迈点网

长租公寓的“进京赶考”考什么?丨风云际寓⑥

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-07-08 08:41:59

目前,我国长租公寓品牌参与租赁住房项目大多是在项目入市后,输出管理与运营,即“轻资产”。

2020年7月6日,北京泊寓成寿寺社区正式开业并对外出租。这是全国首个正式运营的集体土地租赁住房项目即长租公寓……前两期“风云际寓”梳理了长租公寓的品牌与产品细分,本期,盘点租赁政策并试着从中一探长租公寓品牌顺势参与租赁用地项目的“秘密”。

5年,从“租购并举”到“租售同权”

我国“租售同权”的探索始于2016年。主要经历了立法、试点和推广等过程。

①2016年3月5日,2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。

②2016年12月16日,中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法。

③2017年5月,作为第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规,《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。

④2017年7月17日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,保障租购同权。这也是“租售同权”首次提出。

⑤2017年8月,国土资源部联合住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选取第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都13个城市。

⑥北京市自2017年9月30日起实行《共有产权住房管理暂行办法》,率先出台加强住房制度顶层设计的落地政策。

⑦2017年10月18日,十九大报告将其深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

……

至2020年7月,除一线城市与租赁试点城市外,青岛、济南、东莞等地,也都出台了地方法律法规,明确与深化“租售同权”,其中“租房住,子女可享义务教育”是核心的“同权”,也是第一步。

租赁用地 + 集体土地 + “商改租”

目前,我国长租公寓品牌参与租赁住房项目大多是在项目入市后,输出管理与运营,即“轻资产”。前提是政府主导的租赁用地获批与租赁项目的新建。

租赁用地

据迈点研究院统计,截至2019年12月:全国总计推出租赁用地约180幅,总建筑面积约1000万平方米。其中,2017年推出195万平方米;2018年推出461万平方米,同比增长136%;2019年推出483万平方米,同比增长5%。2018年增涨幅度最大。

另一方面,上述180幅租赁用地的95%是由国企以无溢价的底价购得,同时超过40%的租赁用地位于城市远郊区域。有业内人士表示,“国家队”会是目前租赁住房项目的主力,同时结合已开工幅数与项目进度,预计上海、广州、南京、杭州,4个城市的住房租赁项目将于2021年集中上市。

image.png

数据来源:迈点研究院

虽然现阶段的租赁用地项目存在,整体开建少,开建城市分布不均衡,参与的国企与“创业系”占比不均衡,项目区位不尽如人意等问题。瑕不掩瑜,租赁用地建设作为一项长期的民生工程是租售同权的践行,起着“压舱石”的作用。租赁用地项目打好基础,未来可期。

集体土地

以北京为例,不断完善配套政策,先后出台《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》《关于进一步加快推进集体土地租赁住房试点项目建设的通知》《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》,加强集体土地租赁住房建设管理。

同时,引导社会各方参与多主体建设集体土地租赁房。

①由乡镇、村集体经济组织自行投资建设;

②集体经济组织以土地使用权作价入股、联营方式与国有企业合作建设;

③集体经济组织以项目经营权出租的方式与社会资本合作开发。

目前已开工的项目来看,既有经济实力较强的乡镇、村集体经济组织,也有首创集团等市属国有企业,以及万科、链家等民营、专业住房租赁企业参与。户源户型包括公寓、职工宿舍等多类型。

业内人士认为,集体土地租赁住房项目的陆续开工建设和入市运营,对稳定北京住房租赁市场,推进首都城乡统筹发展,促进集体土地优化配置和节约集约利用,发挥了积极作用。

“商改租”

如果租赁用地看为“增量”,那么“商改租”的系列政策就是在优化租赁住房的“存量”。而“商改租”的进程却不容易。

2016年5月17日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》即“39号文”。提出,允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2017年7月,住建部、发改委等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》即“153号文”,政策规定增加租赁住房有效供应,积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。

业内人士认为,“153号文”在“39号文”的基础上,扩大商改租的适用范围,鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。并要求各个部门梳理改建租赁住房的规范性程序,建立快速审批通道,探索实施并联审批,在制度上确保商改租政策的落地。

根据“39号文”和“153号文”的基本精神和原则,北京、上海、广东、福建、甘肃、浙江等各个省市相继出台具体的实施意见,落实商改租政策。

笔者了解到,从一线城市的落实情况来看,商改租基本仍停留在政策层面,目前广州持“谨慎”的态度,虽然北京、上海可以办理,但尚未制定统一的操作流程和实施细则,具体程序仍需要根据项目具体问题具体分析,落地案例除广州外较少。品牌公寓中,窝趣公寓在广州天平架和大观中路的两个“轻社区”即公寓项目,其物业原本都是厂房。

二线城市中,青岛于2020年6月19日发布《关于支持和规范存量非居住房屋改建租赁型住房工作的意见(试行)》支持“商改租”“厂改租”商业类用房最低30套起改。目前该文件处于公开征求社会公众意见阶段。

长租公寓的“京彩”

2020年7月1日,国内首单“住房租赁企业股权转让”摘牌仪式在北京金融资产交易所举行。业内人士认为,“与国内现有的不动产证券化融资工具相比,在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破,是真正意义上符合国际主流标准的REITs模式。”

《中国住房租赁品牌发展报告(2019)》认为,“近年北京外来人口占比常住人口比例基本维持在30%以上,而房价的居高和严格的限购政策,更是导致北京住宅供给矛盾突出。为缓解住房供给矛盾,近年北京出台系列政策培育住房租赁市场主体,积极筹集建设政策性租赁住房和政策性产权房;多渠道增加住房租赁房源供给,加大租赁住房土地供给,预计2021年北京将建设50万套租赁住房,对参与住房租赁的开发商企业和公寓品牌运营商给予优惠的信贷支持和税收减免。”

为促进住房租赁市场的健康稳定发展,北京深化“放管服”住房公积金归集工作,鼓励住房租赁相关消费;进行诸如稳定租金、提高房源备案率、净化互联网房源等系列监管。政策的稳步推进,为北京住房租赁市场的发展提供了较好的环境,但不可否认,伴随北京持续的产业转移和人口疏解,政策性租赁住房和政策性产权房房源量的增长,将导致长租公寓品牌在北京的市场竞争更为激烈。

当前北京住房租赁市场分散式长租公寓品牌以蛋壳公寓、自如、青客、美丽屋为主,相对低端小型分散式长租公寓品牌具有一定的竞争力。集中式长租公寓品牌如乐乎公寓、城家公寓、安歆公寓、泊寓、新派公寓、BIG+碧家国际社区、世联红璞等酒店系、房企系和代理机构品牌则凭借资金充足、资源丰富的优势,发展较为稳定。

未来,随着北京城市更新的推进和住房租赁市场体系的逐步完善,对老旧物业进行托管运营,为 30-40岁群体提供适合家庭居住的租赁住房,为高收入群体提供升级化居住配套服务,广泛为大型公司员工公寓和人才租赁社区提供公寓运营服务,开展丰富公寓产品、尝试多种运营模式将是布局北京的长租公寓品牌实现突破的关键。

结语

北京是我国租赁住房政策试点的“前沿阵地”、长租公寓重要的区域市场、公寓品牌方发展的乐土。“京派”长租公寓品牌有哪些运营高招?7月23日在上海阿纳迪酒店举办的《2019—2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛》现场,一场“风云际寓”即将上演,敬请期待。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

1

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体