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中国办公楼市场10大“灵魂”拷问

仲量联行JLL · 2020-10-20 14:20:57

中国办公楼市场短期仍将面临供应过剩、租金下行、去中心化、新竞争势力“搅局”的局面。

尽管受疫情的冲击,今年中国一、二线城市的办公楼租赁和投资市场依然活跃,但市场整体进入更长的周期。大部分城市的办公楼空置率近几年呈上升趋势,市场仍面临供过于求的局面,业主、租户心态亦发生变化。年初几亿人因疫情初尝远程办公,如今大部分的经济生活已恢复常态,但这波远程办公浪潮带给企业决策者的思维冲击却刚刚开始。灵魂拷问下,远程办公给办公楼市场带来了重新的思考——我们还需要实体办公室吗?

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针对 业主/开发商

1.如何挽救入驻率

短期内,我们观察到部分业主选择延长免租期,或提供更具弹性的租赁条款、办公空间和服务,以及更灵活的租期、支付和续租条件。对于有多个项目或资产包的业主而言,可进行跨城市、跨板块的通盘战略性考虑,最大限度发挥资产一体化和项目联动的优势,以挖掘潜在租户在不同城市或板块的多元化需求。由于各细分板块市场表现愈加分化,业主需要更加密切关注不同板块的具体市场表现,招商租赁团队应搜集经济、办公楼市场、项目核心价值和产品差异化等指标,根据市场变化迅速做出最适合的租赁策略调整。在不确定性增加的大环境下,业主也需要增加对既定租赁计划和预算评估和调整的频率,重中之重是从营销推广、中介合作到直接客户获取,都需化被动为主动,化主动为更主动。

2.如何挽救租金

在市场租金总体处于下行阶段的当下,挽救租金着实不易。当然,我们看到市场上仍有一些占据绝佳地段、前期租赁定位和策略占据优势的楼宇表现不俗,但特定项目的成功难以复制。鉴于供应量较大,项目面临较大市场竞争的情况下,新楼业主可以先通过一定的优惠策略、标识权等吸引大客户,尽快提高办公楼的入驻率和市场影响力;后期放缓出租进度,侧重提升租金水平。对于其他业主/开发商而言,可以从关注楼宇单元租金到关注整个楼宇系统,适当降低某些低楼层租金是抢得先机,锁定优质客户及其未来扩张机会的良策,长远来看溢价空间大。

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3.除此之外,业主无计可施?

除了重新思考租赁策略及租户定位,从长远来看,业主还需要进行楼宇数字化转型,并加快运用房地产科技。在“安全健康”成为楼宇标配的新常态下,未来越来越多的业主会借助数字科技提升物业在人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这些维度的“韧性”。

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对于拥有综合体项目的业主/开发商而言,可积极考虑物业间的联动效应,借助数字化工具更好地匹配其办公楼企业员工与其入驻的零售品牌需求;同时,结合数字资产以完善项目内的用户画像、增加用户黏性提升单体物业价值,这些数据在多个市场或项目联动的情况下会发挥更大的作用。可以预见的是,数字资产和未来楼宇租金是难以分割的,数字资产价值与租金的天平正在倾斜,数字化的边际效应在递减,越晚进场越难收获红利。

4.定制化办公空间成红利

企业对办公空间的场景和空间使用的复合型诉求越来越多元化,针对企业的定制化建设空间和数据化运营也越来越多。通过定制化,让办公空间适应变化的市场需求,也有助于目前空置难题的破解。定制化办公空间满足了很多客户“快”和“多元化”需求,以“定制”为办公空间注入“内容”和“价值”,办公空间可根据大小、交付标准、装修风格按需定制,满足企业不同发展阶段的需求。我们看到,一线城市部分有实力的业主开始联手运营公司,为租户提供定制装修、即租即用等服务。另外,市场也出现了一些办公资产服务平台,为租户提供“拎包入驻”、装修分期支付等服务,减轻企业现金流压力,他们积累的客户资源也将反补业主。这种创新空间打造模式和深化办公空间服务的模式,也为市场提供一些新思路。

5.老旧办公楼还要更新吗

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近期,不少业主/开发商反映,或出于疫情影响,租户对于办公楼的装修要求更高。疫情之后,企业和员工对于楼宇的绿色和健康将更加重视,与此相关的物业配套更应该提上日程。业主在翻新改造时将不仅仅考虑传统硬件设施及配套的更新换代,而应增加更多与健康安全相关的指标和配套,从长远角度考量项目的品质和未来竞争力。

