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商业评论丨日本住房租赁业如何保障“蛋壳不碎”

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-12-02 08:51:43

严苛、信用、甚至略显古板,而不涨租的不只在住房租赁业态。商业地产中,核心商圈的店铺亦然。

近日,“蛋壳事件”备受关注。11月29日,微信公众号“京房字”发表一篇题为《告知蛋壳事件租客:不要再还租金贷》的文章。文中表示:“北京市蛋壳问题处置专办的意见明确,租户可以解除与蛋壳的合同,直接与房东建立新的租赁关系,可以不再偿还贷款。不还贷款也不应该记入征信,处置专班将进一步协调征信管理部门,维护广大租客利益。”

网传,“京房字”是北京市住建委的“小号”, 北京住建委不方便公开说的话,由该号发声。但北京住建委相关人士否认了这种说法;而某众银行也并未放弃“租金贷”,现阶段的表态也只是延期。

同时,北京全市12个区设置了100多个“矛盾纠纷接待点”,下沉到街道与社区。现场有参与蛋壳事件处理的小组工作人员,有的还配备了律师,可以提供法律咨询和援助。

网传,上海、深圳、杭州、成都等多地针对事件表态,希望处理善后,修补破碎。此外,网传“某市政府苦苦寻觅的兜底方尚未出现,逾90亿人民币的‘窟窿’实在太大。”

全社会都希望事件的妥善解决,尤其是租客、房东的利益予以保障。

如果类似事件出现在日本,情况会怎样?租客、房东、租赁公司,三方关系如何平衡与约束,体现风控,有何借鉴?

三十年合规,培育高回报市场

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数据来源:根据互联网公开数据整理

2019年,“全球公寓租金回报率”,美国达拉斯以7.35%的投资回报率排名第1,日本的大阪以5.91%排名全球第2、东京以5.76%排名全球第4。国内城市中,香港2.24%最高,广上深北,回报率不相上下,均不足1.8%。

数据与实际或有偏差,然而“微利”是国内公寓的现状与共识。

以东京为例,2019年长住人口超4200万,约是北京长住人口(2019年,2150万)的2倍。东京租住比为95%,即买房自持仅为5%。换言之,仅日本东京的住房市场,已经超过国内约400万的机构租赁市场总量,而仅东京的租赁机构渗透率就超过95%。

日本重视住房租赁市场的“培育”,“三重培育”侧重供应、市场组成和监管,而培育的结果就是居者有其屋,高投资回报率的成熟租赁市场。

1、供应方面

日本从2000年至今,20年间。新开发的住宅内,“只租不售”比例超过40%。实际中,日本政府是鼓励土地所有者开发住房租赁的,因为在“重税”的日本,物业所有者可以将租凭土地和房产本身价值抵扣房产税和土地持有税。

2、市场组成方面

始于20世纪50年代中期,日本住房租赁供给市场结构中,民营租赁住房与租赁住房总量的年均占比为70%,其中品牌长租公寓更占到民营租赁住房的90%;由政府出资或主导建设的住宅称为“公共住宅”年均占比为17%;其余13%,是企业为员工提供的福利性质租赁用房即“给予住宅”。三者共同组成了日本的租赁住房供应体系。

3、监管方面

法律:从1990起,30年间日本开始规范租赁市场:1991年,实施《借地借家法》并不断修正与完善。1995年,成立日本租赁住宅管理协会;1999年,创设定期住房租赁制度,即租约到期后不自动更新,弱化对承租人的“过度”保护。

协会:2000年,日本成立不动产租赁管理业协会;2003年,成立不动产租赁管理业务推进联络会议会,即全国性的公寓协会;2008年,设立不动产租赁经营管理士协议会,即长租从业者认证与管理制度;2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度;至今,协会覆盖全日本的都道府县……

日本住房租赁体系与我国有很大差异,以下选取租赁市市场的三个主方,对体现风控的节点做重点解读。

多重风控,筑牢“持续的租金支付力”

