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“爆雷”声中崛起的大型租赁社区到底为何物?|星品秀

迈点空间租赁 · 邱娟 · 2021-03-04 09:23:28

从大型租赁社区的定义出发,结合具体项目案例说明目前国内大型租赁社区项目的运作方式,以及所面临的机遇和挑战。

回顾2020年,住房租赁行业的发展可谓“波澜壮阔”,一边爆雷,一边并购。否极泰来,经过了这一轮“劫难”,住房租赁行业将迎来独属一份的“荣光”。而在这份荣光中,大型租赁社区已经展露头角,微光隐隐。“支持住房租赁企业与村集体股份公司、原村民合作,通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房”;“2020—2022年计划发展15万套(间)政策性租赁住房”;“通过利用存量土地、集体土地、非住宅房屋改建等方式筹集政策性租赁住房10万套(间)”,深圳、沈阳、南京、杭州等多个城市,政策性租赁住房正加紧建设。

随着租赁及集体用地供给不断增多,大量大型租赁社区项目开始建成入市。以最近更名的旭辉瓴寓为例,其为高科技人员量身定制的智慧租赁社区——张江纳仕国际社区,将于今年5月问世。据克而瑞不完全统计,2021年将有约50个大型租赁社区开业,其中国内首家做租赁社区的乐璟生活社区占比60%,约30个租赁社区。与此同时,“大型租赁社区”成为大家谈论的焦点,内容从国家政策、项目资源、定位规划、产品设计、配套服务到运营管理,不一而足。

本篇文章从大型租赁社区的定义出发,结合具体项目案例说明目前国内大型租赁社区项目的运作方式,以及所面临的机遇和挑战。

正深刻影响租赁市场格局 大型租赁社区究竟为何物?

从正式定义的角度来看,大型租赁社区并没有一个官方定义,不过“社区”一词倒有明确解释。根据百度百科释义,“社区”是指具有某种互动关系的和共同文化维系力的,在一定领域内相互关联的人群形成的共同体及其活动区域。它涵盖五个要素,即一定数量的人口、一定范围的地域、一定规模的设施、一定特征的文化、一定类型的组织。它的特点是有一定的地理区域;有一定数量的人口;居民之间有共同的意识和利益;有着较密切的社会交往。

那当“社区”加上前缀“租赁”,演化为“租赁社区”又该如何定义?结合社区的要素及特点,笔者认为租赁社区是由多栋租赁住房物业组成的租赁集群,并匹配大面积及多功能业态混合的公共活动空间,满足人们日常生活所需。在其中,聚集了大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住人群,享受美好的居住生活。

区别于独栋物业的集中式公寓和零星布局的分散式公寓,租赁社区是一个集中式公寓的集群,且配套多业态融合的公共活动空间,能满足人类全生命链条的需求。

在项目规划和产品设计上趋同于共享居住空间(Co-living space)——大家有各自的住宅,有各自的厨房、洗手间,每个家庭保留有足够的个人空间。在这个基础上,有共同拥有的起居室、厨房。有的还有属于大家的花园、儿童游乐场地、会客厅和工作室。住户每周定期共进晚餐数次,如果有涉及整个社区利益的事,要遵照大多数人的意见执行。

但租赁社区比它涵盖的范围更广,除了吃饭、娱乐、办公等基本生活需求满足之外,还会配套医疗、教育等资源。例如瑞士苏黎世的公租社区——Mehr als Wohnen,在居住之外,社区配套宗教、办公、教育、商业、艺术等公共使用空间,这些空间与室外绿地、广场结合,共同构成整体性、连续性的公共生活。这与新加坡组屋基于居住、商业、教育、交通等功能的社区机制也有一定的相似之处。

异曲同工,浙江省就将未来社区定义为聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标,构建以邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大未来场景创新为重点的集成系统,以满足人们对美好生活的向往。

那怎样的租赁社区能称之为大型租赁社区?对此,迈点研究院表示,体量在500-1000套可以称之为中型社区,1000-2000套规模是大型社区,2000套以上规模的则可以称之为超大型社区。

综上所述,大型租赁社区指的是以人为本,拥有1000套及其以上规模租住房源,并配套多业态融合,以满足租户群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间,能从实质意义上为“租购同权”提供保障。

五大标杆项目,探究何为“好”社区

从产品形态来说,大型租赁社区已经完全不同于日常所提到的集中式公寓和分散式公寓,有业内人士将之称为住房租赁产品的3.0变革。那么这个形态的产品应该如何操盘运营?我们不妨先看下目前中国市场上几个大型租赁社区标杆项目的具体情况。

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结合以上大型租赁社区标杆项目的特点,我们可以看到“千人以上的体量”是其最基本的特征。对比独栋的集中式公寓和分散式公寓,大型租赁社区更考验运营方的项目规划、产品定位及设计、整体的运营管理能力等。那大家又是怎么做的呢?

