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WeWork中国本土化运营,共享办公路在何方?

新京报贝壳财经 · 陈维城 · 2020-10-16 08:58:12

轻资产运营是条可行之路吗?

近期,WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资,挚信资本运营合伙人姜跃平出任WeWork中国代理CEO,标志着WeWork中国实现全面本土化运营。此前,优客工场以SPAC(海外借壳上市)模式再次向美国资本市场发起冲击,拟寻求在纳斯达克上市。共享办公行业迎来发展新阶段。

共享办公随着“共享经济“的大势起伏,在经历了2018年行业并购潮、2019年WeWork估值滑铁卢之后,受到今年疫情影响,共享办公也需要调整转型,企业定制化服务,轻资产运营成为未来发展的方向。

“曲线救国”:

WeWork中国化、优客工场借壳上市

WeWork宣布,WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资,挚信资本运营合伙人姜跃平出任WeWork中国代理CEO,这也标志着WeWork中国实现全面本土化运营。

自2016年WeWork进入中国以来,已经在上海、香港、北京等12座城市,建立超过100个社区,为超过6.5万名会员提供办公解决方案。自2018年以来,挚信资本为WeWork在中国市场的发展起到了至关重要的作用。

据了解,通过此轮追加投资,挚信资本成为WeWork中国的控股股东并将长期持续投资,同时继续给予WeWork中国在品牌、科技、跨国战略资源等方面的支持。

姜跃平表示,“这标志着WeWork中国全面实现决策和管理本土化、产品及业务本土化、运营和效率本土化,从一家跨国企业的中国子公司正式成为兼具全球品牌优势及战略资源的中国企业。”

作为同行,氪空间高级副总裁庞程玲向新京报贝壳财经记者表示,WeWork在过去2-3年在中国的快速扩张,有很庞大的空置面积需要快速去化,若想实现盈利,需要更精细化的管理和更本土化(接地气)的运营,包括但不限于调整更符合市场的单社区面积和区位的选择,运营成本精细化的控制和更高效的营销角度的决策和覆盖。本土化运营管理一定是正确的方向。

事实上,随着去年WeWork上市折戟沉沙之后,共享办公行业进入资本冷遇期。2019年12月,另一共享办公玩家优客工场向美国证券交易委员会(SEC)提交注册声明。今年8月,优客工场撤回该申请。优客工场称,鉴于当前的资本市场状况,公司正在考虑其他替代方案,并决定目前不进行拟发行证券的发售和出售。

不过,优客工场对资本市场仍念念不忘,不久决定以SPAC(海外借壳上市)模式再次向美国资本市场发起冲击。北京时间8月20日,优客工场及SPAC公司Orisun Acquisition Corp向美国SEC公开递交招股书,拟寻求在纳斯达克上市。

互联网观察家丁道师表示,近年来共享办公行业进入调整阶段,叠加疫情令一些企业雪上加霜,面对这种情况,资本市场自然而然对行业的估值也会降低。

“共享办公所带来的空间升级、服务和社群其实是办公升级的一种体现,对于企业而言是有价值的业态,但另一方面,无论资本还是行业玩家本身,现阶段最关注的都是产品的造血能力,共享办公还是要回归生意本质,资本不会为不赚钱的模式买单。”氪空间高级副总裁庞程玲认为。

疫情下求生:

关闭部分门店,大型互联网企业整租

“共享办公空间服务挺好的,就是费用比较高,疫情期间公司安排回家办公,疫情之后,就租了传统写字楼。”一家初创企业负责人王阳(化名)表示,疫情后,一些写字楼房租降了不少。

创办于2010年的WeWork是共享办公行业的先行者。2014年,SOHO中国董事长潘石屹在美国参观了WeWork之后,决定把共享办公概念引入中国,随后推出了SOHO 3Q。此后,优客工场、氪空间等国内企业相继问世。

2018年后,共享办公迎来了洗牌潮。优客工场当时就认为,行业已进入了“整合阶段”,共享办公进入“巨头”时代。此后优客工场加快了并购速度,当年完成了对洪泰创新空间、无界空间、Workingdom的并购,以及同爱特众创、方糖小镇签署并购文件。

