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远程办公将「杀死」写字楼?

选址960 · 江珊 · 2020-07-05 08:10:17

远程办公给楼市带来了不确定性。

又爱又恨,2亿多人因疫情初尝远程办公。

如今大部分经济生活已恢复常态,但这波「远程浪潮」带给企业决策者的思维冲击却刚刚开始:既然有些岗位在家也可胜任,何不削减昂贵的办公室开支。

灵魂拷问下,远程办公给商办市场投下了一抹暗淡阴影,一如电商曾绞杀购百货和购物中心,现在,远程办公会成为写字楼的“杀手”么?

大公司带头,「永久远程」掀起水花

多家大公司宣布考虑让部分员工永久远程,这些公司分布在互联网、金融、食品等诸多行业。

日本大型食品公司卡乐比(Calbee)近日宣布,员工在7月以后也将在原则上继续远程(居家)办公。受疫情影响,卡乐比从今年3月下旬开始推行远程办公,之后业务效率显著提高,因此今后也将在部分员工中无限期地推行远程办公方式。

对写字楼市场来说,突发型的居家办公并不可怕,可怕的是远程办公的长期化和永久化,这个头由硅谷开。

脸书预计,在未来5到10年间,该公司50%的员工可能将远程工作。

脸书称,其对员工的调查发现:

50%的员工认为在家工作和办公室效率一样高

40%的员工有兴趣全职远程办公

75%的远程偏好员工说也许会搬往其他城市

扎克伯格宣布,Facebook将积极增加对远程员工的雇用,该公司将采取「有计划的方法」为现有员工开设永久性远程工作职位。

不仅如此,Facebook的AR和VR负责人表示,「公司已经在投资使用这些技术来提高远程工作和生产力」,他分享的一段视频展示了AR和VR助力下的远程工作测试场景。

图:AR和VR合成的混合现实,创造了可视化远程环境

推特也推出了大胆的永久居家措施。推特 CEO杰克· 多西在员工邮件中宣布,即使在解除新冠疫情封锁以后,也允许部分员工永久性居家办公,除了那些需要人身前往的工作(比如服务器维护)。谷歌、微软两个科技公司延长了居家办公的期限。

此外,全美互惠保险公司最为激进,彻底关闭5个办事处,让4000名员工永久远程。

瑞银集团首席运营官则表示,多达三分之一的员工可能永久地远程工作。

「远程工作可能是新冠疫情最具影响力的遗产之一」,美国经济谘商局(Conference Board)的调查认为,77%的人力资源高管认为居家办公人数会显著提升。

在欧洲,远程办公给楼市带来了不确定性。第一太平戴维斯的报告认为,楼市会因为人们在家办公比例增加而有所升幅,还会因为远程办公增多而楼价下跌仍未可知。

在国内,尽管没有任何一家科技巨头宣布长期远程的决策,但浅尝远程后,不少企业也在有意识的审视自己空间决策:

  • 有必要为所有岗位准备工位么?

  • 拥挤的写字楼是否是好选择?

  • 办公空间的核心价值是什么?

因此,有观点认为,对于商业办公楼来说,扛下疫情的直接冲击后,这些对办公模式的重新审视将给带来长久的影响。

消灭办公室?老板们难舍「饮水机效应」

对写字楼来说,好消息是,嫌弃远程办公的也大有人在。

媒体报道,于2017年,IBM宣布废除远程工作,要求其在美国的数千名远程办工员工做出选择,要么放弃在家办公并重返一处地区办公室,要么就离开公司。

在此之前,IBM已经实施了十年的远程办公,最终其认为在公司办公更有助于改善协作并提高工作效率。

微软CEO萨提亚·纳德拉(Satya Nadella)近日也警告说,让远程办公成为永久性的工作方式可能会导致社交互动和心理健康的负面影响。

「我怀念的是,当你走进实体会议室时,你正在和你身边的人交谈,你能够在前后两分钟内与他们进行联系。」纳德拉表示。

在国内,疫情期间人们对远程办公的抱怨也绝对不少:本来8小时的工作却变成了全天在线、有子女的员工不得不一边工作一边带娃、家庭空间和工作空间的边界被模糊……

而被验证过的「饮水机效应」则认为,比起在家里工作,员工们在工作场所能够更好地沟通、合作和创新。所谓「饮水机效应」,是指最佳创意经常诞生于饮水机旁的员工闲聊。

图:饮水机效应

这种效应只有集中的办公场所才能提供。

事实上,相对于企业对远程办公的「被动式喜爱」,企业在量身定制自己的“物理王国”显得更具热情,这甚至引领着商办地产的标准和潮流。

比如,亚马逊斥资40亿美元耗时7年打造了占地30万平方米、被称为「热带雨林总部」的Spheres,这个总部由3个玻璃球构成,不仅科幻感十足,还是全球造价最高的公司总部大楼之一,能与它比肩的是苹果的飞船总部。

