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商办运营:复苏与革新

观点地产网 · 冯彩云 · 2020-11-05 08:49:31

眼前困境或解,但长远发展更需思量。在商办市场仍面临周期下行压力之下,如何让旗下项目保持长久竞争力成为商办运营商发展的关键。

疫情给商业地产带来了较大冲击,原本处于行业下行周期的商办市场,面临着更大的挑战。

为了节省租金,租赁企业进行搬迁的事件时有发生,整体租赁需求较为疲软,市场空置率处于较高水平。后续入市的新增供应,将会面临很大的去化压力。

在此前提下,商办运营商对于项目入市也较为审慎,期内较少有新项目开业,运营招商成为今年以来的重点。

与此同时,优质租赁结构的抗风险能力和运营能力对租户的吸引力作用得以凸显,具备以上两个优点的商办运营商受疫情冲击相对较小。

长久来看,如何让旗下项目保持强劲竞争力依然是商办运营商思索的重点。

商办市场整体恢复良好,主要城市下行明显

在疫情初期的一系列防控措施下,上半年办公楼的开发速度放缓。全国商办市场新增供应方面,截止2020年9月,办公楼新开工面积累计值录得4825.9万平方米,已恢复至去年同期水平;而办公楼竣工面积则录得1415.84万平方米,虽与去年同期相比仍有一定差距,但差距在缩小。

开发投资上,虽然受疫情影响,办公楼开发投资力度稍逊于去年同期,但整体差距不大,疫情后的恢复情况也较好。截止2020年9月,办公楼开发投资累计值录得4469.89亿元,累计增长0.5%,已为今年疫情以来的最好水平。

市场销售方面,截止2020年9月,办公楼销售额录得3164.42亿元,累计增长为-15.7%,与去年同期相比仍存在较大差距,市场需求较为疲软。

整体而言,全国商办市场在疫情下遭受了短期冲击,但市场下行趋势却不可避免,这在主要的一二线城市中表现更为明显。

首先是租金的下滑,据市场数据显示,截止2020年二季度,我国主要一二线城市的租金均呈现同比下降趋势,下降幅度集中在-15%以内,大部分租金下滑幅度在5%左右,其中下降幅度最大的是深圳,下降幅度最小的为成都。

在租金下滑的同时,空置率也居高不下。一线城市中,广州依然维持最低空置率,这主要得益于其较为稳定的供需关系。而深圳的空置率最高,达到了24.2%,若以空置率红线10%来看的话,目前已超2倍,主要是供需不平衡导致,近年来持续的大量新增供应拉高了整体空置率,而今年疫情更是加重了这一问题。

二线城市则大多维持较高空置率,位于25%-40%区间内。但也不乏空置率相对较低的城市,如杭州和成都。

北上大宗交易热度不减,核心区域优质资产受青睐

租赁市场虽受到疫情冲击,但是商办资产的交易却较为活跃。我国一线城市中,北京和上海表现尤为突出。

据观点指数不完全统计,今年上半年一线城市共有21宗商办资产大宗交易,总交易金额达到447.54亿元,北京和上海分别有8宗和9宗,总金额均超200亿元。其中交易金额最大的为北京的LG双子座大厦项目。

从资产交易的买卖双方来看,中资依然占大头,但外资的地位也不可忽视。2020年上半年的交易中,中资约占八成,外资约占两成。外资主导的大宗资产交易主要发生在北京和上海。

而商办交易资产则主要可以分为三类,首先是位于核心区域的高品质项目,对高端租户具有不可替代性和中长期稀缺性,投资者可以通过对租赁策略的调整和改造提升整体租金水平,此外在疫情下的稳定性较强,资产价值增长空间可观。

其次是非核心商务区的成熟项目,这类项目的性价比较高,租金弹性较大,普遍采取更为灵活的租赁策略,在疫情下受到的影响较大。

最后是新兴区域项目,该类项目位置较为偏远,基础设施未达到完善状态,但硬件设施和物业条件并不逊色于核心区高品质项目,因此成为外溢需求的主要释放地,疫情下吸引不少对于位置设施要求不高的企业。

成交标的上,从上半年成功交易的资产来看,并非是各方面表现出色的优质资产。如以33.12亿元成交的北京中弘大厦项目,该项目于4年前推向市场,曾是中弘股份核心资产,因企业发展出现问题沦为未完工项目,最终难逃拍卖的命运。

从区位上看,该项目虽然尚未竣工,后续建造和运营中也还有不少问题需要解决,但地段位置优越,位于北京CBD周边,拿下该项目无疑能够占据核心城市地段。预计,该项目后续有一定升值空间,此外综合CBD周边租金水平来看,未来出租回报率也较为可观,因此受到资产管理公司的青睐。

整体而言,相对优质的资产即使面临建设或者运营方面的问题,只要位置优越,未来依旧具备较大升值空间。对于看中后续升值空间的投资者而言,看准机会入手实际上不失为一个明智的选择。