01 项目功能规划上讲求多业态融合

项目功能规划上,租赁社区不再只局限于解决“住”这个需求,而是在这基础上融入了“社区”的概念,配备一定比例的活动设施、商场、超市、医院、学校等产权型住宅所配置的生活设施,以满足租房群体一公里内生活需求,并辐射项目周边,形成区域性商业中心。

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以润家乐璟东景生活社区为例,因为坐落于苏州产业园,缺少基本的商业、娱乐和休闲等配套,所以整个项目就融入了美食广场,奶茶店、超市、24H便利店、健身房、篮球场等生活配套,帮助解决产业人员的基本生活和休闲的需求。

朗诗寓杭州瓜山未来社区,结合项目所针对的年轻客群的需求,项目融合人才公寓区、高端公寓区、酒店区、创意办公区、商业区等多样业态,并配套运动馆、停车楼、幼儿园、社区商业、便民医药、星空广场、滨水码头、夜光跑道、社区服务中心,立志于将自己建设成属于杭州青年的潮乐聚居地,城北CBD年轻人的创新活力区。

钱投·宁巢白石公寓在以上两个项目的常规功能规划之外,还针对有孩家庭和银发一族分别设置儿童主题/四点半学堂以及养老用房的配套。

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钱投·宁巢白石公寓项目功能分区总览

02 产品设计上讲求多样性

产品设计上,租赁社区面向市场所提供的产品明显区别于现在主流的集中式公寓和分散式公寓,不再拘泥于一个年龄段,而是覆盖多个年龄层,提供单间、多人间、家庭房等不同类型的产品以满足单身一族、情侣以及有孩家庭的不同租住需求。而针对同一年龄段的产品,大家也根据不同的需求,推出多种房型,比如自如里·广州黄埔凯得家青年社区就有20+种房型。

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此外,还有品牌方直接根据不同的职业属性,对产品进行量身定制。万科泊寓成寿寺社区就研发出5大个性主题房:女生主题房、健身主题房、直播主题房、创意工作室、宠物主题房,以面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。以宠物主题房为例,在房间软硬件设计上,就结合养宠一族的特点,配备定制帆布材质的防抓沙发,设计猫咪专用的攀爬游乐设施,且箱式大床底部为抽屉封闭设计,防止宠物随意钻入。

03 服务上匹配更多社群活动

服务提供上,除了满足基础生活需求的服务之外,租赁社区还配备了更多的增值服务,其中最被关注的就是其社群的构建。在租赁社区,租客们根据自己的价值观和兴趣点,寻求志趣相投的人,并增强自己身处其中的归属感。

基于圈层社交的逻辑,朗诗寓杭州瓜山未来社区打造了14类主题社区空间和25个多元子社区,诗友可以根据个人兴趣爱好,自主报名选择主题社区,而社区通过活动的形式,让兴趣相投的人聚集起来,创造社交氛围。

不论是从项目体量上,功能配套上,产品设计上,还是服务提供上,大型租赁社区标杆项目都有一个特别明显的特征,那就是多业态融合下的多元化——多元化客群、多元化产品、多元化商业配套、多元化共享社交空间以及多元化社群服务。而只有做好这些多元化,才能让一个社区聚集更多的人气,成为一个好的社区。

这么多元化的大体量项目如何做好精细化的管理?据悉,大型租赁社区将于4月15日齐聚以【寓·望】为主题的中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛(2020-2021),并出席“超级社区秀”环节,对超大型租赁社区项目的运营进行深入且详细的讲解。

机遇与挑战并存  效率比拼大作战才刚刚开始

在大家不约而同进入租赁社区细分市场,并推出大量大型租赁社区背后是市场端的呼吁和国家政策的积极推动

据艾媒数据中心发布的数据表明,2022年租赁人口将达到2.4亿,而2020年全国投入租赁市场的存量房源为0.87亿套(数据来源于《2020中国青年租住生活蓝皮书》),可见整体市场供不应求,还存在巨大的发展空间。再叠加城镇化进程不断加快、产城融合持续性深化等因素,各大抢人城市都面临着如何让“新市民”住有所居且居之心安的问题。而大型租赁社区的大体量供应无疑是一个良好的解决路径。

