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办公空间强势反弹:融资、IPO 一个都不少

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-09-25 08:34:53

行业备受鼓舞的背后,是一众办公空间品牌今年的“换挡、变道”。

9月24日,WeWork中国通过官微发布消息称“WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资,挚信资本运营合伙人姜悦平出任WeWork中国代理CEO”。

9月17日,创业板上市委员会审核通过了德必文化IPO申请,标志着创业板将迎来第一家办公空间细分企业。据悉,德必文化此次IPO拟募资5.7亿元人民币,用于园区智慧精装一体化升级项目、星光德必易园项目、德必岳麓WE"项目,以及研发中心建设和流动资金的补充。

行业备受鼓舞的背后,是一众办公空间品牌今年的“换挡、变道”。

换挡,WeWork本土化

WeWork中国新融资的消息有递进的意味,一则WeWok又拿钱了,和以往不同,自与软银“和平分手”后,拿到了中国资本的;二则WeWork换将了,姜悦平出任代理CEO。中国资本、中国高管,可以说WeWork实现了在中国市场的本土化运营。业务层面、经营理念层面都有本土化的演进,更是“重仓中国”。

2016年7月,WeWork首项目在上海开业。其后的5年间(截至2020年9月),进入大中华区的10个城市,运营83个办公空间。不只在一线城市的北上广深,更进入了杭州、成都、南京、苏州、西安等新一线城市。此外,还有香港与台北。

大刀阔斧的布局背后,离不开运营,公司与资本的收益也源于此。产品与经营端的本土化“换挡”正在进行。

产品端1、“移动工位”,2、“固定工位”,3、“专属办公室”,4、“大企业入驻”。是WeWork的4条产品线,1—3可看作“标配”产品,分别匹配创业团队、初创公司和中小企业,租金自然也是由低到高递增。“大企业入驻”,针对“大企业,定制增建服务”。增建,指整体的设计装修,特色落在公共区域。

定制也是本土化,兼顾企业主、员工的“面子”,更有社交、服务、社群的“里子”。不只WeWork,优客工场、氪空间、梦想加等国内头部办公品牌均试水“定制”,更将其视为“战略转型”的关键一步。

产品背靠经营模式,轻资产或是良方。2019年,WeWork于苏州工业园项目开业。据悉,其合作就是轻资产模式,园区拿出物业,WeWork输出品牌与管理展。进入2020年,WeWork的轻资产模式,即所谓“特许经营模式”已在印度市场已经开始尝试。此番融资,有知情人士指出“WeWork中国业务未来的运作模式或采取特许经营模式。”

变道,德必文化资本化

德必文化的IPO之路有迹可循,根据迈点研究院的“办公空间品牌发展报告”监测,2020年2月与3月,德必文化分别“宣布向深交所披露规模5.71亿元人民币的IPO”;“宣布进入长沙市场,首项目名为‘德必文化岳麓WE’总建面17900平方米”。

招股书披露,其营业收入连年上涨,连续两年净利润突破5000万元人民币。2016年以来,德必文化营业收入分别为5亿元人民币、6亿元人民币、7.7亿元人民币、6.7亿元人民币(截至2019年9月)。报告期内,毛利率分别为32.84%、30.92%、29.28%及30.05%。2018年度净利润达5516万元人民币,截至2019年9月30日,2019年净利润为7439万元。

据悉,德必文化的业务收入由租赁服务、会员服务和其他服务3部分构成,租赁服务收入稳定占比80%,会员服务与其他服务收入保持20%的比例。

德必文化主要以“承租运营”的模式经营其办公空间,即与物业产权方签订长期租赁合同,德必文化负责设计、改造、招商和运营,通常租赁期限为10-20年。以此方式运营的文创园共计40个。

此外,只参与设计、装修、招商等前期服务的“受托运营”和与物业产权方共同出资设立园区运营公司,获取投资收益的“参股运营”。这2类“轻资产”模式,也在德必文化的部分项目试水。

办公空间资本化赛道异常火爆,前有WeWrok、优客工场在美股的前仆后继。更有聚焦国内市场的德必文化(创业板IPO)、创富港(二次上市)等为行业注入新的活力。

2020年,办公空间行业进入“品牌化第五年”。甚至可以说,是较2019年“更深刻的调整期”,头部品牌,不再醉心于“激进式扩张”。2020年,优客工场3月宣布2019年“扭亏为盈”,创富港9月宣布“2020年上半年盈利”。信心与希望的背后是小变化。

行业走到今天,优客工场“下沉”到乌鲁木齐开立新空间,ATLAS寰图和顺丰跨界打造办公项目,梦想加坚持科技办公,氪空间着眼改变一线城市CBD生态……

下沉市场、跨界协作、智慧办公、楼宇生态、产业融合、商业跨界、城市更新等。品牌小变化或成为行业大趋势。换挡、变道,一定是为了逆势加速。

正如高瓴资本创始人兼CEO张磊,在其《价值》一书所言“价值投资者只有在长远问题上想清楚,在行业塑造、价值创造的维度上想清楚,才能经得起时间的考验。”

诚然,办公空间的每个品牌,既是行业长期价值的塑造者,更是受益者。祝愿品牌及行业的明天会更好!

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