图:亚马逊总部大楼Spheres

在这座晶莹剔透的玻璃建筑中,种植了多达4万多株来自世界各地的植物,打造了高达四五层楼高的生命墙。不仅设有休息区、会议室、工作区和就餐区等,还设计了蜿蜒的小径、木制树屋和被植物环绕的安静空间,配备以日光浴平台、咖啡厅和吊桥等设施,力求为员工提供一个放松工作的空间。

图:亚马逊总部大楼内部

跨国公司也纷纷在其中国总部打造上倾注心血,比如,保时捷于2019年将其中国总部迁往上海著名的陆家嘴金融广场,在这里,现代化的工作空间和技术标杆使自动化和互通互联的工作环境成为可能。

图:保时捷中国总部内随处可见跑车

同年 ,另外一家车企大众公司启动了北京新总部V-SPACE,量身定制的空间形成了智能、绿色、人文的环境。

在国内,华为、腾讯、百度、阿里巴巴等大型公司的办公环境同样令人羡慕。

华为公司的东莞松山基地非常知名,这一基地以欧洲小镇为设计蓝本,占地1900亩,形成了12个建筑组团,分别仿照牛津、温德米尔、卢森堡、布鲁日、弗里堡、勃艮第维罗纳、巴黎、格拉纳达、博洛尼亚、海德尔堡、克伦诺夫修建。

腾讯于2017年底启用了位于深圳滨海的全球新总部大厦,大厦总投资约18亿人民币、建筑面积35万平方米。值得一提的是,腾讯滨海总部大厦和亚马逊总部大楼都由同一家建筑所设计完成。

整个总部大厦不但深度应用了智能建筑和智能办公技术,还有丰富的配套设施。其中3到5层为「文化连接层」,设有餐厅、多功能厅等;22到25层为「健康连接层」,设有外部会议室和各种健身场馆;35到37层为「知识连接层」,设有内部会议室、演播室等等。

图:腾讯滨海总部大厦300米长的室内环形跑道

显然,这些知名公司都明白,办公空间绝非简单的物理载体,更是一个文化载体、社交载体,其所承载的交流、链接、效率、形象的功用,是眼下的远程办公在相当长一段时间内根本无法替代的。

与此同时,跟硅谷相比,国内居家办公的基础寡淡许多,在疫情结束后,大部分企业立刻恢复了办公室上班,更有员工喊出「想上班,去公司的那种」。

冲击「选址观」,塑造三大趋势

虽然处在「婴儿期」的远程办公在还不会对商办市场的「交易量」带来大幅威胁,但可以肯定的是,远程办公的进化和发展必将深刻塑造商办地产的场所和形态。

第一,商办市场可能会出现新的「第三空间」。如同近年兴起的联合办公,远程办公会“出圈”成为一种被企业和个人普遍接受的办公形态,进而诞生“远程办公”群体。这一特定群体将催生新的空间需求:是自家书房、家门口的咖啡馆、还是企业提供的「分布式工作室」?

第二,远程办公降低了企业对距离的敏感度,新兴商务区会吸引企业选址落户。与核心区写字楼相比,新兴商务区具备“后发优势”,其规划理念和基础设施铺设往往优于成熟商务区,其前瞻性设计配合硬件优势的打造,以及交通便利性、职住平衡的优势凸显。近年来北京、上海等地商务园区交易频仍,也凸显了企业和资本的对这类商办物业的青睐。

第三,顶级地段的办公空间仍是稀缺资源,具备抗周期能力。从数据看,即便是新冠疫情下,国内外排行靠前的产业圈和商业圈写字楼仍有强大的稳定性,以北京中关村、伦敦科技城、美国硅谷等为例,这些地区维持着高租金和低空置率的市场表现。对企业来说,占据顶级资源优势的商办空间吸引力不减:地段、地段、地段仍是投资选址的首要法则。

虽然远程办公离我们还有点遥远,但新事物经常有这样的发展规律:看不见→看不起→看不懂→来不及,对写字楼来说,面对远程办公这个隐形敌人,必须了解它、重视它、应对它。

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