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月度观察 | 北上广深发布新政;深圳公寓可通燃气;寓小二接手蘑菇租房;青客收购美丽屋

迈点空间租赁 · 寓小咖 · 2021-03-01 09:26:19

2月大事记:政策、品牌、市场......


2月大事记

政策——北上广深四大一线城市陆续发布最新住房租赁政策;宁波、西安、天津、郑州给予最高100万奖补优惠;深圳宣布公寓可通燃气。

品牌——青客收购美丽屋、寓小二接手蘑菇租房;自如推出“增益租”;旭辉领寓更名为“旭辉瓴寓”。

市场——2月全国重点18城成交量环比上涨8.5%;2020年北京房租比2019年降了4.4%。


NO.1   政策备忘

月 度 观 察

深圳

存量商业、办公用房可改租赁

2月1日,深圳市住房和建设局发布公告,公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》(征求意见稿)。《意见》提到,要推进存量房屋改造租赁住房,通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房,并开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点。同时,还将落实租赁税收优惠政策。其中住房租赁企业向个人出租住房,属小规模纳税人及一般纳税人的,增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。而企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的,房产税减按4%的税率征收。

 // 一句话点评 

住房租赁企业将为深圳百姓提供更多安居生活保障选项。

北京

预收房租不得超过3个月租金,收付周期应匹配

2月2日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局等部门发布关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知。通知提出,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

 // 一句话点评 

回归市场本真、顺应市场需求,永远是企业经营的根本!

天津

每盘活10000套奖补100万元

2月2日,天津市住建委发布公告,公开征求《天津市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法(征求意见稿)》的意见。将对新建租赁住房奖补,奖补标准为建安及装修费用的30%,且最高不超过1000元/平方米;对改建租赁住房奖补,奖补标准为改造及装修费用的30%,且最高不超过600元/平方米。奖补资金使用办法对盘活租赁住房进行奖补。房地产经纪机构盘活房源奖补,奖补金额按年度计算,每盘活10000套奖补100万元,不足10000套的部分,每1000套奖补8万元;住房租赁企业盘活房源奖补,奖补金额按年度计算,每盘活1000套奖补100万元,不足1000套的部分,每100套奖补8万元。此外,还鼓励住房公积金支持住房租赁市场发展,扩大个人租房提取住房公积金范围,满足租房提取住房公积金多元化需求。

 // 一句话点评 

实实在在的现金补贴,稳定租房市场政策有加分。

郑州

允许承租人住房公积金提取额度提高30%

2月2日,郑州住房保障和房地产管理局发布《关于提高租赁住房提取公积金额度的通知》,明确提高郑州租房群众提取住房公积金的额度。通知明确,住房保障部门要进一步加大房屋网签备案信息共享力度,为相关单位和个人提取住房公积金提供便捷服务。相关部门对能通过信息共享获取房屋租赁网签备案数据的,不再要求当事人提交纸质房屋租赁合同,切实减轻当事人负担。公积金管理机构(部门)对符合住房公积金提取规定,且已办理房屋租赁登记备案的承租人,在房屋租赁合同有效期内,允许承租人住房公积金提取额度在现有基础上提高30%。

 // 一句话点评 

无限接近购房政策优惠,是郑州住房租赁市场走向成熟的阶段之一。

上海

发布新规整顿住房租赁市场 严控租金贷款业务

2月4日,上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门共同制定了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。其中重点提到:对租赁房源的真实性提出了相关要求,以及对从业人员的管理和要求,在网签,合同等相关条例上给出了指引。此外,在规范住房租赁上,住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期,应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。住房租赁经营机构需开立资金监管账户,应在本市注册的商业银行中,开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,该账户不得支取现金且原则上不得变更。

 // 一句话点评 

城市越大、管控越严,租客权益得到保障,正规企业得到助力。

西安

接受租赁资金监管最高奖励100万元

2月10日,西安市住建局与财政局联合发布《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法》通知, 该办法自公布之日起施行,奖补年度为2020年1月1日至2022年12月31日。支持房地产企业将已建成普通商品住房自持用于住房租赁经营。对我市房地产企业出租自持普通商品住房的,按自持租赁住房建筑面积,每年100元/平方米的标准进行经营奖励。在我市合法经营的住房租赁企业、房地产经纪机构代理个人租赁房源的通过我市住房租赁交易服务平台进行网签合同备案的,按50元/宗给予奖励。每个企业每年网签备案奖补最高不超过50万元。对接受租赁资金监管的企业予以奖励。租赁企业按要求接受我市住房租赁资金监管的,按照接受租赁资金监管的有效网签备案合同数,按100元/宗给予奖补。每个企业每年资金监管奖补最高不超过100万元。

 // 一句话点评 

住房租赁从来不只是一个行业的事,它还兼具民生冷暖。

重庆

中心城区城镇住房保障家庭可以申请租赁补贴

2月10日,为完善重庆市住房保障体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,进一步完善城镇住房保障制度,重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市财政局印发《重庆市城镇住房保障家庭租赁补贴暂行办法》(以下简称办法),对租赁补贴对象、补贴标准等进行了明确。其中明确,租赁补贴面积标准为1人户20平方米/人、2人户及以上15平方米/人,补贴人数以申请人数为准,每个家庭补贴面积总和不超过60平方米。《办法》自2021年7月1日起在中心城区施行。

