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民宿投资,当心只是看上去很美

迈点网 · 吴杰专栏 · 2020-11-24 14:25:27

民宿投资与一般酒店投资一样,有它自身的逻辑与规律。

近几年,全国旅游行业总投资都在一万亿元上下,大头还是投在酒店行业。在传统高星级酒店投资减速、慢慢趋冷的今天,非标酒店尤其是民宿被当成下一个投资风口,很受市场追捧,网络上层出不穷的是各种生动的案例及成功的投资故事、励志人物。

民宿投资真的很美吗?民宿投资是否有别于传统酒店投资,包赚不赔,有无陷阱?要注意些什么,有何内在规律!有很多问题可以提出,需要回答。

笔者近年也接触了一些民宿项目,试就此作些简单分析。

一、客源相对单一,季节性更强。

位置、位置、还是位置,是酒店投资的铁律,民宿也一样,甚至要求更高——因为民宿更依赖于观光客与度假客,相比商务客来说,这些客人预算往往较为宽松,与同行者关系更亲密(很多是家庭客),因而决策也更慎重、更关注同伴的意见,在酒店选择上不愿太将就与随意,出行也更有计划性,对酒店的品质要求往往更高,挑选更细致,更关注网评、挑剔服务细节。民宿作为旅游的派生需求,不是所有地方都适合开,只有在成熟的旅游区,目的地推广已完成,客源达到一定规模,才较易乘势而为、取得成功,目前国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等,莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市,要点是“小而美,优而特”,对周边环境及设计要求往往很高,唯此才能定高价,迎合难得一顾的旅游者,并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话,大部分民宿物业资质平平,很难通过后天努力,草鸡摇身一变,飞上枝头变凤凰。

另一个显而易见的问题,是经营易受气候影响,季节性很强,大城市边上的,周末效应也很明显。如笔者接触的莫干山的一些民宿,旺季收入是淡季收入的五六倍,冬天基本没人,夏天尤其是周末则一房难求,全年出租率过50%已属佼佼。经营时间短,必然会拉低全年出租率及平均房价,严重影响投资收益,除非房价能定得很高(淡季阶价也没有客人)。目前大部分有影响力的民宿,都集中在山青水秀、气候条件优越的南方,大理、丽江等地表现尤好,北方则很少,道理不言自明。

二、投资门槛低,容易一哄而上,供给过剩。

当今社会不缺钱,缺的是投资渠道,近年旅游很热,呈现出爆发式增长态势,所以民宿投资就成了全民看好的行当,各行各业的人都想介入:进了城的乡下人,有闲钱了,在老家投个民宿既可以解决乡愁问题,顺便还能做做生意,当然有吸引力;搞文化、艺术及设计的,大多有一份胸怀未展的抱屈,想通过搞一个成功的民宿,展示下自已与众不同的专业才能与品味;做大小生意的,一年应酬支出不少,想着投点小钱,解决下客户接待的问题,多赚少赚没关系;白领阶层,或朋友或同学,合伙投个民宿,不但可以有一个吃喝玩乐聚会的地方,提升下生活质量,弄好了还可以解决下零化钱的问题;受够了大城市污染、听惯了老板上司呵斥的城里人,临老想下乡过一把老板瘾,顺便养下老、挣点养老金……总之,各种原因都有,五花八门。

民宿投资门槛不高,多数一二百万即可,一般不会超过三四百万,现在合伙投资、甚至采用众筹的也不少,进一步降低了进入门槛。也确有好的租赁项目,二、三年即收回了投资,鼓舞人心。再说,现在有钱没地方投,投什么都不赚钱,货币贬值又这么厉害,理财、信托、支付宝,收益都在下降,互联网、高利货、炒房,风险都很大!还是投民宿实实在在。

不过要注意的是,过去是个风口,未来或会成为陷阱,一是短期内供应数量大增,据说大理很快会由现在的3000来家增加到上万家,杭州15年民宿增长率达50%以上。生意有先来后到,先到者是英雄,后来者变烈士,经营好不好,长远来说还是供求关系说了算。二是项目成本不一样——杭州西湖边300来平能做七八间房带院落的农民房,前几年租金还是十来万,现在差不多涨了二三倍。晚到的很容易变成接盘侠,说是老板,最终沦为替房东打工的人。

三、单房单方投入大、坪效低。

要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房,改成一家小而美、房间为主、出租率不高故售价不能太低、有调性的民宿,必然涉及方方面面设计及施工的内容,外装、机电、景观上的花费,往往占总投资的一半上下,较城市内清水房租赁的中档酒店有明显的劣势——后者的投资,大多集中于室内装修上。民宿工程量较小,管理费、设计费、施工费比一般商用建筑往往高不少,也很难获得规模采购折扣。较租赁清水房做城市商务型中端有限服务酒店(如亚朵、汉庭),单房均摊投资,民宿往往贵一倍以上(中端12-15万/间居多,好的民宿一般要25-30万)。

