清晰的分析,对酒店的坪效有充分的理解,在酒店高大华丽的外包装内,为酒店添加各个运营系统功能和谐共生的生存环境,这些均需要以最基本的“以人为本”的理念完成。

(三)酒店业投资与设计严重失衡,需要关注坪效评估

2018年11月27日,以“升级绿色消费、提升供给质量”为主题的第三届中国国际饭店业大会在海口举办,会上特别强调在今后的发展中需要关注酒店坪效、酒店平均客房收益、单位面积能耗指标、餐位面积及收益、人均劳效等五大“绿指标”。

图7  酒店坪效评估

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如今暴露出酒店资产实际使用年限与配套设施设计年限极不匹配,酒店资产的拥有年限一般在50年以上,而配套设施的设计年限在20-25年,一般酒店机电硬件设备的使用年限也是20-25年。

资产中的能源安全管理问题十分突出,酒店大规模的基础设施建设始于2000年前后,建设年限在10年以上,能源管理问题将逐步进入高发期。安全问题中的火灾隐患,设备老化、漏水漏电等问题将日益严重;实际使用的酒店后勤区域及机电用房面积过大,酒店综合坪效不佳。

(四)酒店工程运营现状调研

2018年,我们主要对多家北方区域的国际品牌酒店进行调研,发现问题如下:

l  空调冷源选型均过大,且全年几乎没有全天开启冷机时段,负荷率最低的仅为设计的30%;

l  空调热源选型有优化空间,酒店建筑施工围护结构较差,尤其玻璃幕墙酒店负荷较高;

l  空调水系统均为四管制,但几乎从未同时使用过,冷热源也无同时开启;

l  空调末端形式,采用风机盘管采暖,不过室内带有散热器的酒店舒适度较高;

l  空调新风系统仅有1家采用乙二醇预热,2家酒店冬季客房定时开启,其余酒店因新风无法加热而选择不开启新风;

l  厨房排油烟与补风系统:仅一家酒店开启厨房补风,其余酒店冬季均不开启,补风没有防冻措施,且排油烟风量占渗透风总量的60%;

l  配电系统选型均偏大,负载率最高单台变压器为50%;

l  生活热水系统均与采暖系统共用热源,普遍反映夏季经济性较差;

l  建筑围护结构:实际热工性能均较差,实测发现门窗气密性均需提高,酒店玻璃幕墙部位的漏热最为严重;

根据上述调查分析结果,酒店机电系统节能有如此多的潜力可以挖掘,究其原因是由于国际品牌酒店机电标准在误导酒店业主,机电顾问没有充分调查现场情况,也不太了解酒店运营,这些因素如今都急需改善。

上述酒店能耗问题由来已久,为什么酒店的设备机房都存在大量设备闲置不用的现象?经与一些酒店的工程总监沟通反馈,他们认为酒店的冷冻机或者锅炉就应该有几台不开,作为备用,那为什么业主在前期需要花很高的成本,必须建足够大的设备机房,安装几台经常不用的设备呢?最近我们跟国内研究商业建筑能耗比较权威的清华大学建筑节能研究中心进行多方面的合作,出现这些问题是因为酒店聘请的机电顾问专业性及常识经验数据发生偏差造成的。

酒店是为客人提供服务的,在建设前期数据计算的准确性最重要,而酒店项目一般在建设初期针对如何节能的能源方案设计则很少能做到进行全年负荷模拟计算的,这种计算是根据酒店建筑的周边围护结构参数、建筑平面方案、房间布局及功能、及周边同期项目的调研综合评价,再考虑敏感性条件如工程结构渗透风的影响,以及酒店使用率方面的分析,最后进行综合分析获得指数;比如设计院会按照会议区域的面积估算最多使用人数,客房高峰期用水、用电、通风等条件。其实一个酒店在开会的时候,客房也同时爆满的情况是很少的,酒店的高峰期人群是分散到不同时间段的,这一点绝大多数的设计院和顾问都没有考虑进来;而且普遍冷热源选型过大,不仅浪费初始投资,而且导致运行能耗高。

如在某些顶级品牌酒店综合实测,实际尖峰耗冷量通常远低于装机冷量,最高的仅达到70%;最低的30%。全年平均耗冷量约为实际尖峰冷量的35%-55%,大量时间在“大马拉小车”。冷机设计容量偏大是普遍现象,而且酒店建筑体量越大,装机容量的冗余也越大。

图8  某顶级品牌酒店综合实测

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另外一个能耗高原因是,设计顾问在酒店淡季运营的策略上与运营团队沟通不足,大机组设备的设计在酒店低入住率情况下也不能做局部区域的小循环。