 // 一句话点评 

重庆租赁市场又多了一个潜在客群,向下延伸产品或迎来机会。

广州

鼓励采取“押一付一”“押二付一

2月20日,广州市住建局就《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)公开征求意见,提出广州行政区域内的住房租赁企业应当在广州市的商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金“政银企”三方监管账户,并通过该监管账户收取租金及押金。鼓励采取“押一付一”“押二付一”等交易方式。住房租赁企业转租或分租房屋的,转租或分租期限不得超过原租赁合同的剩余租赁期限。未经房屋业主书面同意,住房租赁企业收取次承租人的租金周期不得长于向出租人支付租金的周期;经房屋业主书面同意的,住房租赁企业尚未支付给房屋业主的租金纳入监管。收取承租人押金超过月租金两倍的金额纳入监管。提到加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租金贷款的信息共享。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为的,由市场监管部门依法查处。住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等建立协同联动机制,形成监管合力,加大整治规范租赁市场工作力度。

 // 一句话点评 

更少的押金、更细的约束,广州住房租赁市场或再迎洗牌。

深圳

商务公寓、宿舍可通燃气

2月23日,深圳市住房和建设局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》(下称《通知》)提到,严格落实《深圳市燃气条例》,新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目应当配套建设燃气管道及设施。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式,如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用;完成施工图设计后依程序申请主体工程施工许可证或单独申请燃气工程施工许可证;申请主体工程施工许可证的,应当包含燃气工程的内容。鼓励对未配套建设管道供气设施的已建成住宅区进行管道供气改造。已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。其中,未改变建筑功能结构的,完成施工图设计后依程序申请燃气工程施工许可证;需要改变既有建筑功能或结构的,应按规定完成功能变更手续或重新申领工程规划许可后,再依程序申领燃气工程施工许可证。

 // 一句话点评 

在为深圳租客打造美好租住生活的同时,多了一道“美食诱惑”。

宁波

新建租赁社区给予1000元/平方米奖补

2月24日,宁波市住房和城乡建设局、宁波市财政局联合发文出台《宁波市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法(试行)办法》,明确专项资金使用范围,申报条件和奖补标准等。对配套完善的新建租赁社区按住房建筑面积给予1000元/平方米奖补,对其他新建类项目给予800元/平方米奖补。奖补资金实行分阶段拨付,按规定取得建设项目施工许可证后给予50%的奖补资金,项目竣工验收备案后再给予40%的奖补资金,在租赁平台完成租赁房源登记后给予剩余10%的奖补资金。改建项目按合法建筑面积给予600元/平方米且不超过项目实际改建成本给予一次性奖补。奖补资金实行分阶段拨付,按规定取得改建审批后先给予50%的奖补资金,完成改建并通过验收后再给予40%的奖补资金,在租赁平台完成租赁房源登记后给予剩余10%的奖补资金。

 // 一句话点评 

阶段性奖补充分考虑了不同项目不同场景下需求。

NO.2   品牌动态

月 度 观 察

自如及其法人被列为被执行人并限制高消费系乌龙

2月3日,有多家媒体报道,自如及其法人被列为被执行人并限制高消费,引发关注。对此,自如通过官方微博回应,报道提及的被执行信息,相关款项实际已于2020年12月3日完成支付,转入当事人的自如APP账户,经确认对方已收到款项。当天晚些时候,法院也发出结案通知书,表示自如已全部履行生效法律文书确定的义务,案件全部执行完毕,相关强制措施解除。

 // 一句话点评 

“乌龙”事件的背后,是社会媒体为何频频关注?

雅诗阁公寓信托拟剥离中国子公司

2月9日,雅诗阁公寓信托在一份声明说,该公司将通过剥离Shanghai Xinwei Real Estate Development Co.的权益来剥离上海徐汇盛捷服务公寓。出售价格在考虑了商定总物业价值约2.156亿新元的基础上约定,预计将于第二季度完成。据了解,雅诗阁公寓信托的服务式公寓大多以雅诗阁、馨乐庭(Citadines)和盛捷(Somerset)品牌运营。它们主要位于主要门户城市,如巴塞罗那、柏林、纽约、巴黎、上海、新加坡和东京。

 // 一句话点评 

经营好公寓的本质一方面是增值,另一方面就是溢价。

青客收购美丽屋

2月16日,青客发布2020财年年报,对外公布了几个核心点:一是实现经营现金流净额5500万元,上市以来首次转正;二是完成美丽屋100%收购,新增7.22万套房源;三是将约20000间房源转让给建信住房,通过服务费实现盈利;四是解决部分租客租金贷问题,租金贷余额降低至5400万元。既不是直接倒闭,也不是闭门不发声,与其他头部分散式公寓巨头不同,青客在用各种方式为自己赢得活下去的“骄傲”。而正是这份坚持,让住房租赁行业推动美好生活的梦想继续下去。尽管前路漫漫、鲜血淋漓,明天仍是少年、披荆斩棘。