同一年,WeWork宣布25亿元合并裸心社,而裸心社也曾宣布收购Raise乐活办公空间;WeWork还收购了澳大利亚高端办公空间品牌Gravity七成股份,并曾洽购新加坡联合办公品牌justCo。2019年更是走到行业洗牌期,WeWork估值大跌,其他玩家资金也吃紧。

行业洗牌叠加疫情,令不少共享办公玩家调整关闭门店。WeWork、氪空间等主要玩家也关闭了一些社区。WeWork中国向新京报贝壳财经记者表示,疫情为今年上半年的商务写字楼和办公市场带来了不同程度的影响。在写字楼出租率大幅下降、施工建设延期、众多企业寻求控制地产投入成本等因素影响下,行业面临着各种各样的不确定性。

“疫情暴发对于共享办公行业来说,首先会担心出租率的问题,氪空间的整体经营状态是稳定健康的,因为年前我们的整体出租率就在80%以上,入驻企业的抗压性也是很强的,所以疫情暴发后整体的出租率没有太大波动。”氪空间高级副总裁庞程玲告诉新京报贝壳财经记者。

通常情况下,共享办公企业都是签长期拿房合同,疫情对其自身运营也造成影响,很难会下调租金。去年下半年,深圳的黄先生所在的公司租用了一家共享办公空间,疫情期间,共享办公空间租金正常收取。

虽然费用照旧,但共享办公的高体验性,还是让黄先生很满意,“作为用户,我觉得还是不错的:服务比较全面、周到,位置也便捷,硬件设施也不错。”

这几年,不少共享办公企业与一些大型互联网企业合作,走定制化路线,一定程度上也为共享办公企业分摊了压力。比如字节跳动、亚马逊、快手等企业就是通过整租的方式在共享办公空间办公。

氪空间高级副总裁庞程玲认为,从氪空间的入驻企业类型分析看,信息科技、企业服务、在线教育等行业企业占比较高。因为共享办公的产品分割就以小房间为主,用户群里还是以中小企业或者大企业总部外小团队为主,在新经济环境下,小型化、分支化正在成为企业发展的趋势,所以很多中小企业即便规模不大,经营能力也是比较成熟稳定的,同时也有一些大企业,为了追求更少的一次性成本投入(比如装修),也会选择共享空间,比如大面积整租一层或一个区域。

路在何方?

共享办公探索轻资产运营

共享办公企业要扩张,就要面对房租上涨、前期投入多、投资回报周期长、空置率高等问题。“最开始我们的好几个项目都是从二房东手里拿的房,其实利润空间就已经很小了。”思微共享办公创始人端木杨曾对媒体表示,临近租约到期或者是中途的时候,房东不愿意降价,甚至还会涨价,“这样的话这个账就算不过来了。”

“回报周期在三四年左右,市场上很多家也在做一些调整,包括我们也关了一些,关掉的肯定是回报周期比较长的。”氪空间的创始人兼董事长刘成城此前向新京报记者表示,“现在整个行业客户都流向低成本区域,氪空间的出租率还可以,今年算比较平稳,虽然增长不是特别明显,但也没怎么下滑”。

重资产重运营是共享办公企业的主要特点,目前行业玩家开始朝轻资产方向运营。

今年7月,氪空间内部孵化了一条新产品线——Kreator Space,以轻资产模式,与业主以合作模式取得运营权,通过打造可拎包入住的独立全配套办公室,以及多元化的增值服务和活动,帮助企业构建总部生态。最终以 “租金分成+服务费”的方式实现收益。

今年4月,优客工场宣布进行“轻资产、重赋能”的战略转型。优客工场创始人、董事长毛大庆表示,产业链条化、功能多元化、收益复合化、运营轻量化、数据资产化都可能成为联合办公的发展趋势。

疫情催生利好许多行业,对共享办公后续发展有哪些启发?氪空间高级副总裁庞程玲介绍,面对当前的疫情和整个市场环境,“我们看到了新的机会,在需求端(企业),越来越多的企业开始走轻资产化路线,他们对办公空间的要求更灵活,希望拎包入住和一站式的服务,在供给端(业主),同样需要通过升级,为企业带来更好办公选择的同时,打造差异化竞争力。

“未来,共享办公还会存在,但不像过去那样疯狂圈地,回归行业发展规律,比较乐观看好它的发展,理性客观的发展。”丁道师认为。

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