迈点网

政策信号“稳”字当头 / 媒体抢听会·深圳厦门

戴德梁行 · 2019-01-26 08:02:40

改革开放以来,华南地区一直是国内经济的风向标,这里的快速发展不仅对本地区,而且对整个中国,乃至世界的经济发展都有重要的意义。

改革开放以来,华南地区一直是国内经济的风向标,这里的快速发展不仅对本地区,而且对整个中国,乃至世界的经济发展都有重要的意义。作为华南地区的主要城市,深圳、厦门的楼市的发展状况恰能反映华南地区经济发展的一个侧面。本次媒体抢听会,戴德梁行分析了深圳及厦门2018年房地产市场,并就2019年发展趋势做出专业预判。

住宅市场

维持市场稳定的调控方向不会动摇

深圳

2018年年中,深圳追加了“史上最严”的“731新政”,限企限售限商多管齐下,市场进一步转冷。全市商品住宅新房成交均价为54,128元/平方米,其中福田区与南山区则是均价最高的区域,2018年分别为93,803元/平方米、92,095元/平方米。近几个月以来,供应一向紧缺的深圳推盘量大增,然而市场并未出现明显反应,商品住宅成交依然低迷。

3-1.jpg

2018年市场热度的显著下降,楼市泡沫风险警戒度有所降低。预计中央及地方对维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇,而前期为楼市降温而推出的过于严苛的政策在市场稳定的情况下有望适度放松,以支持自住需求,防止市场过冷引发系统性风险。

厦门

2018年厦门商品住宅成交面积同比减少23%至117万平方米,新增批准预售面积同比减少10%至131万平方米,供应量稳步回升,鲜有供应的岛内出现了全新项目。2016年以来,二手住宅成交主导了厦门的住宅成交,尽管受整体市场影响,今年的二手住宅成交面积同比减少40%至172万平方米,但仍较一手住宅成交高近50%。住宅用地价格整体持稳微降,供地区域更加均衡。

3-2.jpg

预计未来,夯实城市政府主体责任将会得到进一步的贯彻执行,调控也将由稳房价,向稳地价及稳预期转移此外,国企进入租赁住房市场之后,也将有益于租赁市场的规范化经营。

写字楼市场

TMT、专业服务业形成重要支撑

深圳

在监管收紧的同时,金融业需求放缓,市场活跃度降低。金融企业聚集的福田中心区年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%。而随着深圳TMT行业的高速发展,甲级写字楼受到越来越多科技企业的青睐。作为深圳科技企业的集中地,年末南山区租金同比上升16%至241元/平方米/月,空置率则在集中供应下上升1.38个百分点至20.7%。

3-3.jpg

2019年高供应量的趋势将持续,前海将步入集中供应期,后海及高新园片区也依然是新供应的热点区域,市场压力不可小觑。

厦门

厦门的甲级写字楼则以消化库存为主,吸纳量录得历史最高值。在上半年旺盛的需求支撑下,2018年厦门甲级写字楼吸纳量录得11.5万平方米的历史最高值。下半年,宏观经济环境的不确定性、未来供应及招商难度的增加,都迫使业主从二季度开始调低租金预期。

3-4.jpg

商业市场

购物中心创新调改常态化

深圳

2018年,深圳优质购物中心新增供应51.7万平方米,总存量上升至378万平方米。新入市的优质购物中心特色创新不断涌现,成熟项目也积极升级调改,至年末主要市场指标仍然具有较为平稳的表现。在已成为成熟购物中心经营常态的调整中,拥抱智能化、迎合新生代需求是主要的调整方向。

3-5.jpg

面对后续居高不下的供应量,新项目的创新和成熟项目的调改将持续支撑深圳商业市场的发展,而整体市场的空置率也将伴随集中供应的持续出现而被拉高。——程家龙

厦门

2018年厦门优质购物中心供需两旺,中高端项目对所在商圈的影响更为显著。零售品牌强势登录厦门,并从“她经济”下的重奢、轻奢及美妆,向“他经济”下的运动、潮流延伸。此外,家居家具、科技及汽车展示中心也成为2018年购物中心的主力租户群体。结合未来供应来看,商用格局东进外扩的趋势日渐明显。

3-6.jpg

投资市场

外资机构比例或将增长

投资市场方面,2018年深圳大宗交易市场整体表现仍然十分活跃,全年录得交易总额约280亿元。其中,优质写字楼资产备受投资者青睐。在粤港澳大湾区规划的利好下,看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。戴德梁行预计在接下来的几年中,深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加。

3-7.jpg

展望2019,我们相信核心区域的优质写字楼及购物中心将持续受到青睐;同时,有提升价值与改造机会的存量物业将进一步得到市场的关注。

航空枢纽

空港区域一体化发展

在厦门临空经济区综合性航空枢纽开发的过程中,不仅要关注航站楼自身的功能升级,还要考虑以航站楼为核心的空港区域一体化发展。空港区域一体化发展将完善物业组合功能、科学布局产业空间,对提升土地价值、推动产业发展、促进产城融合等方面产生重要意义。

整体来说,在国家各项政策的调控下,2018年深圳和厦门的地产市场都取得了较为平稳的发展。2019年,两座城市将面领着新的变化、机遇与挑战,戴德梁行会以专业视角和开阔的大局观持续关注市场风向,为整个华南地区的经济发展奉献力量。

评论