如欲解决这个矛盾,还需要业主和酒店管理公司多和设计顾问进行沟通,结合酒店的运营需求和自然条件,在保障室内环境效果和舒适度的同时降低设备装机容量,减少机房占地面积,节约业主的初始投资;针对酒店项目存在客房、宴会会议设施、餐饮区域等多个重点保障区域的情况,尤其是围护结构渗透风的敏感区域、裙房等高大空间环境,采用多种能源方式相结合的方法,达到机电设备和系统功能既满足旺季下酒店的全运营条件,也能适合低入住率条件下的局部舒适运营。

(五)酒店建设工程设计应与管理团队沟通达成共识

图9  酒店前期设计与酒店需求的差异

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以上所分析的酒店设计冗余过量是目前的普遍现象,好比设计师都是厨师,千方百计为酒店客人着想,想着方法、变着花样准备了丰富的美食,但实际上客人目前都在减肥并注重养生,完全没有必要鱼肉海鲜伺候,在就餐过程中造成极大的浪费;所以如今酒店的需求和当初的设计之间还是有巨大差异的。

图10  酒店传统能源设计参数模型

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殊路同归,传统理念的酒店机电系统设计完全取决于假设:由假定参数、舒适设计标准、人员密度、小动力负荷、营运时间表、客人需求、默认控制逻辑组成。设计参数决定了模拟结果;运营特点,规律及室外环境变化。

图11  酒店实际能源设计参数模型

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而实际的酒店机电系统设计应该从依靠前期运营数据来确定设计参数,在最初策划阶段就将绿色饭店的基本要求进行植入。

图12  酒店能源方案流程模型

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综合考虑品牌理念、绿色饭店标准、成本投入、环境效益、能效坪效等综合经济效益,并综合利用最新的科技应用措施;在酒店项目的设计阶段,应多考虑参照国家级国际绿色建筑的执行标准,并充分在各个专业系统方面利用新材料、新工艺进行推广实施。

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如以下所示的广州白天鹅酒店案例,虽然建造酒店的成本会增加一小部分,但在酒店长时间运营过程中还是能获得显著的经济效益;经过上述的准备后再将样本数据计算校核后才会获得更准确、更接近酒店实际运行的模拟结果。这是和之前完全不一样的设计方法。

图13  广州白天鹅酒店能源位置图

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(六)酒店能源管控需要实施大数据标准化细分

品牌酒店如何能做到能源占酒店营业收入的4%-8%,需要我们进行分析和准确预测。目前新能源技术方面,光伏、风电、燃气发电等有很多种,能源生产环节垄断被打破。酒店实施可利用的能源种类也越来越丰富,数量越来越多;酒店固定资产在资产配置的比重越来越大,随之而来的资产管理问题也越来越突出;资产管理中的能源管理部分,需要相对专业的技术管理人员,相关人员的招聘难、培训难管理难,人力成本越来越高;如有拆分酒店资产的需要,能源数据的管理和结算更需要清晰准确。

图14  节能思路

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为了解决酒店日益增长的能源管控问题,我们需要依靠能源管理平台来帮我们解决我们不专业的问题;这个平台必须能够根据预测的结果,帮我们制定用能方案;能够帮助我们对设备供应商和工程人员进行管理。

图15  能源管理平台数据监控

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在部分酒店只注重了“表面现象”类的节能问题,如保温问题、工艺问题;但忽视了一些内在因素的节能措施,如系统性问题、结构方面的问题;以及发现和解决纵深问题所需的平台的配合和支持;因此,2018年中国饭店协会启动了 “中国绿色饭店数据服务平台”工程。绿色发展已成为酒店行业备受认可的行业行动。

酒店能源管控平台应集成测量识别技术、智能自适应保护技术、物联网通讯技术、人机交互技术、数据加密技术、大数据分析技术、用户行为分析,包括能源、网络、负荷的能源系统;智慧能源面向新型信息能源系统,具有全面感知、深度信任、智慧决策、友好互动、高度协同等特征,价值广泛且巨大,酒店所应用的能源将更加舒心、更加安全,也让酒店资产保值增值。

酒店进入资产托管的时代,随着商业模式多样化,酒店的资产所有权和使用权向多元化发展,酒店也面临频频更换酒店业主的“麻烦”。对酒店坪效、酒店平均客房收益等指标、单位面积能耗指标等不重视的酒店,将很难产生更多收益。

(七)酒店工程细节急需关注工程调试

图16  酒店能源设计、施工运行阶段的挑战

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针对酒店筹建和运营实施,其中最大的风险来自工程初期调试,我们的设计师为酒店机电设备选型考虑了过大的余量,在招标采购及工程实施过程中,施工单位能把设备完全安装到位已经很不错了,大多数设备没有经过调试就进入到酒店的试开业过程,经过调查有相当部分的酒店工程均存在不重视调试过程的状况。