租金下滑明显,部分企业逆势增长

从商业地产企业发布的中期业绩中,不难看出疫情对上半年整体租金收入的冲击。

观点指数选取 6 家商业地产企业,可以看到仅有 2 个企业实现同比增长,华润置地、恒隆地产分别同比增长 5.8%、2% ,其余企业均有不同幅度的下降。

疫情冲击下,不同物业因规模、所处商圈等因素迥异,表现也大不相同,但是租金下降已是大趋势。

除租金收入下降外,大部分商办物业的整体出租率也不可避免地受到影响。不过下降幅度相对稳定,其中也不乏逆势上升的企业。

从观点指数选取的6个样本商办运营商来看,出租率下降幅度最大的是太古地产,同比下降6%左右,不过整体出租率依然维持在88%左右。

与此同时,华润置地、陆家嘴以及金融街资管则出现小幅上升,上升幅度在4%以内,同比上升幅度最大的是金融街资管,接近4%,华润置地和陆家嘴则分别上升1.8%和2.34%。

上述企业的逆势增长,实际上与市场租赁需求、自身项目布局以及租赁结构有一定关联。

年初至今,虽然整体经济受到一定冲击,但是依然不乏发展趋势较好的行业,包括金融业、医疗健康、TMT、快消行业、线上交易这几类,预计未来也将持续为商办市场带来新的租赁需求。而从2020上半年一线城市甲级写字楼的成交租赁面积来看,金融业、TMT以及专业服务的占比最高。

以上实现逆势增长的企业,均在一线城市有所布局,部分项目更是位于上述主力租赁需求行业青睐的核心商圈,租赁结构较为稳定,这是除运营能力之外业绩提升的另一重要因素。

多元商办租赁模式成亮点

从目前的规模上看,国内头部商办运营商在管商办物业面积主要划分为3个区间,即200万平方米以上、100-200万平方米、50万平方米以上。其中大部分企业在管面积均在50-100万平方米之间,具有明显规模优势的为中海商业和陆家嘴商业。

综合企业的项目数量和城市布局来看,主要呈现为多城市布局以及重点布局个别城市的特点,前者较为均衡地布局在国内主要一二线城市,后者则最为青睐上海、北京这两个主要的商办市场。

总体来看,出租率和租金双降是大部分商办运营商共同面临的问题,目前的首要任务是如何提升收入和出租率,比起推动新项目入市,做好运营和创新发展模式才是关键。

在近来的发展中,可以看出商办运营商对写字楼发展模式的创新。除传统的写字楼租赁外,近年来热门的联合办公模式也与商办有很好的融合,主要分为自己创立联合办公品牌或与联合办公企业合作。

商办运营商自创联合办公品牌,主要是以母公司的商务楼宇为依托,具有区别于其他联合办公品牌的明显资源优势,即布局全国的优质甲级写字楼物业。

除中海、华润等企业外,越来越多企业加入了这一阵营。今年9月恒隆地产就宣布打造旗下的首个多功能办公及商务空间——HANGOUT恒聚,并在无锡恒隆广场正式揭幕。除管理服务及科技应用外,还提供各种增值体验服务。

此外,商办运营商与联合办公品牌合作也是趋势,这种方式可以发挥双方的优势,也能在一定程度上丰富目前的写字楼租赁模式。

危机下运营作用凸显,头部企业多途径创新

疫情加剧经济的不确定性,在此背景下,商办运营商们的相关投资以及新开业项目较少,重点主要放在提升运营水平和招商方面。

疫情前期,大众活动受限制,头部商办运营商选择发力线上,为旗下租赁客户提供帮助。

中海商业推出了人力资源平台资源链接及搭建、异地人力资源招聘、异地临时办公区、临时会议室、视频系统等服务,帮助租赁合作企业复工。

而华润置地也针对旗下项目的入驻企业,从地产科技、线上营销、线上办公以及健康服务等多个维度为企业提供帮助,满足其线上化和数字化的需求。

除已有项目的日常运营外,未开业项目也选择加入了新技术。如越秀商投位于广州的新写字楼项目广州环贸中心ICC就计划打造具备24小时办公、空气质量监控等多功能的楼层,并且推出悦享会平台。

该平台通过建立“朋友圈”,目前已新增超50家头部业务伙伴,业务涵盖了时尚、金融、科技、媒介通道等类型,并促成租户之间战略合作8家,为企业用户创造更多的商机。

上述种种,可以看出数字化在商办物业运营中的作用愈发凸显。未来会有更多科技应用落地,利用技术赋能商办业态。

另一方面,商办运营商和租户之间的关系维护也成为重点。了解客户需求,为其提供业务开展的多种便利等成为一种趋势。

除了运营科技化和数据化外,疫情下的招商方式也有新的变化。据观点指数观察,疫情期间部分企业采用线上看楼和签约方式,在招商上面更灵活多样,这对于吸引租户签约有一定帮助。

如中海创新推出了云看楼、云讲盘、云签约,4月就与山西焦煤集团进行“云签约”,新增租赁太原中海国际中心24003平方米商办空间。

目前的趋势来看,商办运营商的招商方式将从传统线下转变为线上线下并重,此外还将采取灵活的招商策略,如采取提高代理佣金水平等各种渠道激励举措,提高到访以及成交的转化。

未来,商办运营服务将更加精细化和数字化,租户的不同需求更加受到重视,创新将成为发展的主要方向之一。通过以上种种手段,相信商办运营商在出租率、租金回报提升上会更进一步。

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