2020年集中式长租公寓品牌发展报告

迈点研究院 · 刘倩 · 2021-07-29 07:53:24

2020年,集中式长租公寓由于运营成本较低、品牌效应与规模效应强,受到疫情冲击较小,扩张步伐明显加快。

2020年,面对疫情的阴霾和愈演愈烈的暴雷风波,住房租赁行业逐渐回归理性。在经历了前三年的野蛮扩张后,行业整合不断加速,市场逐步规范。收并购事件明显增加,政企合作模式也日渐成熟,头部品牌市场规模进一步扩大。

因房源及经营方式的不同,公寓一般分为长租和短租两种形式。其中,长租公寓按运营业态分为集中式和分散式。随着租赁群体基数的扩大,客户需求多样性的增加,集中式长租公寓市场出现了越来越多的细分产品,比如根据客群定位细分出的服务式公寓、白领公寓、蓝领公寓、人才公寓、养老公寓等。

2020年,集中式长租公寓由于运营成本较低、品牌效应与规模效应强,受到冲击较小,扩张步伐明显加快。随着品牌影响力大幅升高,集中式长租公寓品牌竞争进入白热化阶段。迈点研究院将从品牌的市场规模、年度影响力、热点区域、运营商背景和细分产品线等方面重点关注和探索2020年集中式长租公寓品牌的发展状况。

一、长租公寓市场品牌整体市场份额:品牌整合进一步提速,集中式长租公寓和服务式公寓扩张加快

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数据来源:迈点研究院

据迈点研究院监测到的中国长租公寓近2000家品牌不完全数据统计,截至2020年12月,国内长租公寓品牌中的分散式长租公寓和服务式公寓品牌分别占比两成左右,而集中式长租公寓占比六成。

相比2019年,集中式长租公寓和服务式公寓份额分别提高3%和1%,而分散式长租公寓份额下降4%。

可以看出,2020年,集中式长租公寓和服务式公寓快速扩张,挤占了部分分散式长租公寓的市场份额。今年随着疫情的冲击,行业洗牌进一步加速。相较于分散式长租公寓,集中式长租公寓具备集中式管理、运营成本较低、品牌效应与规模效应强等独特优势,受到的冲击较小,扩张速度明显加快。

二、集中式长租公寓品牌年度影响力:品牌知名度和成熟度普遍提升,集中式长租公寓品牌影响力升高

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数据来源:迈点研究院

2020年品牌指数均值为31.14,环比2019年上升14.61%。2017-2019年,由于房企系和创业系对长租公寓领域布局频繁,新生集中式长租公寓品牌不断诞生,且多集中于MBI品牌指数尾部,导致集中式长租公寓MBI品牌指数出现下滑;2020年,房企系和创业系品牌运营能力普遍提升,品牌知名度和成熟度上升,带动品牌影响力随之升高,加之尾部品牌陆续出局,整体品牌指数止跌反弹。

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数据来源:迈点研究院

迈点研究院数据统计显示,2020年集中式长租公寓品牌影响力排名前十的品牌分别是:冠寓、泊寓、窝趣、魔方公寓、旭辉瓴寓、乐乎公寓、朗诗寓、新派公寓、自如寓和YOU+国际青年社区。其中,冠寓、泊寓、窝趣、魔方公寓和旭辉瓴寓位列第一梯队,年度品牌指数均值均超过200;房企系位列榜单前两位;前十品牌中,除了窝趣和自如寓分别为酒店系和中介系外,房企系和创业系各占四席。2020年,集中式长租公寓品牌的竞争愈加激烈,尤其是房企系和创业系,随着行业整合不断加速,政企合作进一步增加,集中式长租公寓品牌竞争进入白热化阶段。

三、集中式长租公寓品牌市场规模:房企系品牌发展迅猛

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数据来源:迈点研究院

据迈点研究院的不完全数据统计,截止到2020年底,当前集中式长租公寓MBI品牌指数TOP 10的品牌中门店总量约为1623个,其中房企系公寓品牌泊寓、冠寓、朗诗寓和旭辉瓴寓在全国重点城市布局的门店数量已经分别达到317家、300家、83家和49家,房企系门店数量占据本次统计的头部品牌的46%。而创业系公寓品牌魔方公寓、乐乎公寓、YOU+国际青年社区和新派公寓门店数量分别达到354家、311家、23家和4家,占比42%。截止2020年12月底,魔方公寓开业门店数354家,合计房间数量51884间,拟定筹建门店35家。房企系品牌发展迅猛,成为国内集中式长租公寓市场不可忽视的重要力量。

四、集中式长租公寓区域性品牌影响力表现:华东地区品牌影响力最强

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数据来源:迈点研究院

截止到2020年底,当前集中式长租公寓MBI品牌指数TOP 100的品牌中,超过七成的集中式长租公寓品牌已展开全国性布局,剩下的主要分布在华东地区和华南地区。相比2019年,全国性品牌数量增加最为明显,占比提升了3%;其次是华南地区,占比提升了1%。

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数据来源:迈点研究院

从区域性品牌影响力来看,除了全国性品牌,华东地区集中式长租公寓品牌影响力在区域性品牌中影响力最强。2020年,华东地区集中式长租公寓品牌指数在区域性本土品牌指数中位于第一位。华东地区作为中国经济总量最高的区域之一,凭借规划优势、经济实力和人才补助政策,极具人才吸引力。随着租售同权逐步实现,租赁住房用地的增加,预计2021年华东地区集中式长租公寓品牌将继续加速全国性布局。

五、集中式长租公寓品牌新型细分背景表现:房企系品牌扩张加快,中介系品牌影响力最高

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数据来源:迈点研究院

从背景分布来看,2020年集中式长租公寓MBI品牌指数TOP100品牌中,41%的品牌为创业系背景,28%的品牌为房企系背景,国企系背景占比9%。相比2019年,房企系占比提升最为明显,提升了5%;而创业系占比下降了5%。

