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联合办公5周年,拐点下的“破局”之路丨风云际寓②

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-06-19 08:47:17

办公品牌想盈利,首先应该摆脱“二房东模式”和“重资产”的束缚。

2020年,国内联合办公进入了第5个年头。6月,行业依然没有迎来上市品牌,等来的却是行业头部品牌WE+酷窝和FUNWORK的关停……

办公空间5周年“拐点”

4月18日,优客工场创始人毛大庆在优客工场5周年战略会宣布“盈利”和“轻资产、重赋能”的战略转型。

氪空间、梦想加等头部联合办公空间,今年同样恰逢创办5周年。工位数、管理面积与项目数增长的背后,是各个办公空间品牌的成长与品牌化程度的提升。而伴随着,资本遇冷、空置率上升、区域市场竞争激烈、利润空间低等问题,我国联合办公行业似乎没那么明朗,拐点或许来了。

要打破的生意经?

联合办公,是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。租金相对低廉,租期灵活,一个工位的起租门槛低,具备时尚的设计与轻松的氛围等优势。联合办公吸引了很大一部分创业公司、互联网公司、中小企业,简单的概括为“年轻人”客群服务。代表品牌WeWork、优客工场等。

商业模式:由品牌方先长期租赁合适的物业,再对物业的软硬件进行改造,入市租给入驻企业,通过服务与品牌产生溢价,单项目一定时间后会产生利润,再通过规模化将利润放大,从而获得规模效益。

行业在变

回顾2019年,10月SOHO3Q将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。此次项目接盘方筑梦之星,其实是一家“孵化器”模式的办公品牌。而SOHO3Q是SOHO中国旗下办公品牌,拥有超过3万个工位,重资产自持是其运营模式。

孵化器品牌“升维”接盘联合办公,筑梦之星脱离了孵化器早期靠国家与地方补贴的老路,从孵化到创投立足产业,或许也是一种跑赢的途径。

2019年底,先是国内地产系办公代表品牌全国11个项目,被“孵化器”品牌“降维”收购。随后,国际联合办公品牌上市搁浅,估值腰斩。2020年5月,房企系办公和创业系办公品牌接连宣布关停。财大气粗的房企、外企都玩不转的联合办公,路在何方?

轻资产≈盈利

办公品牌想盈利,首先应该摆脱“二房东模式”和“重资产”的束缚。

联合办公的商业模式即“租金差”一定程度上画出了“规模化”的发展路径,规模是倍数,单店盈利是基数。而规模化的必要元素是资本与物业。轻资产不是一蹴而就,而是有的放矢的蜕变过程。

1、轻资产,资本

2019年6月27日,纳什空间ABS(资产证券化)项目“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”成功设立发行,并将在深圳证券交易所挂牌。规模2亿元人民币,也是行业首单ABS。这是纳什在获取资本上的创新尝试,在资本“降温”的当下,ABS乃至REITs等融资工具,未来将成为考验品牌运营能力的“试金石”。

2、轻资产,物业

5月25日,梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作。就是巴塞罗酒店提供空间,梦想加提供产品与运营,提供流动工位、洽谈区、会议室等服务的合作。将原本酒店“低频”空间“激活”,提供办公类服务。为双方带来收益的同时,更能突破用户场景化服务的边际。

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数据来源:迈点研究院

3、轻资产,品牌输出

优客工场在今年4月的5周年发布会上同时宣布“扭亏为盈”,2019年盈利300万元。现场,毛大庆说道“帮企业降本提效是硬道理”。

优客工场已经开始“平台化”且生态布局日趋完善,在建筑与空间设计、互联网开发、房屋智能管理等领域并购了6家创新企业,同时,投资布局了数十家创业公司,涉及IT、人力资源与培训等八个领域。生态企业深度嵌入优客工场企业服务平台,为入驻会员提供服务。

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数据来源:迈点研究院

此外,今年3月优客工场和世贸悦海签约,共同打造位于青岛的办公空间。这也是优客工场首个“轻资产”品牌输出项目。

办公迭代,先看这两方面

我国的共享办公在出现之初,有其优势。甲级写字楼、交通便利、设计时尚、会客厅、茶水间、咖啡一应俱全并一价全包。之后,随着企服兴起,提供人才税法、外包、等企业服务的办公出现,创客邦DEMO、3W咖啡、八戒工场是其中的代表。入驻的企业主与员工既有面子,也有好的体验。

今天,员工们的茶水间,老板们的企服还能怎么出新?品牌方能从中获利吗?答案是,租外收入。

1、标配到定制

BEE+办公,2019年公布的营收收入为1.5亿元人民币,其中租金、总部定制、增值服务3类主营业务大致平均,各带来约0.5亿元的收入。“自助饮品长廊”是其空间中独创的“标配”,此外,BEE+还为客户定制午休舱、冥想室、糖果会议室等配套设施,并把这些统称为“X”元素。

此外,这家4年前从广州起步的办公品牌,还打造了数十个大型定制办公空间产品,为锦江集团、元気森林等大型集团公司、地产集团、国有企业和地方政府等定制办公空间项目。

2、企服到社群

联合办公里的社群,或许不该局限在吃喝玩乐上,还应该能“变现”。与传统企服“人才税法”的阶段性和部分性不同,未来的社群是伴随企业发展全周期和实现全员成长为目的。

WeWork的会员在全球范围内链接,直至达成合作。WeWork还是个创意与科技公司的“蓄水池”,运营生态的本身还链接企业间技术、供需、业务等各层次需求。同时,WeWork也会投资好项目,直接参与创投,并举办创投路演。

“人脉很重要,这不是一个功利的词,是一个社会交往的态度……当你有光的时候,有些人会被你照亮,她自然就会想要靠近你”,这是毛大庆翻译《布隆伯格自传》中的序言。下个5年,联合办公品牌及其从业者在前行的道路上应该能吸引更多的、跨界的,朋友和领路人。

关于办公空间品牌如何跑通盈利模式的问题,需要行业大咖们共同探讨,7月23日在上海阿纳迪酒店举办的《2019—2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛》现场,一场“思享盛宴”即将上演,敬请期待。

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