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上海杭州:共享办公定位千差万别

证券时报 · 2019-01-31 09:18:22

提高办公效率这件事,不同企业认知并不一样。

  无论是叫共享办公、联合办公抑或创造者社区,像WeWork、雷格斯(Regus)、米域、办伴这样的企业都有一个共同特征,即自持、租用或改造既有的商业楼宇或其他老旧建筑物,通过装修设计融入企业自身文化,嵌入物业所处区域的历史内涵,主要以租金差价、设备技术增值服务等为收入来源。他们属于办公物联网商业服务企业,借助空间载体,在里面装入社交、娱乐、人文等多重元素。

  近日,记者在上海、杭州的科创园区及核心商圈走访,与运营者、入驻企业交流,发现有的地方很热闹,共享办公空间里有轻食休闲和“睡眠仓”,有的则更像传统写字楼,各家企业相互独立,总体环境偏安静。看来提高办公效率这件事,不同企业认知并不一样。

  为帮助入驻企业提高办公效率,空间运营者会运用大量科技手段,例如不同企业使用会议室的频次以及员工喝咖啡的偏好等消费数据,在被整合分析之后,也有助于提高办公效率。我们该在多大的面积里配置多少个会议室,如何延伸法律财务、人力资源等增值服务项目?长远来看,这也将成为运营企业活用大数据的基础。

  这样一来,传统办公空间就被赋予了智慧办公的意味,相关企业便成为智慧办公运营和解决方案的提供商。多数运营企业都在中国多个城市,甚至在纽约、伦敦、新加坡、香港这样的国际据点开辟了连锁空间社区。

  不少中小企业面临这样一个问题:初创时未曾想到会发展得如此迅速,从业人员很快就从几个人扩张到数十、上百人,这就意味着需要不停地更换办公场所。而利用联合办公空间,就避免了频繁搬家或租用过大空间的麻烦。

  国内这些运营者,大都是2015年前后兴起的。这几年下来,不少创业企业死去,大家对创业创新的追捧日趋理性。办公的底层逻辑在不断发生变化,但基本形态依旧未变,一个原因当然是它属于重资产类别。我们看到,零售、餐饮等多数消费领域已被互联网颠覆,惟独办公领域仍与十年前大体一样。

  还有很重要的一点在于与物业的合作形式。很多人都认同中国的房地产市场已进入下半场,住宅市场姑且不论,一二线城市等的核心商圈已经饱和,很难找到重新开发空间,存量市场已经到来。此外,由于设计装修等原因,一些核心商圈的经典老楼逐渐在竞争中落于下风。办公空间运营者对这类优质地段写字楼最为青睐,对其重新改造也有助于提升物业的竞争力,双方很容易一拍即合。

  在租用大厦物业这一点上,除了整租式的自营,双方还可采用合作的联合经营模式。对于空间运营者来说,后者可以节省更多资金投入,相当于有一个风险收益共担者。重要的是,传统物业的出租率正在不断走低,空间运营企业因此有了更多话语权,合作控制力增强。可见,存量资产运营也是一个巨大的市场。

  再就是租户的构成。有的空间运营者倾向于小微企业,有的则更愿意接受中型以上企业入驻,这与地理位置、共享空间的多寡有关。此外,租期的选择也有艺术,这主要取决于对未来价格走势的预期。证券时报记者了解到,有的运营方希望灵活的、短一些的租期,比如说总部在上海的某运营企业,其平均租期在8个月左右;而米域、雷格斯等则鼓励更长的租期。

  对这些空间运营者来说,他们的使命就是把那些在传统办公场所里的企业吸引到共享办公空间里来。不管是什么类型的企业,都可以借助联合办公节省一部分人事和财务成本。空间运营者非常希望得到这一块蛋糕的,但这不是一家品牌能做的,需要整个行业联合起来,并在培养消费者上付出一定的时间成本。

  其实,不管是硬件设计装修、办公科技设备或是人事财务、法律财会等增值服务,积累形成品牌效应后,未来也是可以对外输出的。

  头部企业中,WeWork于2010年在美国纽约成立,全球共拥有超过40万办公会员。雷格斯隶属英国办公空间上市公司IWG集团,在全世界超过1000座城市的3300个地点提供办公空间,拥有超过250万会员。2017年,IWG向中国引进一个全新的荷兰品牌Spaces,该企业成立于2008年,迄今已运营第11个年头。

  一些企业仍以租金作为主要收入来源,比如雷格斯,他们并不忌讳承认这一点,这或许与其初心有关。另外据Distrii办伴透露,截至去年10月底,办伴2018年办公租赁业务的总体营收(不包含定制业务)已超过1.5亿元人民币,提前2个月完成全年目标。此外,2018年办伴已有25%以上的营收来自增值服务,包含智慧办公空间定制、科技办公系统定制及企业增值服务等收入,预计将成为未来营收的主力增长点。

  2018年5月,IWG发布了一项针对全球96个国家及地区1.8万名商务人士的调查。结果显示,有53%的员工每周有更多时间在远程工作。调查发现,像Etihad Airways、Microsoft、Oracle及Uber等全球知名企业均已采纳灵活办公空间方案。

  对于行业趋势判断,米域相关负责人告诉记者,这个行业很难像互联网企业那样形成垄断。目前阶段,不同的品牌已在形成差异,但差异还不足以形成显著优势。联合办公还处在探索期,每个品牌找到市场细分之后,还要优化自己的产品模型才能进入大规模扩张 ,最终资源将向有特色、有能力的几个品牌聚拢。

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