图17  酒店能耗理论与实际的对比

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有些项目单机设备只做了试运转工作,未进行全面调试,单机设备性能不符合设备样本参考要求,施工单位对调试工作的重视程度不够,系统风平衡及水平衡均未达到设计要求;调试人员对水系统和风系统的认识不足,调试方法、调试流程以及调试目标都不明确,调试经验和能力方面都有所欠缺;设备抑制振动噪声等方面,均需要制定完善的调试计划、方式和方法;调试工作应做好能源管理策略,对单机及系统联合调试做好充分准备,详细检查系统设备技术参数是否符合设计条件。安装等过程记录应该是测出来的,而不是做出来的。

(八)智慧酒店技术框架搭建未来需求

图18  智慧酒店技术框架

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随着互联网、物联网、VR、AI 等新技术的成熟,酒店智能化越来越普及,应用范畴也越来越广。今年,全球第一家支持全场景刷脸住宿的阿里未来酒店开业,酒店已没有前台,没有收银员,更没有大堂经理。除了我们熟知的VR选房、刷脸入住、智能客房、智能家居、机器人、场景变换等提升消费个性化体验的内容,新智能技术还将更加便捷地被应用在酒店各个领域;比如绿色饭店双二十行动中的3C品质客房,就是应用了最新的空气净化、水净化、睡眠促进技术为顾客提供新鲜空气、洁净水、健康睡眠。集成了物联网技术、公民网络电子身份标识技术和人脸特征识别技术等的全国网约房入住登记服务平台,实现了公安部治安局“实人、实地、实时、实情”的登记报送要求。

未来智慧酒店由酒店产品开发商向未来酒店方案提供商发展,借助信息科技的力量采用云的形式打通所有应用平台;酒店业主从酒店科技参与者向未来酒店科技观察者和标准制定者转移,酒店管理者需要采用绿色环保、节能降耗、运营管理、营销收益管理等系统以提升酒店运营效率,和大数据云平台接轨,通过网上资源的实施将酒店的投入成本又进一步的优化。酒管公司也更加方便管理和实施。

(九)提高酒店工程人员管理水平,切实做好培训及绩效管理

图19  酒店工程部人员日常工作内容

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酒店工程部的人员管理:工程总监每天要面对编制压缩、工资控制、员工技能缺失,复杂的员工结构(50后已退役,60后即将退休,目前70后和80后挑大梁),维保商专业不足和见利忘义;审批流程繁杂等问题,酒店工程部设备设施管理职能的缺失,是工程部在酒店中的地位一再降低直至成为所谓的维修部门的主要原因!设备设施能正常开启就已属不易,维修保养工作恐怕没时间做了,还要应对投诉各种道歉、解释。

目前酒店工程部仍存在技术工流失率大,招聘难!留人难等人员管理难点!人才问题!普通技工短缺,中层管理人员技术比较单一,总工队伍综合水平整体下降非常大,很多酒店在招不到合格的总工情况下,只能内部提拔、拔苗助长,或者是空降;针对后备人才培训:大部分酒店都只会挖人,而忽略工程人才培训培养、如何培养第二梯队接班人等问题。

我们看到,目前使用部门的员工培训不到位、操作不当造成的工程维修约占60%以上,酒店工程管理必须针对全套设备设施,编制科学合理有计划的维护、维修、保养手段,对酒店设备设施的统计是这项管理规则的开始,然后统筹计划,按照周期做出科学合理的计划措施,接下来就是酒店全体员工严格执行!

图20  线上授课与线下实习相结合,提高专业素养

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我们要像酒店投资方一样站在酒店全生命周期和投资回报的角度上去看问题。这样工程行业才会在酒店有价值。否则他们只认为我们是维修保养。这部分需要工程部想办法帮助酒店提高收益,大范围开展节能措施的思路和提高人员绩效等措施,酒店节约成本,应该从改善自身机电系统的状况入手,多去研究节省人工的方式方法,想办法提高人员的工作绩效,变“要我解决问题”为“我要解决问题”。

图21  酒店工程部人员实地检测

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未来工程部运作管理转型升级:面对技工人员“难招聘”的现状,如何改良工程部运作及管理:依靠科技能量,提高工作效率,建立线上能源及设备数据监控平台,线下开展外包保养及抢修工作,这样方能高效安全的确保酒店运营。


注:笔者为大中华酒店工程师协会常务理事、IDM酒店研究院副院长中国饭店协会设计和装饰委员会理事、全国绿色饭店工作委员会国家注册高级审核员、清华大学建筑节能研究中心调研员。

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