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房企半年成绩单发布,从长租等创新业务解局“大未来”

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-07-02 08:43:15

伴随着“城市更新”“新基建”和“Reits”等趋势的长租公寓发展之路,将越走越宽。

7月1日,多家研究机构集中发榜,盘点房企2020年上半年的表现。操盘金额、销售面积、拿地等榜单一一揭晓,其中的“销售额榜单”无疑是业内最关注的。

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数据整理:迈点空间租赁,综合中指院、克而瑞、观点等数据,其中“销售额”为全口径。

一方面,疫情带来的影响慢慢散去,全国土地与楼市持续回暖。另一方面,支撑房企上半年销售额的多是“存量”。在国家持续“房住不炒”的大背景下,“传统”的住宅业务因土地供应而受到一定抑制,企业拿地也更谨慎。据公开资料显示今年1-5月,碧桂园拿地金额同比降幅达-65%。房企下半年乃至未来“少地可拿,少房可卖”,如何应对?

关注“非住宅”

6月30日,易居集团CEO丁祖昱在直播中说道:“房企下半年应多关注非住宅。”

何为非住宅?创新业务、多元化业务、去地产化业务。公寓、商办、商业综合体、酒店、文旅等,房企的住宅“主业”之外的事业线。

以长租公寓为例,据迈点研究院统计,截至2019年12月,已有超过70%的房企进场。从下表中也可以看出,头部长租品牌中房企占据“半壁江山”。除了长租公寓,包含联合办公的商办与商业综合体业态,房企的渗透度也很高。从长租公寓这个参与度较高的非住宅业态看,笔者认为有3个机会。

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数据来源:迈点研究院

物业:上市潮后,从“输血”到“造血”

近日,业内人士预计“今年房企物业板块独立上市,有望突破20+”。

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资料整理:迈点空间租赁,数据来源为港交所

房企作为“重资产”行业,发展过程中的上市“输血”不可或缺。而房企在我国A股市场自2018年起几乎“停摆”,自2018年1月至2020年6月,仅1家汇景控股登陆A股。与此同时,国内房企纷纷转战港股。至2019年底,已有包括正荣、德信等10家房企上市。今年,分拆业务独立上市成了“风口”。物业,是首选。今年1-6月,已有10家物业申请港股上市,数量远超房企。

物业分拆上市后,从资本输血到独立造血,是关键1步。造血,的前提或是独立运营,在原有住宅项目外,长租公寓或是很好的“试验田”,既能开拓新的业务线,也能带来持续现金流、提升品牌形象。

资管视角下,业内人士认为“上市房企,今年存在估值下降风险”,简言之,商办、商业综合体等业务“空置率”走高,营收降低。物业+长租公寓,对于已经形成长租公寓品牌的房企来说更是机遇,打磨“标杆长租品牌”,跑通软硬件的长租公寓,下一步做品牌输出逐步轻资产,或将不远。

科技:“直播卖房”下一站

2020年5-6月,以恒大、碧桂园为代表的近20家房企尝试“直播卖房”。5G、AI等科技运用在长租公寓情况如何?

4月以来,以窝趣等为代表的创业系公寓纷纷试水“云租房”和“直播”,房企系却尝试不多。

云看房:窝趣开通了云看房的方式,通过微信公众号——点击预约看房——留下看房信息or致电管家(看房信息1个工作日内响应)——添加管家微信,直播or视频看房。

直播看房:窝趣从2月份开始,每周都在做直播看房,主播来自于线下带看出房的金牌销售,总部有专业主播出身的同事指导。窝趣探索出较多的创新玩法,引导客户在直播间填写意向问卷,便于了解租房需求详情;邀请激励引发用户裂变、自传播,引导更多亲朋好友观看直播。

与创业系品牌相比,房企系长租公寓上还有很大的提升空间。

消费者:走“品牌年轻化”之路

这个7月,874万高校毕业生即将走出校门。对于长租公寓而言,7月也是传统的“营销季”。笔者统计,自如、蛋壳公寓、乐乎公寓等品牌相继发起“海燕计划”、“椋鸟计划”、“乐巢计划”营销计划,针对大学毕业生进行房租补贴、或予以折扣。

反观房企系,应对稍显不足。长租公寓现阶段提供的营收或许在房企的全盘占比尚轻,长远看,从90后消费者对品牌的认知,从“租房”到“买房”这个角度看却显得格外重要。

万科泊寓在发展过程中,提出的“产城融合,职住平衡”。打造“共享复合社区”,尝试新社区从简单用户聚集V1.0,到生活集群V2.0,再到创新集群V3.0的蜕变。等就是“品牌伴随化”与“品牌年轻化”较好的尝试。

结语

房企的创新业务日新月异,从碧桂园的机器人到万科的养猪。表现形式或有不同,笔者认为其内核仍是在通过“生产力”(技术)在“生产资料”(商业空间)上,进行着“生产关系”的调整,产品是表现形式,提升用户体验与品牌价值的目的是不变的。

未来,以长租公寓为代表的创新业务或将成为房企的“必修课”,因为今年起,越来越多地市土地“招拍挂”的前提是“需配建只租不售的租赁住房”,伴随着“城市更新”“新基建”和“Reits”等趋势的长租公寓发展之路,或将越走越宽,甚至开启房企的“大未来”……

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