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黎明前夜:蛋壳之困 长租之围

迈点空间租赁 · 寓小咖 · 2020-11-26 09:08:53

0有N个,从前,1是服务、是产品、是规模……今天看,1是“行业公信力”。

近日,长租公寓以一种极端的呈现方式出现在人们的视野之中,首当其冲的,正是年轻租客的利益受损,无家可归,背负债务,广受热议。

2020年年初至10月,深圳、上海、成都、西安等全国多地的,乐伽、友客、岚越等多家中小品牌公寓接连暴雷。

11月6日,央视点名蛋壳,称其为“深陷流动性危机”。后续,于北京总部的“全链条维权”,即租客(租金)、房东(房租)、供应商(货款)、甚至内部员工(工资);北京市住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组;成都等地分公司疑似人去楼空;不赘述。蛋壳一时间成了“热搜话题”。

今天(11月25日),杭州某公寓创始人与记者聊天。“最近收不进房子”。谈及最近接连遭遇个人房东拒绝合作,而那个“靶子”就是蛋壳时,觉得有必要找一个不是“带节奏”的视角,聊聊品牌公寓。

个例:“品牌公寓,哪管你集中、分散、房企、创业”

是的,用了品牌公寓这个词。而这正是广大C端租客、房东,对长租公寓的用户感知。

深究那个不愿意合作的租客。他与他的老婆大概率,不会深究房源分布情况、操盘方背景等行业名词。只会概括的认为,都是有牌子的公寓,即品牌公寓。

这样的房东有多少,租客就有多少。发酵后的危害显而易见,从房源开始的“流动性危机”,不只是某个具体品牌的。

事实上,问题公寓实则是个例。迈点研究院从2016年起,对全国长租公寓品牌进行监测,至2020年10月,监测品牌2000+,全国超90%的住房租赁品牌没毛病,持续服务租客与房东。

得房源者得天下,或是行业公认的发展铁律。多少时间内,获得多少间。却没有标准答案。

规模化,一直是行业关注的。尤其是“分散式”,或因为规模效益、或因为区域市场。有行业人士认为“归口该是想获得‘定价权’。”

至此,长租行业中不同于房企系、中介系等,“含着金勺子”出生的“创业系”品牌们。很多从2015年起,开始了找钱拿房。而做的大的头部品牌,一定程度又反证了模式的合理、并生存压力。加杠杆,甚至成了行业心照不宣的打法。至2018年,行业梯队趋于沉淀。中小品牌又不得不加入涨价收房的大军,而这个“节奏”在重点城市中。例如,北京的中关村、望京等地的租金涨幅是“20%~40%”,正是源自两个头部品牌的“房源争夺”,争夺在2019年10-11月间,进入白热化。

资金杠杆,与出租率紧密相连,换言之是“生死线”。

上述多地暴雷的中小品牌,官方给出的结论是“受疫情影响,出租率大幅下降,加之‘长收短租’‘高进低出’,导致资金链断裂”。

中小品牌的“抗风险”能力各不相同,而行业头部品牌的比例,据悉是“90%以上相对安全,最好在94-95%”。可见,这对于品牌方的运营是极大的挑战。更何况,头部品牌管理几十万至一百万间以上的房源。

风控:全生态的头等大事

2019年起,行业有慢下来的趋势。

首先是资方,长租公寓融资笔数的峰值在2015年,达到23笔。进入2019年,行业股权融资仅6笔,金额却超过百亿人民币,创历史峰值。资本由量到质,向头部品牌集中。表现形式从直接给钱,变成了,ABS、ABN、CMBS、类REITs等股权类金融工具。风控是显而易见的。

品牌公寓方面,“自如”2018年年末,管理房源80万间,至2020年10月,管理房源100万间。

同为“中介系”的相寓(我爱我家旗下住房租赁品牌),至2020年5月,管理房源约25万间。对比2019年末,管理房源27.6万间。瘦身约3万间。5月19日,“我爱我家2019年度业绩说明会”,会上我爱我家集团副总裁、财务总监何洋坦言“根据市场变化,2019年,相寓也做了规模收缩,清退了一些租金虚高的高价房。此外,各城市建委也对长租公寓要求做了新规划,比如有些城市不再允许分租,也有面积限制,对这类房源做了标准化要求。对此,相寓先于各地建委做了清退,导致相寓保管量下降了约3万套。”

此外,“截至2019年底,“相寓”全国在管规模27.6万套,实现收入18.72亿元,同比增长13.1%,全国全年平均出租率达95%,全年平均出房周期12.6天,其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%。”换言之,虽然规模有所收缩,但相寓整体运营质量有了提升,收入也有了一定幅度的提升。

再看房企系,截至2019 年12月,房企长租公寓 TOP20 品牌的累计开业房源规模约 32 万间。2018 年TOP10 房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年增速极大放缓,仅增长了 18.9% ,而累计开业规模增幅达到 79.6% 。

