中海、华润、万科、龙湖:那些正被资本追捧的房企

地产大爆炸 · 2021-10-11 09:05:22

这四家被资本市场偏爱的房企,好在哪?

  资本市场看起来草丰羊肥,流传着花样翻新的造富神话,然而大部人眼前看到的却是一个屠宰场。

  这个屠宰场,杀完白酒宰医疗,还有杀了又杀的地产、保险和银行。 更何况,地产自己还忙着在圈里厮杀呢。

  对地产商来说,房地产已经变成了一场旷日持久的饥饿游戏。 曾经地产界速度最快的男人之一都已经开始减速,追求“更安全”,目标变成降低融资成本了。

  而稳健派代表万科,今年又给门派加了一条祖训:“敬畏市场,顺势而为,应时而变”。 当前乃至未来几年,房地产的时与势,将一直都是活下来,并且比同行活得更好。 在这种良币驱逐劣币的趋势下,哪些房企是那枚“良币”,又如何去衡量呢?

  炸天团认为,那些资本抢着借钱给他们的房企,就是好房企。 换句话说,就是看融资成本。 按照这个标准,中海、华润、龙湖、万科的段位一直稳定保持在“国服十强”的水平。今天炸天团就展开讲讲这四家被资本市场偏爱的房企,到底好在哪。

  中海是业内当之无愧的利润王。他曾用行业销冠不到一半的销售额,实现了行业第一的利润。今年上半年,有挑事儿的人对着中海利润下滑的点可劲儿攻击,但资本市场可是看得门儿清。

  中海上半年的净利率还有19.3%,这意味着什么呢?

  比行业平均水平高了10个点。

  多出来的,是招商、金茂这些房企哼哧哼哧一年才能拼出来的,甚至引以为傲的净利润。要知道,民营房企的融资成本普遍在7%到9%左右,即便是央企、国企,其融资成本也多在5%左右。中海的平均融资成本降到了逆天的3.6%。

  要得到资本市场的偏爱,光会赚钱只能到及格线以上,中海还做对了这件事:自律。因自律,得安全,得自由,才能得发展。

  中海的自律,一方面体现在强悍的管控能力上。作为行业唯一一家三费费用率低于4%的房企,中海的优秀是有原因的。中海做到了成本采购高度集中管控,把工程管控做到极致,严格控制营销费用,还实现了行业第一的人均效益。举个简单的栗子,在中海,没有一张纸能单面打印。再往上看一层,该出手时就出手,叫果断;可以出手而不出手,才是真正的自律。过去乃至今天,大部分已经暴雷和在吊在悬崖边上的房企,表面上都是因为遭遇现金流危机。

  但只要你看过炸天团的高危房企名单,就能发现这些房企危机的源头,还是超高杠杆、超高负债的赌性发展观结下的恶果。而中海,就是典型的“别人家的孩子”,自觉地完成作业还能顺带看几本课外书。因为,中海在业内是出了名的不依赖杠杆。

  从1997年开始,中海就给自己划了40%净资产负债率的红线,在手现金能够长期保持在总资产的10%以上。这个意识比行业整整提前了二十几年。一时强不是强,一直强才是真的强。这一点,老孙深有体会。地产百强榜单从2003年开始评选,第一届中海没参加,此后18年,中海从未掉出过地产十强,最差成绩是第六名。

  当年,美国进入城市化后期时,居民住宅需求越来越少。美国房产大佬们一番厮杀下来,最后只有商业地产和住宅地产笑到最后。

  这段历史至少告诉我们一件事:不要小看商业的力量。

  目前,只有3家房企平均融资成本低于4%,除了前面提到的中海,一家是保利,还有一家就是商业地产玩得贼6的华润置地。

  上半年,华润做到了3.88%的平均融资成本。永续经营可以说是所有企业的终极目标。拿商业地产来说,如果每年的运营收入几乎能抵掉融资成本,那基本上就可以讲,这家企业实现了永续经营。目前,华润已经基本接近了这个水平。