与此同时,各大城市都在国家顶层设计指导下,进行政策加码。比如上海市“十四五”规划就明确2025年形成租赁住房供应40万套(间、宿舍床)以上。其实自2015年中央提出“租售并举”概念以来,国家就一直坚定不移地落实房地产的长效机制、加强住房保障的体系建设、扩大保障性租赁住房的供给。在2021年,这个“十四五”规划的开局之年,住房租赁更是被提到一个新高度,2020年底的中央经济工作会议着重强调,“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策”,“整顿租赁市场秩序,规范市场行为”,同时“土地供应要向租赁住房建设倾斜”,“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。

以土地供应为例,租赁用地,集体用地供应正不断加码。作为租赁用地的主战场,截至2020年底,上海已成功出让101幅纯租赁住宅用地,总体量达696.9万方,可提供约18.7万套房源。在集体用地方面,北京不断加大租房建设力度,推进进度与成效最为显著:已累计开工41个项目,可提供房源约5.5万套。各地政府也正在逐步落地响应的土地供给政策。土地供给比例调整将直接带来市场供应结构的转变。

财政方面,2019年,中央财政在全国进行支持住房租赁市场发展城市试点,第一批入围16座城市,根据不同能级城市给予不同财政支持,到2020年试点城市新增8座,范围扩大到24城,国家进一步给予更多城市资金用于支持住房租赁市场发展。与此同时,在住建部的指导和支持下,2020年5月和6月建设银行分别与11座城市签署《发展政策性租赁住房战略合作协议》,支持试点城市在未来三年内以市场化运作方式来筹集政策性租赁住房,为百万名新市民解决安居问题。

就此,有业内人士表示,未来5年将是租赁社区的窗口期,国企系、房企系住房租赁品牌正不断加码。那么谁能从中跑出,并成为租赁社区细分市场的头部?

这取决于多方面的因素,因为租赁住房的生态闭环是由土地投资者、建设投资者、资产管理者、社区运营以及服务共同构成的,每个部分都至关重要。换言之,要在租赁社区市场出圈,则需要在每个链条上独具优势。这对于初次做大型租赁社区且没有匹配国情项目样板参考的各大品牌运营方来说并非易事,将面临各种问题。

进入门槛更高

不同于集中式公寓以及分散式公寓,租赁社区的体量一般都很大,大体量则意味着高投入,这并不是一般住房租赁企业能吃下的;其次,它们对于当地民生稳定具有举足轻重的作用,所以对于接手的企业,当地政府会进行严格筛选。以2020年上海市纯集中租赁地块拿地企业名单为例,上海地产、上海城投等国企成为主流。

项目规划及产品设计缺乏精准数据参考

如果有幸获得入场券,具体项目的规划以及产品设计将成为接踵而至的难题。作为新生业态,租赁社区尤其是超级租赁社区在中国市场的运营并没有经验可循,一切都只能摸索前进。项目应该如何定位,产品需要怎么设计……都需要自己通过一个一个项目经验的积累去获取最为精确的数据。

精细化运营能力要求不断提升

项目体量上升带来最直接的考验就是销售去化能力,通过怎样的方式保证项目的出租率将是一个令人头秃的问题;其次,作为社责民生保障类产品,安全也是一条高压线;然后,整体项目管理效能提升问题;最后,除租金外,项目是否有足够的服务不断提升项目的溢价能力……这些都十分考验品牌运营方颗粒度的精细化运营能力。

高度匹配的人才缺口问题

随着租赁社区项目不断面世,“无人可用”或将成为常态,因为在既有的人才市场上,并没有与之精准匹配的人才供应。就此,品牌运营方将如何构建自己的人才梯队,为项目整体的有效运营提供保障?

融资问题

独立于租房租赁生态闭环之外,但又与之息息相关,甚至于说是其生命线的融资能力也是大家不得不思考的问题。虽然各大城市都为支持住房租赁市场发展出台了专项的资金补贴,但在政策面之外,整体项目的融资能力甚至于后面的退出机制也是一个不得不思考的问题

综上所述,在基本面向好的大趋势背景下,大型租赁社区细分版块将得到大力发展,但在实际操盘运营中所碰到各种各样的问题也真实存在,可谓是机遇与挑战并存。接下来,谁能最快找到最好的解决方式,谁就能率先出圈。

结语

作为新生力量,大型租赁社区正被寄予厚望,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确表示:“大力发展住房租赁市场,增加租赁住宅有效供给,建设配套设施完善的租赁社区,才能有效解决人才和新市民的居住问题,增强其安全感、幸福感和获得感,形成人口增长、产业发展双向互促的可持续发展模式。”但也正是因为新生,所以大型租赁社区项目整体运营的人、才、物等各项精准的数据仍处于采样阶段,而未来,随着各大项目的不断面世,数据量不断沉积,中国将探索出一个和现有国情完全匹配的大型租赁社区发展模式,并真正助力“租购同权”的实现。

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