此外,区域中小品牌(分散式为主),从2019年起,不乏相对理性的通过合伙、联营、等方式报团取暖、稳扎稳打,某区域品牌公寓主理人,近日告诉记者“去年起杠杆就慢慢在降,按自己的节奏来,慢下来没什么不好……”

2020年,房企系更“钟情”于类REITs、公司债等金融创新类工具,很大程度也是基于风控。某房企系公寓负责人告诉记者“风控和履约能力是最重要的,稳健排第一;发住房租赁专项公司债是一种路径,未来还会有更多尝试;类比商业地产的经验,租赁类金融创新,可以看做是,从底层资产的估值到发行定价的一系列风控集合……”

“一系列风控集合”,简单的言语中,体现着房企的风控经验,更有审慎的价值观与对市场的敬畏。

从资本到“各派系”品牌,慢下来成了“一股清流”,核心关键词该是“风控”。杠杆降下来,然后呢。

“中间人经济”:共进中

平衡各方利益

作为长期在硅谷工作的记者,玛丽娜·克拉科夫斯基在《中间人经济》一书中,着重笔墨分析了,互联网经济背景下,“中间人”的变化与价值的重新审视。

经纪人、中介、交易商。如何创造价值并赚取利润?协调各方利益,提升用户体验。

而在大多数人们的思维定式中,直营的模式最好。

移动互联网高度普及的今天,这一概念实则被打破。包括Facebook、YouTube、Airbnb等一众平台经济即“中间人经济”蓬勃发展,需求平台、内容平台,平台经济无孔不入,国内市场亦然。

提质增效,链接供需,为买卖双方提供了价值。是其存在的意义所在。玛丽娜将“中间人”分为6类,以住房租赁品牌为例,

1)搭桥者:通过缩短物理空间、社交或者时间上的距离促成交易。

品牌方和其APP,租客与业主,委托房间租房。

2)认证者:去伪存真,为买方提供关于卖方质量的可靠信息。

品牌方、租房平台自己,有保障真房源的义务。

3)强制者:确保买卖双方全力以赴、互相合作并坚守诚信。

法律,与各类强制机构。

4)风险承担者:减少波动和其他形式的不确定性,尤其适合风险厌恶型交易者。

第三方监督,房管局、协会等。

5)礼宾者:减少纷争,在客户面对纷繁信息时协助其做出明智的决策。

咨询服务、口碑类指数,例如迈点MBI等。

6)隔离者:协助客户获得所需,避免过度自我推销等。

即“投融管退”,中投的资本与退的收购方。包括银行、泛金融机构等。例如,某众银行,其风控存疑。

其实,住房租赁的上下游,体现“中间人”的还有很多。从物业、到软装、配套、获客渠道、运营人员,各方都有“外包”的影子。

品牌公寓,最突出的身份或是搭桥者与认证者,为租房者与房东搭桥,认证房东的房源。这是最基本的服务本质。至于产品,那是认证房源后,收房到入市前,的必由之路。

而平衡各方利益,相互制约,生态方,彼此“难受”,用户才会“好受”。或是最直白的表述。

归根结底,帮租户找到更方便、更快速、更品质的好房,就是品牌方的职责所在。做不到,甚至多方违约、跑路,那就是诈骗,要你何用?租房子,和酒店一样,是个古老的行业。未来,品牌公寓的角色定位与出路呢?

未来:有章法,更长尾

酒店业,作为稳健投资的代表。伴随着“国际联号品牌”与“现代酒店管理”的发展与成熟。手握,“矛与盾”的现代酒店业在全世界,无往不利。为什么?

有章法。

酒店,从经营、服务、管理、交易流通等均“有章可循”,基于营收、回报率、区域市场等,更有一整套超越国别的,公认的测算方式。品牌酒店,从轻到重的直营、包租、联营。品牌方挣得是哪份钱,品牌管理费等,清楚明白。

花钱租房间,酒店与公寓,二者的本质没有差别。

住房租赁未来,随着集体土地入市。土地所有与运营分离,国内首宗,北京成寿寺项目,土地归村集体所有,入市后,运营方为“万科泊寓”。

众所周知的,万科的“万村计划”停滞。而作为“吃螃蟹者”,对我们的启示:或是广深市场,广大城中村“二房东”如何结构优化,联合中小业主,形成合力,赋能产品与服务,形成合力?

迈点COO罗钦表示“公寓行业的‘长尾理论’呼之欲出,2021年起,集体土地、R4项目、租赁社区等,全国集中入市,品牌方助力房企、国企、政府,做好运营,或存巨大机会。而个人业主的合作机会则更大……”

上海公寓企业联盟数据显示,“目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。”

0有N个,从前,1是服务、是产品、是规模……今天看,1是“行业公信力”。

守好心中的城,围城之围,不攻自破。

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