从坪效来说,民宿虽然层数少,楼梯等通行空间小,没有电梯,但因为要解决一定的饮食配套及室内通行等问题,加上风景区改造受限制多,坪效往往不高,一般300来平方的,只能做6-7间房。房间少,公共设施利用率低,与有限服务中端酒店相比,空间利用效率上往往有一定差距。

前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率一般不如中端有限服务酒店的情况下,民宿要取得同样或更好的投资回报率,房价往往要高1-1.5倍。

四、管理要求高,人员效率不高,监管困难。

因为房间少、客人要求高,定价不菲的民宿,运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理,有人戏称是“老板娘经济”,不无道理,至少工作动力及态度、监管方面,可以省去很多问题。民宿运行人员往往要求是多面手,既出得厅堂,又下得厨房,既知道当地风土人情,善解人意,能陪客人聊天,又能干清扫这类脏活,颜值最好还能高一点。

但与台湾等地不同,现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人,以城里人的思维做民宿,往往存在错配现象,即亲切性有余、差异性不足,不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化,因而对旅游者的吸引力恐难于持久。很多合伙或众筹项目,缺少领投人与专业的蹲点管理者,股权过于分散,人人关心又人人不够关心,因熟人合伙原因,游戏规则往往又不够清晰,还存在监管与信任问题。爱好与冲动下做民宿,玩一阵后热情易消退,尤其是收益不达预期、管理思维出现分歧时。最终散伙的不少,严重的还对簿公堂。

五、受OTA影响更大,要支付更多的营销成本。

民宿因为规模小,回旋余地不大,设计创意多有局限,真正优秀、有持久生命中力的项目并不多;成功的项目也容易被别家模仿,伴随一哄而上的,是同质化竞争。加之民宿连锁化管理比例低,单个项目影响力小,运行人员少,自主营销能力往往很弱,甚至不做营销,等客上门或由OTA送客上门,被迫支付大量佣金给渠道,受制情况远较城市商务型酒店严重——个别项目客源对OTA的依赖度,会达到八、九成。有的区域,淡季给OTA的佣金已经高达四成,试问投资人还如何赚钱?

六、收入结构较单一,缺少非住宿人员消费。

总的来说,民宿的收入结构还是比较单一的,基本以住宿为主,饮食收入较为有限,不少还包含在房价中。不是客人没需求,只是因为风味餐及土特产销售,竞争往往很激烈。另外生意不稳定,物资采购与保鲜也有一定困难。

七、政策不明确,缺少规范。

虽然各地政府对民宿投资大多抱支持与鼓励的态度,但相关规范及政策出台却有一定的滞后性,有时也缺少科学性,尤其在规划要求及大配套、公共利益与环境保护、建筑改建许可审查、消防及排污标准、治安及报警设施配置方面,往往缺少明确要求,或虽有要求,但科学性、权威性或合法性不足。很多地方或语焉不详,或政出多门,或朝令夕改,导致投资人私下勾兑,给权力寻租创造机会。因投资人不了解相关政策,有时还面临返工或无法开业的风险,如乌镇规定木结构房子不能开民宿,十间客房以上的要按酒店建设标准进行报建,或许立法本意不错,但是否会伤及无辜?也很难说,杭州的政策则宽松得多。建议尽快制定全国性的民宿规范与条例,合理调节参与各方利益,并使之符合上位法的相关规定。

八、出租方易违约。

近年这方面的报道已不少,尤以云南居多。民宿多以租赁方式经营,民宿投资方的合同相对人,大多是农民,契约意识弱,多注重眼前利益与个体利益。当周边物业租金大涨时,往往置合同于不顾,单方违约,要求涨租,以跟上变化了的市场价格。当地执法者为维稳及地方利益考虑,也受制于人情,往往也会劝说投资人(多是外地人)接受或部分接受变更。而投资人只要还有赢利,多数情况下只能委曲求全,选择接受霸王条款,因为不能置前期投入于不顾。这种事情一多,投资人难免胆气不足。

因为热点地区租金增长快,合同执行中矛盾多、违约率高,新租项目谈判时,因对远期租金难于达成共识,出租人往往只愿意签十年甚至五年的合同,这使承租人在合同到期,不能续租或租金不合理增长时,面临极大的收益损失风险,毕竟前期投入不菲,现在一个项目四年能静态收回投资,已属不错了——前些年经济型酒店也出现过类似情况。在浙江莫干山地区,近来很多项目采用三十年租金一次性支付的方式来解决,或可降低违约率,但前期投入过大,考虑资金利息,对投资人也很不利。

……

总之,民宿投资与一般酒店投资一样,也有它自身的逻辑与规律。在投资阶段,还是要分析好项目位置、租金、景观资源及物业条件、市场环境及未来供求,做好可研分析,明确投资合伙规则及管理预案,不然,看上去很美的民宿投资,也可能只是一个泡泡,随时有破裂的风险。

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