从恒大的地产没落之路看房企多元化赛道“复兴之春”

迈点研究院 · 刘倩 · 2021-10-18 08:46:54

面对高企的融资成本,房企积极布局多元化赛道;品牌化、轻资产化似乎成了房企在多元化赛道中变革的方向。

9月20日,港股经历了罕见的“黑色星期一”,恒生指数开盘即下跌,一度跌破24000点。不少观点认为,恒大是引爆市场下跌的主要推手。

近年来,面对融资困境,房企步履维艰,房地产行业增速日趋放缓。不少房企纷纷转变以住宅开发为主营业务的发展赛道,开始对存量物业进行运营管理,布局多元化业务,包括文旅、物业、商业办公、长租公寓、康养、物流仓储、现代农业、新能源汽车等。

如万科作为行业龙头从2014年开始就逐步从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重,目前在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现较快发展。

现如今房企在这些赛道上表现如何呢?

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文旅:融创收回21家万达酒店管理经营权,房企纷纷拓展轻资产管理服务

1、终止21家万达酒店管理权,融创支付1.33亿元作补偿

9月16日,融创中国为了从万达酒店发展收回21家酒店经营管理权,同意向万达酒店支付人民币1.33亿元作为补偿,以及人民币6859万元以结清剩余经营管理费用。随后在10月9日,此次融创终止与万达合作的21家酒店,被纳入融创文旅集团与华住集团合资创立的永乐华住酒店管理有限公司进行管理和运营。

万达和融创的这笔合作可追溯至2017年7月19日的“世纪大并购”事件。当时,面对债务压力,万达不得已将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产;将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创集团。而此次事件涉及到的21家酒店,正是来自于融创集团当初并购的13个文旅城项目的配套酒店。万达集团当时要求融创集团承诺“四不变”的原则(包括品牌不变、规划不变、建设不变、运营管理不变)。

2、融创文旅布局酒店板块多年,积极拓展轻资产管理服务  

近些年,融创文旅逐步向酒店板块拓展,积极拓展自身的轻资产管理服务。从自营高端品牌酒店——广州融创堇山酒店,到与华住成立合资公司——永乐华住,直至申请注册“融创堇悦酒店”、“悦”等系列酒店品牌商标,见证了融创文旅努力探索“轻资产化”的转型步伐。

融创文旅动作.png

经过多年探索与发展,融创文旅已经具备稳定且成熟的轻资产管理服务能力,且打通了在酒店经营管理方面的盈利模式。2020年,融创文旅在发布的财报中首次明确提出“融创文旅已经成功开启了轻资产管理服务输出,提供文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设运营、管理等全方位产品服务”。2020年,融创文旅收入约人民币38.8亿元,同比增长36%,管理利润达约人民币6.27亿元,同比大幅增长311%。

3、房企在文旅板块开展品牌化、轻资产化变革

受困于高企的融资成本,品牌化、轻资产化似乎成了房企在文旅板块变革的方向。除了融创,万达、世茂、碧桂园等一众房企都在拓展酒店的轻资产化业务。

房企文旅轻资产.png

在“轻资产”运营管理模式下,房企不需要承担过多的成本,对深陷资金危机的房企而言,是个不错的转型方向。

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物业:碧桂园百亿收购富力,头部物企加速规模扩张

1、碧桂园服务在2021年已先后吞并三家大型物业公司

2021年,碧桂园服务已经先后鲸吞三家大型物业公司。9月,碧桂园服务以近百亿的价格收购富力物业旗下富良环球。9月28日,碧桂园服务再次宣布拟以最高不超过33亿元的总代价,收购彩生活的核心资产。算上年初的蓝光嘉宝服务,这已经是碧桂园服务收购的第三家大型物业公司。

近两年,碧桂园服务一路高歌猛进,先后收购、入股、投资多家物企和产业上下游企业。除了收购嘉宝服务、富力物业和彩生活三大物企之外,同时还投资了中梁百悦智佳服务、康桥悦生活等多家上市物企;另外,还用并购打开社区增值服务、城市服务等全新赛道,进一步扩大了市场规模。   

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2、碧桂园营收业务、管理面积均位于国内上市物企首位

今年上半年,碧桂园服务实现收入115.6亿元,位居国内以物业服务为主营业务的同类公司首位,表现亮眼。这主要是为了兑现碧桂园服务之前定下的五年目标:在2025年,实现千亿元的营收。根据千亿营收来算,收入和利润将实现年复合增长达到50%以上。

除了营收业务位于行业前列外,碧桂园服务在管理面积方面同样位于国内上市物企首位。从各物业企业公开的半年报数据来看,碧桂园服务上半年在管面积6.44亿㎡,合约面积12.1亿㎡,位于2021年上半年上市物企管理面积TOP1。在管面积超出第二名恒大物业将近2亿㎡,合约面积更是超出4亿㎡,在管理面积方面遥遥领先。

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3、规模扩张仍是物企的发展重点

从行业发展来看,物业管理行业市场竞争激烈且分散,近三年物业管理行业规模快速扩张。根据企业年报披露的数据,2018年至2020年,32家上市物企的在管面积和合约面积均保持着20%以上的增速,2020年在管面积达36.6亿平方米,较上年净增9.8亿平方米,同比增速达36.9%,总量和增速均取得显著增长。