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“日本租赁住宅管理协会-大阪分会”官网截图

1、企业,协会与共济兜底

以前文提及的“登陆制度”为例。

某住房租赁企业想加入协会,协会首先会对其经营数据、财务状况等进行严格审查;审核通过,才能加入;至今,加入协会的机构方超过1700家,占市场总品牌的90%以上,前文提及的东京、大阪等渗透率超95%;核准成为会员单位后,将缴纳“入会费”“年会费”“保证金”等费用;如遇到公司出现资金链断裂、甚至破产时,协会将用保证金“兜底”房东的租金,同时协调其他会员单位,接手其房源业务继续经营。以保障租客、房东权益不受损失。

同时,从业的经纪人也是以类似的准入、评估、培训,等层层把关。可见,住房租赁企业作为日本市场的主体,行业协会扮演“自管自律”的重要角色。

2、租客,入住审查,保障租金的持续履约能力

以作者的朋友在日本租房的经历为例,租赁流程一般为5步:即寻找租赁企业、房源确认;入住审查;订立合同、交付首款;入住。其中,风控的关键是入住审核。

4重审核:依次为,“在职收入证明”“房东审核”“连带保证人”和“租房申请审查”。

1)租赁企业对租客收入情况的初步审核。

2)房东对租客个人审核,通常有面谈。

3)连带保证人,日本国籍的保证人对租客的信用审核。

4)如没有保证人,则需要找到信用担保公司,委托其对租客诚信进行审核。

而一旦出现租客无法按时支付房租,其保证人首先垫付。而对于无法找到担保人的外国租客,通常会支付1-2个月的租金,给到担保公司进行信用担保。

完成了上述审查,租客将会填写书面“申请书”,如果是外国租客还将提供留卡、护照等复印件。

可见,在日本租房是一件动用社会关系并证明自身信用与履约能力的事。持续付房租,是最重要的目的之一。

3、房东,虽有礼金 涨租很难

在日本,尤其是核心城市。基本不存在房东直租模式,根据最新数据,2020年,全日本超过90%的租赁房源由租赁企业运营打理。而包括极少部分个人房源在内的所有租赁房源,近100%备案登记。

首年租住:完成所有审核,进入租赁的契约期,初次合作通常1年期。租客通常按月支付房租,“首金”约半年房租,即1个月的租金,“预付房租”(即“付1押1”),约1个月的“礼金”(租客付给房东的感谢金,不退),1个月的“中介费”(租客付给租赁企业),约1个月的“敷金”(与押金类似,退房时按比例退),1-2个月的保证金(付给担保公司,正常退房时可退)。其他费用还包含“共益金”“火灾保险费”等,其后按月支付房租。

续约,通常为每2年1续。房东虽可以提出涨租,然而租客也可以不接受。如双方争执不下,可至所在地的“民事法院”提起上诉。房东需自我“举证”,例如,现租金低于周边同等房屋租金、货币通胀等。是否涨租由法院裁决。而实际中,和为贵。原租金续约的租客,通常会准备1-2个月的租金作为“礼金”,向房东表示感谢。

解约时,法律首先保障租客权益。租客提出退租需提前1个月即可,而房东提出收房则需要提前至少半年告知。在解约期间,类似国内押金的“敷金”该退多少?日本国土交通省专门颁布了长达173页的《原状恢复纠纷手册》,用以评估与规范,杜绝“乱扣押金”的行为,保障租客与房东利益。

租客有“原状恢复义务”,时至今日,日本住房租赁业还有不少看起来一点也不“与时俱进”的细节。例如,市场占有率超过50%的“大东建托”品牌,其房源多为无家具、无电器的房屋。入住后,租客可自由选择家具、电器的租赁“套餐”)。而这也是为了“原状恢复义务”。此外,可以网上、APP看房,但审查流程、实地看房、租客以书面形式填写的“申请书”等线下流程依旧保留。

严苛、信用、甚至略显古板,而不涨租的不只在住房租赁业态。商业地产中,核心商圈的店铺亦然。在法律、企业、协会、租客、房东等,诸多的环环相扣与坚守下。共同铸就了日本,包含住房租赁在内的商业空间的高投资回报。背后的“契约精神链”不容忽视,这或许也回答了文初“蛋壳不碎”的原因所在……

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