针对租户/企业员工

6.实体办公还有必要吗

实体办公室仍然必要,人与人之间的面对面沟通和社交需求很难完全被科技手段所取代。

据仲量联行最新调查显示,疫情期间亚太区约68%的受访者采取在家办公的模式,其中61%希望早日回到原办公室复工,并表示未来倾向于更为灵活的复合型办公模式。

尽管受疫情影响,在家办公模式在全球范围内被普遍采纳,但实体办公空间仍是多数企业的首选,许多企业统计实体办公能够极大程度提高员工的办公效率,员工渴望通过实体办公环境获得企业文化和人文体验。我们相信未来实体办公空间不但不会消失,而将持续演变与发展为人性化和多元化的场所,实体和远程办公模式相结合将成为后疫情时代的新常态。企业在重新规划未来办公模式时,也需要考虑以下方面:办公空间会持续演变并发展,办公场所将被重新定位成“社交中心”,以及未来的办公模式将更趋灵活性。

7.是时候逃离CBD了吗

“去中心化”一直是近年来一、二线城市发展出现的高频词,所谓的“去中心”并不是否定中央商务区的存在,而是以传统中央商务区联动外围非中央商务区,共同形成“多中心”的发展格局,以各自区域发展特色为优势,集群不同产业企业,以整体化思维为城市商业地产的发展起到内外联动的作用。很多企业在发展过程中也在不断考虑“多中心”的联动复合式办公模式,我们看到越来越多的租户正重新评估企业房地产策略,站在长期战略规划的高度考虑在新兴中央商务区设立办公地点,分拆办公空间。但无论是中央商务区还是新兴商务区,交通便利、租金优势、成熟集群、商业配套以及楼宇品质,仍然是租户最优先考虑的五个因素。这个问题就好似年轻人买房,同等预算下是应该选择市中心的小居室,还是选择郊区的大房子,没有绝对的答案,而是因人而异根据自身需求做出最佳的选择。

8.怎么看办公楼性价比

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性价比是因人而异的概念,在变化的时代,我们需要看办公场所的综合性价比。除了传统的租金、得房率等指标,办公场景的租赁灵活性、建筑绿色可持续性、员工福祉等非财务诉求越来越受到企业重视。

对于绿色健康的要求也从过去的加分项逐步变为必选项。可以看到全球范围内有大量的企业加入零碳排放计划,国内的企业也会慢慢加入,在选址上可持续指标的权重也会加大。如果办公楼是综合体项目的一部分,若能够带给企业租户/员工打通旗下服务链的会员体系,是不是会加分呢?

9.灵活办公成功逆袭

其实早在疫情前,以联合办公为主导的灵活办公模式已经在国内风靡了一段时间,2018年中旬,仲量联行就曾发布《抓住机遇:中国灵活办公市场展望》报告,相关研究始于2016年。

几年前,灵活办公在很多人心里更多停留在概念层面,而如今已经成为一种办公形态。疫情期间,灵活办公空间作为一种有效的替代方案,也成功地帮助了许多正在寻找额外空间的用户实现中短期的扩张计划。

灵活的业务计划将非常适合一些企业租户实现目标,尤其是在控制支出及提升员工间互动方面;

另一方面,为了吸引和留住顶尖人才,部分企业也将灵活办公空间作为其各类办公场所的一种选项。

由于联合办公市场的整体波动,以及因疫情人与人之间保持社交距离的需要,越来越多非传统行业的公司及企业更有意愿将灵活空间理念融入到空间规划设计中。

10.为什么越来越多的企业要买楼

2020年是自用买家的风口,量化宽松政策让企业拥有更多资金,从市场的供应端来看,可选择的优质项目陆续上市,也进一步激发了租户由租转买的需求,一些企业出于金融筹划的目的也在积极购入办公楼资产。

另一方面,各行业的龙头企业自身发展到相当大的规模,持续的租赁成本支出巨大。

当然,租还是买,企业要考虑的不仅仅是哪个决策相对更合算。我们认为成本、企业长期发展、企业形象、员工福利等方面都是需要考量的因素。如在快速发展和转型的过程中,购置不动产能够帮助企业更迅速地实现业务转型,达成阶段性战略目标,其所带来的企业形象的提升和长期发展的承诺对于吸引和留存人才起到关键作用,这一举措在中大型科技企业转型过程中甚为普遍。

总的来看,中国办公楼市场短期仍将面临供应过剩、租金下行、去中心化、新竞争势力“搅局”的局面,但中国经济基本面长期向好,金融、TMT行业仍持续扩张,我们相信办公楼市场是一个极具韧性、愈挫愈勇的板块,长期仍拥有增长引擎。与此同时,随着企业对办公空间需求的日趋多元化,业主必须更加关注空间和服务,加快数字化转型,提升项目竞争力,并从根本上改善租户和终端用户体验。

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