2020年,得益于雄厚的资金能力和强大的社会资源,房企系品牌扩张步伐明显加快;而部分创业系品牌在2016-2018年期间,凭借资本的借力激进扩张。随着近两年住房租赁行业监管环境逐渐趋严,尤其是2020年,地方政府颁布了一系列资金监管政策,导致创业系品牌在资本离场后陷入资金短缺的困境,扩张速度明显放缓。不过凭借深厚的运营经验,创业系品牌未来仍然有发展空间。

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数据来源:迈点研究院

从不同运营商背景的集中式长租品牌影响力来看,中介系品牌影响力最高。2020年,中介系品牌指数为93.88,在各类运营商背景的品牌指数中位于第一位。这主要因为中介背景的品牌本身基数较小,头部品牌如自如寓、相寓、世联红璞等凭借较大规模和品牌影响力对该系列品牌的拉动作用明显。  

环比来看,创业系品牌市场升温最为明显,品牌指数34.66,环比2019年上升36.88%。2020年初疫情的突发,促使应变灵活的创业系品牌更为关注住房租赁市场,在客户运营和政企合作方面频频发力。凭借高强的运营能力和互联网属性,结合线上线下进行品牌营销,大幅提高了品牌影响力。

六、集中式长租公寓品牌新型细分产品线表现:蓝领公寓新兴品牌较多,白领公寓扩张稳健,依旧占据主流

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数据来源:迈点研究院

从租赁市场消费主体来看,可聚焦不同的细分产品线,如白领公寓、人才公寓、蓝领公寓及养老公寓等。

从细分产品线分布来看,2020年集中式长租公寓MBI品牌指数TOP100品牌中,90%的品牌为白领公寓,仍然占据主流;8%的品牌为蓝领公寓,人才公寓品牌占比2%。相比2019年,蓝领公寓占比提升最为明显,提升了3%;而白领公寓占比下降了2%。

2020年,得益于政策扶持和巨大的市场需求,后疫情时期,创业系与酒店系长租公寓品牌运营商纷纷布局蓝领公寓产品。除了传统蓝领赛道上的安歆集团在原有的产品线上增加布局新品牌外,9号楼公寓、华舍、麦家青寓、合景陆舍和起程公寓等运营商则是各家品牌从白领公寓细分出的蓝领公寓产品。与白领公寓相比,蓝领公寓拥有坪效可观、客群稳定、入住率高、租期长、单房造价与运营成本低等优势。目前国内的蓝领公寓市场仍在发展初期,随着蓝领公寓相关市场政策逐渐完善,经济发展与产业功能转型,服务业占比呈现逐年增长,未来将发展为巨大的赛道。

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数据来源:迈点研究院

从细分产品线的品牌影响力来看,白领公寓品牌影响力最高。2020年,白领公寓品牌指数为38.15,在细分产品线的品牌指数中位于第一位。这主要因为白领公寓直接面对普通白领,客群覆盖面较大,门槛较低,发展速度最快,因此白领公寓是集中式长租公寓品牌布局最多的产品类型之一,品牌影响力也最高。

环比来看,人才公寓品牌市场升温最为明显,品牌指数21.45,环比2019年上升41.22%。2020年,各大城市人才公寓扶持政策持续加码,百余座城市从落户和安居方面出台了新一轮人才引入政策以及人才公寓优惠政策,万科泊寓、自如寓、魔方公寓、贝客青年精品公寓等品牌表现较为活跃。一大批政企合作的人才公寓项目集中入市,大幅提高了人才公寓的热度。比如贝客北京海淀区人才公寓、北京万科泊寓成寿寺、泊寓PLUS丁家庄、温州浙南科技城人才大厦和泰和希岸人才公寓等。建议长租机构把握政策红利,积极参与政企合作,进行租住形态升级,构建居住、商业、生活一体化的住房租赁生态,迎接未来的巨大发展空间。

七、结语

2021年是首批租赁住房补贴试点的最后一年,也是十四五的开篇之年。新的一年,疫情防控趋于稳定和常态化,住房租赁市场的保障制度也逐渐落地,期待住房租赁行业在持续探索中早日迎接春天的到来。

八、关于《中国住房租赁品牌白皮书(2020-2021)》

本文节选自《中国住房租赁品牌白皮书(2020-2021)》,报告已于近期发售,聚焦集中式长租公寓、分散式长租公寓品牌现状,分析数据变化背后的市场真相;深度观察白领公寓、蓝领公寓、人才公寓以及服务式公寓等不同细分产品,预判未来的客群变化。迈点研究院期待与您一起回顾和展望行业发展,共同见证与交流品牌发展态势。

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九、关于迈点研究院

迈点研究院成立于2009年,是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。

迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设,用“数据生产力”改变认知、提升企业效能,为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构,提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”,辅助客户制定重大决策,识别投资风险。       

迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究,将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现,创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI(迈点品牌指数)、MCI(迈点酒店竞争力指数),被誉为“行业福布斯”榜单。并以此为依据,为需要科学规划项目资源配置的客户,提供战略、运营、组织的咨询服务,提高项目空间资产价值,提升项目运营定价权与收益,稳健财务增长;同时,迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。

经过十余年的互联网大数据沉淀,迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库,涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块;与品牌中国战略规划院、人民在线、TalkingData战略合作;覆盖6000家旅游住宿品牌、100000家城市单体酒店、10000家景区乐园品牌、 2000家住房租赁品牌、 2000家商业办公品牌、1000家物业品牌以及 30000家上下游产业链服务商品牌等……

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