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揭秘郑州公寓市场现状:公寓是个坑还是未来的风口?

搜狐焦点 · 2019-05-24 10:10:56

公寓分为住宅类公寓、商务公寓、酒店式公寓,可以用于投资、自住、过渡或者办公。

  在郑州一些人流量较大的地铁站口,经常有一些房产销售人员守候在这里,拉住过往路人进行推销。这个场景,相信大家都不陌生.......

  在销售人员的广告牌上,小编看到推销的大部分产品为商业性质类房产,公寓和商铺。“首付1万、地铁口、高回报、可分期、低首付、不限购”这样的宣传语经常能吸引不少人的目光,于是,小编也开始有了买公寓的想法。但是公寓真的如广告语所说,这么诱人,值得买吗?

  先来了解一下郑州市面上的公寓:

  【什么是公寓】

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  公寓分为住宅类公寓、商务公寓、酒店式公寓,可以用于投资、自住、过渡或者办公。

  目前郑州在售公寓特点

  1.土地产权分为两种,一种是70年产权的住宅性质,一种是40年产权的商业性质。目前,郑州市场上大多数公寓都是40年产权。

  2.公寓产品分为2类,一类是loft挑高公寓,一种是SOHO平层公寓,前者挑高一般在4.5米-5.1米之间,装修时可分为上层和下层,使用空间大,居住舒适度也高,后者的层高一般在3.2米左右。

  3.公寓不限购不限贷,存在低总价、购房压力小、还款压力小等优势。当下郑州市场上,较为流行成品公寓,也就是精装公寓,相比毛坯公寓,精装无疑更为方便省事。

  4.但是从居住角度讲,公寓有几个无法忽略的劣势:一是没有天然气;二是无法落户,孩子无法就近上学;三是居住舒适度差,公摊大、容积率高,几乎没有景观园区;四是投资客多,未来入住人员素质良莠不齐居住氛围差。

  总体来说,如果用来自住,公寓是比较适合单身一族的,如果用来投资,资金相对宽裕,准备长期收租的投资人可以持有。这就要求人们对自己购买的公寓性质、用途等,要有清晰的认知,更好地适应自己的生活。

  如果用于投资的话,投资回报率如何?值得入手吗?

  看公寓值不值得投资,先要算清楚回报收益咋样。

  我们买房产投资,收益无非两种:出手转售赚差价、出租赚租金。

  那接下来,我们就按这两种收益方式,来算公寓投资回报这笔账。

  ➤第一笔账:转售赚差价?交易税高达20%以上

  为什么公寓二手交易税费会如此高?

  别急,我们来算笔账:以郑州南区某小公寓为例,28平米平层,均价9500元/㎡,总价26万元计算,假如5年后升值为36万转售,差价10万元。

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  转手轻松吃10万差价。

  表面看这笔买卖还不错,但交易时,需交这么多税:

  1、增值税及其附加税:转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税:(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。

  2、印花税:税收核定价×万分之五

  3、土地增值税:差额的30%-60%(本次以30%计算)

  4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%

  即个人实际所得金额20%,个人实际所得金额=转让增值额-各种税额

  这样算下来: (36万-26万)÷(1+5%)×5.65%+36万×0.05%+(36万-26万)×30%+(36万-26万)×20%=7.34万元

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  也就是说,花26万买套公寓,就算苦等5年后升值10万,转售时单税费就要缴纳7.34万元以上,约为成交价的20%,算下来5年收益只有2.66万元。投资26万,5年毛收益仅仅2万多。加上5年时间的通货膨胀、货币贬值,这套公寓折腾下来基本赚不了钱,甚至还要赔钱。

  第二笔账:靠租金?至少苦养20年才能收回成本

  也许会有人认为,投资公寓本来就不是通过转售来赚钱,吃租金坐当包租婆才是王道。事实真是如此么?话不多说,我们还以上面说的公寓为例,算下包租婆究竟能不能当的舒服。还以这套总价26.6万元的28平公寓,按一套公寓年出租率80%(事实上很多公寓出租率是达不到这个水平的),月租金1400元计算:

  ◆年收益为:12个月 x 1400元/月x 80%出租率 = 1.344万元/年

  ◆ 成本回收时间:26.6万元 ÷ 1.056万元/年 =19.8年

  买一套公寓,至少20年才能收回成本,注意只是收回成本!况且,就算是带装修公寓,出租之前,你购置基本家具家电的成本呢?再者,就算区域人流量慢慢多了,大量公寓堆积,你能保证出租率能达到80%?那么,如果砸进去26万资金,换来的这套公寓究竟啥时候能赚到钱呢?现在看来,只有等,等,等……值不值得等,你好好考虑考虑。

  小结:

       以目前郑州整体的租金回报率来看,公寓的出租回报率仍达不到理想值,而且转手也相对较难,暂时只能依靠周边房价上涨带动租金上涨或长持等升值。

  如果普通购房者,资金有限,首套房买了公寓之后,后续两三年后想要马上出手买住宅不是件特别容易的事,毕竟公寓转手不如住宅来的方便和容易。如果你是首套置业,小编建议咬牙买住宅比买公寓好。出于自住过渡,同等面积大小住宅月供压力更小,而且过几年想要换大户型住宅也比较容易出手,就算自己不住,也可以出租赚租金,未来等资金充足了,手上没有了房票,那时候再考虑投资一套小户型公寓会更好。

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