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当前,物管行业的规模竞争已进入白热化阶段。随着优质资源不断向头部集中,行业马太效应明显,预计未来头部企业的体量将会持续壮大,行业集中度将进一步加速提升。

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长租公寓:政策推动长租公寓市场回暖,众多房企公寓板块首次盈利

1、政策引导住房租赁行业发展

7月2日,国务院办公厅正式印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次在国家层面明确了住房保障体系的顶层设计,规定了我国住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

8月24日,北京住建委发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,首个由地方发布的住房租赁条例面世。早在2021年初,我国住建部部长就表示,要推动出台《住房租赁条例》,作为行业首部立法,此次《住房租赁条例》的出台,将进一步完善长租公寓市场政策,整顿规范租赁市场秩序,对近年来波动的长租市场起到积极的引导作用。

在政策引导下,住房租赁行业迎来了难得的发展机遇。

2、长租公寓市场回暖

今年上半年,全国重点城市长租公寓成交量稳步增长,市场持续回暖。

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新一线城市中,武汉长租公寓市场在疫后迅速恢复,整租、合租成交量同比增长分别超过98%和28%。成都、杭州和天津长租公寓市场增长情况也表现得较为突出。

另外,一线城市北上广深长租成交量同样稳步回升,并继续保持增长态势。其中,上海整租、合租成交量同比上涨分别超过15%和6%。

随着政策的大力推动,市场监管的落地,预计长租公寓市场活跃度将进一步提高,规范发展长租房市场等各项政策的不断完善与落地,长租市场的活跃度将进一步升高,

3、房企布局的长租公寓企业开始盈利,头部品牌稳步扩张

财报显示,截至6月底,泊寓作为国内集中式公寓规模全国第一的品牌,已布局33个城市,开业14.8万间。

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早年布局长租公寓的房企,今年迎来了公寓板块的盈利。上半年,泊寓实现营业收入13.19亿元,同比增长25.6%。

龙湖冠寓也开启了盈利元年。2021年上半年,冠寓开业房间数已达9.4万间,期末出租率达94.1%,租金收入实现10.7亿元,同比增长45%。

综合来看,长租公寓市场经历了行业的混乱期和疫情的考验期,在政策的推动下,逐渐迈入了规范化、规模化的发展新阶段。期待房企跟随政策的引导、市场的变化和客群的需求,不断升级产品,推动长租公寓行业健康稳健的发展。

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商办:商业房地产行业加速轻资产化,商业地产有望迎来稳健发展

1、全国首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场9月17日开业

9月17日,万达首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场正式开业。这是万达开业的第392座万达广场,是原来已经停业的建材市场改建而来的轻资产万达广场。所谓轻资产,是指万达商管不出资建设万达广场,只输出品牌,负责设计、建设与运营,并分得收益。

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自2017年万达集团启动轻资产战略转型以来,轻资产战略顺利推进。2020年9月28日,万达商管集团正式宣布,从2021年开始,万达商管将不再发展重资产项目,即不再投资持有万达广场物业,标志着万达广场这一核心产品将彻底实现轻资产化。

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在万达轻资产全面落地后,万达广场轻资产开业数量稳步提升,轻资产占比不断提升,2021年预计占开业广场总数量的68%。

良好的开业数量和运营情况,标志着万达广场这一核心产品将彻底实现轻资产化。在轻资产模式下,通过输出行业领先品牌管理模式,按照租金收益与投资方进行分成,为万达商业未来增长提供了极大的想象空间。

2、商业房地产行业迎来新局面,加速探索轻资产化

随着房企的商业地产板块对轻资产的探索不断加快,商业房地产行业迎来新的局面。除了万达,华润、龙湖、大悦城等企业都对商业地产板块的轻资产业务进行了探索。

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目前,行业仍处于对盈利模式的探索阶段。单单依赖资产增值获取高收益的模式已经成为过去,只有提升企业本身的运营管理能力和盈利水平,才能赢得更长远的发展。

3、面对周期性的需求增长,商业地产有望迎来稳健发展

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2021年第三季度,尽管受到小规模疫情暴发和台风汛期等因素的影响,我国商业地产租赁需求依旧加速反弹。根据世邦魏理仕10月在最新发布的《2021年三季度中国商业地产市场表现》显示,今年前三季度中国国内写字楼、零售物业和仓储物流租赁需求创新高,大宗物业交易金额同比上升34%至1878亿元,接近2019年同期的历史峰值。

面对周期性的需求增长和财政刺激,商业地产有望迎来稳健可持续的发展阶段。

小结

在政策的引导和盈利的需求下,房企积极布局多元化赛道,而这些赛道因为房企大量资本的涌入,也焕发出新的生机。但强开发、弱运营的房企能否成功转型,仍然有待市场的考验。期待房企顺应时代的发展趋势和发展需求,提高运营的专业化水平,加速创新步伐,增强自身产业的核心竞争力,取得长足发展。


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