  上半年,华润置地的投资物业租金收入有82.8亿元,据说能覆盖利息及股息的支出。

  更不用说,华润还抢到了顶级奢侈品合作商的入场券,四舍五入就等于垄断了当地最高端的消费力。

  从本质上来说,商业地产强就强在,这是一个典型的“与时间做朋友”的赛道。

  做得越多,越强;做得越久,越强。强到什么程度呢?其他企业就算抢到了绝世好地,但就是做不过他的商业地产,只能冲着万象城干瞪眼,你说气不气人。换言之,华润现在已经站到了国内商业地产食物链的顶端,其他要做商业地产的房企,见了他都得靠边站。

  即便当下地产股集体回落,地产圈里除了央企,还有两家市值超过2000亿,一家是万科,另一家就是龙湖。

  今年上半年,龙湖的平均融资成本降到了4.21%。这是什么水平?以一个民企的身份做到了央企的水平。

  在这个被央字头占领的排行榜上,民企龙湖简直就是全村的希望。其实,龙湖的许多做法都迎合了资本市场的喜好,所以得到了资本的偏爱。最突出的,一是稳健,二就是第二曲线。当身边的兄弟们都想复制碧桂园大跃进的神话时,一直不想做冠军的亚军,明确表态“宁可错过,不可冒进”。在群体的激情面前,做难而正确的事情,通常是反人性的。但只有经历了阶段性的反人性,才有可能成功。

  所以,当年的兄弟们,现在发现钱越来越难借、越来越贵,而龙湖却因为遵循“晴天补屋顶”的生存哲学,财务成本依旧稳稳的,排名还超过了一大票房企,典型的闷声发大财。

  那些对“坏预期”早有准备的人,只能保证自己活下去。而龙湖,除了稳健的气质,还有一个杀手锏,那就是商业地产。虽是民企出身,但龙湖在商业地产领域已经有了足够的积淀。

  龙湖的积淀,就是运营。

  商业地产的一个特征就是,慢慢来,才更快。有了前期的慢和难,才有后期固若金汤的护城河。

  现在,龙湖到了收获的季节。上半年,龙湖投资物业租金收入达到47.8亿元,其商业地产出租率常年维持在97%左右,稳定保持在第一梯队水准。做了这么多年,龙湖积累了多年的品牌资源,招商运营经验也是杠杠滴,更不用说他的人才梯队系统,大大降低了新进城市的成本与后续运营的优势。

  这种优势,就是龙湖坚不可摧的护城河。现在来看,资本市场那么偏爱龙湖,也就不难理解了。万科的精神领袖发了一条抖音,做好这件事,房地产未来大有可为:你只要和中国未来发展方向结合起来,房地产当然是非常非常有机会的。

  万科当然是非常非常有机会的。尽管今年以来,万科的股东们已经被打了无数次脸了。我们不仅见证了万科自2008年以来报告期内的首次净利下滑,股价也累计跌掉近40%。但这,仍然没能动摇万科在资本市场中的老大哥地位。

  今年上半年,万科平均融资成本又双叒叕降了,最新数据是4.27%。资本市场喜欢优等生,而从长期来看,资本更偏爱的,则是那些有前瞻性的、有大格局的企业。万科可以算一个。

  众所皆知,地产江湖里,万科是稳健派的代表。用郁亮的话说,万科是一家危机感驱动的公司。三年前,万科的秋季会上,“活下去”的口号充分体现了这个老江湖的未雨绸缪。现在来看,“活下去”后面的冒号,才是地产商们要回答的重点。不做大哥好多年的万科,现在反而是过得倍儿滋润的那个。万科怎么“活下去”,现在已经晋升为房企老板最想知道的问题TOP3了。其实,这三年万科的工作主题已经透露出了一些信号,那就是一以贯之的“基本盘”。

  上个月,在万科的一次培训上,郁亮问了那些刚踏上社会的年轻人一个问题:斑马是白底黑纹还是黑底白纹?这个问题其实问的是,你看一件事情的底色。

  行业的底色,其实就是万科关注的“基本盘”。当前的行业底色,就是要开发商们认清现实,当年的疯狂岁月结束了,房地产再无“黑马”,“飙车”的企业大多已经掉队了。

  这至少说明:这世界上明白人很多,但看明白了去做的是真的少。而做到的,很多就成了那些被资本市场看好的企业。

  “中华万龙”这四家稳健型房企,都是明白人。


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