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迈点译讯丨WeWork困境致其抵押贷款支持证券价格暴跌

迈点网 · Janet编译 · 2020-05-11 10:38:20

如何处置好空间中的租户,对于WeWork而言,也是另外一个大考验。

自从冠状病毒大流行导致商业活动陷入停滞以来,大批WeWork的租户就租金减免或终止合同与品牌进行协商。另一方面,WeWork也采取各种行动以削减成本,如裁员和中止部分物业的租约等等。

但是这一系列削减支出的动作,打击了WeWork向投资者支付租金的商业抵押贷款支持证券。CMBS交易将商业抵押贷款捆绑在一起,以支持新债券的发行,这些新债券的潜在违约风险程度各不相同。

据房地产数据提供商Trepp表示,价值约55亿美元的CMBS包括WeWork作为承租人的物业,其中包括该公司在纽约和旧金山的一些旗舰办公地点。

与传统写字楼相比,WeWork的租户租期短,空置率上升的风险更大,这给WeWork自身支付租金的能力带来了压力。

"这是一种未经测试的商业模式," 宾夕法尼亚互助资产管理公司CMBS负责人詹妮弗·里珀表示。“问题是,一旦解除封锁措施,WeWork的租户是否会回来还是个未知数。”她补充道。

在一项对WeWork支持的交易评级中,标准普尔全球公司曾警告称,“在经济低迷时期,联合办公的商业模式或将不在具有可持续性。因为在此期间,随着就业形势的变化,租户可能会迅速取消会员资格,不再付费。”

由高盛和花旗集团推出的CMBS,得到了旧金山金融区一家办公室的支持,该办公室拥有屋顶露台和健身中心。WeWork在加州街600号租下了这栋大楼的一半以上,并通过相关实体拥有大楼的很大一部分。晨星公司的分析师去年曾对这一集中提出担忧,因为据彭博数据显示,在这笔2.4亿美元的交易中,评级最低的部分已从3月份的逾100美分跌至面值的73美分。

据Trepp数据显示,WeWork位于洛杉矶Wilshere Courtyard办公室获得了4.1亿美元贷款,这是其所发行的CMBS中最大的一笔贷款,但是其评级也从原本的令人垂涎的“投资级”的评级,跌落至3月份的不足100美分,甚至下降到82美分。

CMBS市场下跌之际,WeWork的租户也开始抱怨难以取消租约或冻结租金支付。米歇尔•奥曼,一位WeWork的租户就向英国《金融时报》表示,她在5月份之后不会续签租约。欧曼表示,她曾试图更早取消租约。因为在目前的环境下,她无法使用WeWork的办公空间。通过与WeWork协商,最终她获得了5月份的房租的部分减免。欧曼表示,因为疫情期间WeWork对企业家和小企业的置之不理,未来她不会再选择WeWork。”目前,WeWork拒绝就奥曼的租约一事置评。

其实,继WeWork首次上市流产、联合创始人亚当•诺伊曼辞去首席执行官之后,该公司已经开始评估即将关闭的物业。再加上疫情期间,WeWork在美国和欧洲城市地区的多数办公室处于空置状态,即便是日本软银向WeWork注入了现金,并帮助该公司获得了新债务,仍然无法避免现金短缺的情况出现。

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