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“世联红璞”易主,长租公寓市场再现“冰火两重天”?

迈点空间租赁 · Peddy · 2021-01-08 08:57:16

世联红璞目前仍然按照以往一样,正常运转,暂时没有变化。

2020年的最后一天,世联红璞易主。

据新京报报道,1月5日,深交所向深圳世联行集团股份有限公司(简称“世联行”)发出关注函,要求世联行出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权的原因及合理性,明确长租公寓建设项目剩余募集资金的使用安排。

原来,在2020年的最后一天,世联行对外发布《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》称:

“公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)签署《股权转让协议》,拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。”

珠海大横琴的全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司拟与华燕智辉及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体,大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。

世联集房的主营业务,就是长租公寓,即世联红璞。这也就意味着,世联行将把世联红璞转让给华燕智辉,最终由华琴实业接管。

而华琴实业的股东中,除了大横琴创新和华燕智辉,还有南京魔方佳弘公寓管理有限公司和燕鹭(上海)股权投资基金合伙企业。

由此看来,魔方公寓或将接手世联红璞之后的运营和管理。

01

 5年时间,最终逃不过亏损 

世联行,1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

2015年,世联行正式发布“世联集”,携手“清控科创”打造国内首家青年创业综合体品牌——小样社区,进军社区资产服务。而后正式推出“世联红璞”入局长租公寓。

2015年10月,广州·白领公寓项目上线;

2016年1月,广州·集中式项目上线;

2016年6月,重庆·酒店公寓项目上线;

2016年12月,红璞累计全国运营房间数达1万间;

2017年4月,惠州·委托管理项目上线;

2017年6月,累计全国运营2万间;

2017年11月,全国累计签约10万间;

2017年12月, 杭州·自持类资产项目上线;

2018年4月,苏州·企业公寓项目上线;

2018年6月,累计全国运营超过3万间,公寓业务已覆盖到全国30个城市,其中杭州、广州、郑州、成都、南京、西安、武汉成为7大重点发展城市,出租率稳定在90%以上,续租率保持在50%左右;

2019年,红璞运营长租公寓项目163个,运营间数超33000间,覆盖核心一二线城市,稳定期出租率约85%,续租率保持在40%左右;

2020年2月,累计全国签约超过4万间。

刚开始,红璞的步伐很快,看得出红璞深耕长租公寓的野心。到后期,虽然扩张速度放缓,但运营体量依然在持续增长,且伸向了多个细分领域。

但世联红璞最终仍躲不过亏损。

2017年,世联行公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比增加387.64%,但因业务拓展,成本增加,最终毛利亏损1.84亿元,同比下降554.51%;

2018年,世联行公寓业务收入为4.06亿元,同比增加94.85%;

2019年,世联行公寓业务实现营收6.15亿元,同步增长51.77%。世联集房年度营收为5.93亿,净利润-3.21亿元。

2020年1-9月,世联集房营业收入为4.44亿元,净利润为-2.09亿元。

值得一提的是,2019年年初,世联红璞公寓CEO甘伟正式离职,世联行也随之收缩了对红璞公寓的投入,将重心转移到办公空间上来。

擅长做“一次性交易”的世联行,显然在以长期服务和长周期回报为根本属性的长租公寓行业,有些力不从心。

02

 国资入局 

2020年7月初,世联行控股股东世联中国决定向珠海大横琴集团有限公司(下称“珠海大横琴”)转让2.02亿股世联行股份,占世联行总股本的9.9%。

9月中下旬,世联行创始人陈劲松宣布辞任董事长,珠海大横琴董事长胡嘉上任公司董事长。同时,公司财务总监变更为珠海大横琴职业有限公司的财务部经理任薛文。

之后,世联行董事会的9名董事席位,有5个被大横琴占据。

世联行管理层可以说是大换血,珠海大横琴拿下了控制权,世联行的“大横琴时代”到来。

珠海大横琴由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会实际控制,是大湾区建设的排头兵,获得世联行控制权后,大横琴开始向世联行注资。

而此次接手世联红璞的华琴实业背后,珠海大横琴的全资子公司大横琴创新发展有限公司将认缴其49.5%的出资份额。

此后,国企大横琴将更直接地介入到世联红璞这一长租公寓项目的运营当中。

03

 路在何方?

据迈点空间租赁的内部消息,世联红璞目前仍然按照以往一样,正常运转,暂时没有变化。而之后轻资产托管板块的业务,可能也会再剥离出来,但具体方案还在对接中。

1.国企的资金+物业

珠海市横琴新区国资监督管理委员会下的大横琴,可以说是大湾区建设的排头兵,大横琴手上掌握着丰富的资源,不管是资金还是物业。

再加上国家正大力推进粤港澳大湾区的建设,关乎民生租赁的长租公寓行业必然是其中的重点项目。

按照2020年的趋势来看,或将增加集体土地的供应,盘活存量资产。

总之,有了国企的强大背景,相当于有了坚实的基础。

2.魔方持续复制轻资产运营模式

世联行本次公告原文中写道:

“2020年借着公司引入国有法人股东的契机,公司启动了新一轮的发展战略,明确了构建‘大交易+大资管’双核协同发展的业务体系,聚焦优势业务,发挥公司特长。‘大资管’业务重新回到轻资产专业服务能力上,作为资产运营服务中的公寓管理业务从包租模式为主,转为聚焦到收取管理费用的委托模式,实现了轻资产管理服务的输出。”

而魔方在2018年底宣布加快进军轻资产之后,这两年一直在加强自身专业化资产管理的能力,在核心的运营维度上进行重点输出。如今魔方在长租公寓的各个流程都有一套SOP,使得各个环节的标准化复制具备了相应的操作流程。

到目前为止,魔方已与众多知名国企在各地打造了标杆项目,如温州浙南科技城项目、宁波杭州湾新区生活配套项目、珠江租赁项目、上海国贸及新长宁项目、华寓南宁项目等等。

在接管世联红璞之后,相信魔方会将成功的轻资产运营模式持续复制下去,为世联红璞注入新的活力。

3.国企+头部品牌共同加持

这几年,国企+市场化品牌的合作模式其实已经屡见不鲜,如颐和·贝客,就是一个典型代表,即使在疫情期间,出租率依然高达95.96%。这种合作模式爆发出来的潜力,整个行业有目共睹。

之后的世联红璞,也会采取这种合作模式,地方头部国企+头部品牌共同加持,深耕大湾区。

2020的最后时刻,世联行甩手卖掉红璞,但这未尝不是件好事,也充分佐证了这个行业的发展趋势。

有了背后国资的支撑,魔方公寓丰富的运营和管理经验加持,相信世联红璞会在不久的将来,走出一条属于自己的康庄大道。

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