 // 一句话点评 

头部巨头开始抱团取暖,分散式长租公寓寡头效应加剧。

自如推出业主委托出租新模式“增益租”

2月18日,自如推出了业主资产委托的新模式——“增益租”,主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。该新模式前期已在京沪等地试点,春节后将在自如进驻的其他城市全面落地。据了解,在“增益租”新模式下,自如将与业主共同确定房屋出租价格,实现“收出无差价”,同时向业主公开实际出租收益,与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值。同时,如果市场下行、出租情况不理想,自如也会向业主支付目标收益八成左右的保底收益。除此之外,自如将对新模式下托管的房屋进行品质升级,提升房屋的市场价值和竞争力,使房屋出租价格和出租效率都得到显著提升,并提供租金抵扣装修费用等多种方案,满足业主的不同资产配置需求。在新模式下,业主委托自如进行资产管理的周期,最低仅需签约一年,这也相较过去三年起的合作方式更为灵活。

 // 一句话点评 

为业主提供更多保障,是租赁企业放下身段良性沟通的开始。

寓小二接手蘑菇租房

2月19日,蘑菇租房创始人&CEO马晓军对外再发公开信,宣布蘑菇租房正式被寓小二接手,未来“双系统”将共同服务公寓市场。总体方案如下:一、寓小二接手蘑菇后续服务,针对在蘑菇平台欠款的用户,其欠款金额将冲抵可选年限的系统服务、硬件现金券、运营耗材(电子签名/实名认证)、流量服务、增值服务等;二、寓小二继续向蘑菇提供部分现金及现金等价物,这些将全部用于用户的欠款清偿。蘑菇将根据用户的欠款数额情况,发起公平、公正、公开的清偿流程;三、寓小二将接收蘑菇的团队,以确保蘑菇系统的后续迭代更新及线上线下服务支持。

 // 一句话点评 

活着总比没了强,期待SaaS系统的升级和迭代。

旭辉领寓更名“旭辉瓴寓”

2月22日,消息称旭辉领寓将于3月1日正式更名为“旭辉瓴寓”。“旭辉领寓”自2016年诞生至今已有整整四年。旭辉称,决定将“领”变更为“瓴”,得益于“领寓”所创下的已有成绩。旭辉方表示:2015年以来政策持续加码强化“房住不炒”的基本定位以及“租购并举”的长效机制,每个城市都陆续推出数量不等的R4(租赁型)用地。去年《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台更标志着健全租赁住房的政策法规即将成型,市场得以更加透明,政府的监督越来越有依据,各方参与的主体与租房的业主,权益有更大的保障。

 // 一句话点评 

不仅换了名,连关注点也开始放在R4用地上了,这是趋势之一。

华发股份50亿住房租赁专项公司债更新为已反馈

2月23日,据上交所公司债券项目信息平台信息显示,珠海华发实业股份有限公司2020年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)状态更新为已反馈。据了解,该住房租赁专项公司债券品种为小公募,拟发行金额50亿元,发行人珠海华发实业股份有限公司,承销商/管理人为华金证券股份有限公司,中信证券股份有限公司。本次公司债券的期限不超过7年(含7年),可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。

 // 一句话点评 

2021年住房租赁市场的债券融资依然有机会,据说公募REITs确认了。

NO.3   市场波动

月 度 观 察

全国重点18城成交量环比上涨8.5% 

廊坊市租金指数环比涨幅最高

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根据贝壳研究院数据,2021年2月重点18城租赁市场成交量环比止跌上扬,为自去年9月连续降温以来首次升温,主要原因是春节后流动人口返城,租赁市场换租及新增需求增加,推动市场热度提高。预计3月租赁市场旺季回归,成交量环比保持上涨,租金水平或将继续回升。2021年2月全国重点18城租金指数均环比上涨,其中廊坊市租金指数环比涨幅最高,其次为青岛、上海和深圳市,涨幅均不超过3%,整体来看租金水平稳中有升。从同比来看,上海、西安和合肥市租金指数同比小幅上涨,涨幅均不超过2%,其余城市租金指数均同比下降或持平。

 // 一句话点评 

上海租金持续坚挺,涨幅不高但充满希望,一线城市的长期效益仍在。

北京房租2020年比2019年降了4.4% 

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CRIC城市租售系统数据显示,从租赁市场中占比最大的个人租赁市场表现来看,2020年个人租赁市场全市整体平均租金水平为83.2元/㎡*月,同比去年下跌4.4%。各个区域中除门头沟显著上涨5.8%以外,其余区域租金水平均呈下跌态势,其中跌幅最大的朝阳区、通州区,同比下跌均在7.0%以上。2020年末个人租赁市场全市租金水平为84.1元/㎡*月,同比去年下跌7.2%。 

// 一句话点评 

北京房价从2020年1月58439元/平米降至12月57561元/平米,降幅仅2.51%。

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