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毛大庆“联合办公第一股”能打破联办盈利僵局吗?

观点地产网 · 林心林 · 2020-11-20 13:51:17

“这是终点,也是起点。”

“一旦出发,必须到达。”

优客工场上市这天,毛大庆在朋友圈写下这句话。

寥寥数字,映射着联合办公这个尚显稚嫩的行业在经历过高光低谷后,终于重新迈出了一大步。

美东时间11年18日,优客工场完成与特殊目的收购公司Orisu n Acquisition Corp.的业务合并,通过SPAC途径正式登录纳斯达克美股市场,交易代码为“UK”。

这宣告着,创业5年零7个月,毛大庆终于带着优客工场跑完了这场马拉松,赶超竞争对手,一跃成为“联合办公第一股”。

截止11月18日收盘时间,UK股价为每股8.56美元,当日涨幅4.77%,总市值4950.45万美元,预计下周二正式敲钟。

第一股的意义,远不止于优客工场,也振奋了曾经因WeWork上市失败而笼罩在阴影之下的联合办公行业。

一从业者在朋友圈转发了优客工场上市新闻,配文写道:“这是终点,也是起点。”

上市马拉松

五六年前,“大众创业、万众创新”在国内掀起一股浪潮,令不少有商业嗅觉的人触摸到了新的风口。

其中,一种打破原有的经济形态,通过资源共享的方式为办公者降低消费成本、提升消费者体验感的全新商业模式诞生,就是联合办公,或称共享办公。

2015年4月8日,从万科离职一个月的毛大庆创立了优客工场,这是国内最早一批做联合办公的企业。

这位创始人头顶不少光环,建筑师出身,后又在房地产行业深耕十余年,曾任万科高级副总裁,分管集团商用地产业务,同时任职北京万科总经理,北京万科物业管理有限公司董事长。

多年房地产经历为毛大庆积攒了大量人脉和资源,加上彼时政策的扶持、共享经济的风口,自成立以来,优客工场在资本市场备受青睐,2015-2019年间共获得多达19轮融资,总筹资金额超过47亿美元,投资方包括红杉资本中国基金、真格基金等知名风投机构。

其中,在完成一笔2亿美元融资之后,优客工场估值曾高达30亿美元。

资本加持下,一路高歌的优客工场加速扩张,2017年开始,通过收并购方式扩大规模,先后收购无界空间、Wedo联合创业社、洪泰创新空间、爱特众创等联合办公企业。

上市开始出现在了毛大庆的计划中。

2018年5月,毛大庆在公开场合表示,公司预计将在今年或者明年年初上市;2019年2月,有媒体报道,优客工场希望今年在纽约纳斯达克上市,并寻求30亿美元估值。

直至2019年11月14日,外媒引述消息人士指,共享工作空间优客工场计划于12月在美国上市,传集资额约1亿美元,最快两星期后提交相关文件。

于美东时间2019年12月11日,优客工场向美国证券交易委员会(SEC)递交了IPO招股书,计划将在纽约证券交易所(NYSE)挂牌上市,股票代码为“UK”,用作“占位符”的暂定筹资额为1亿美元。

根据彼时招股书披露,截至2019年9月30日,优客工场旗下运营的联合办公空间数量为171个,会员基础人数约60.96万人,覆盖包括中国一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的42个城市。

这是优客工场最接近上市的时候——但对于共享办公行业而言,这或许算不上是一个上市的好时机,WeWork上市折戟给行业浇了一盆冷水,共享办公盈利难的问题被暴露在阳光下。

据悉,优客工场递交招股书4个月前,WeWork也递交了招股书,盈利数据等真实一面引发了投资者的强烈质疑,本来计划以470亿美元上市的WeWoek报价一跌再跌,250亿元、170亿元,最终跌至120亿美元,WeWork不得不撤回IPO。

优客工场不可避免也遭受影响,同年12月13日,有媒体报道称,因为估值存在分歧,花旗、瑞士信贷纷纷退出了优客工场IPO承销商行列。

随后,另一个致使优客工场上市迟缓的重要因素出现——2020年初,新冠疫情爆发,对于联合办公来说无疑是重挫,不少中小联合办公企业如We+酷窝选择离场。

毛大庆在今年4月份的时候称,正在经历创业五年来最艰难的时刻。

上市的钟摆也停了下来。

“第一股”与盈利难

SPAC的出现,打破了僵局。

今年7月6日,纳斯达克上市的特殊目的收购公司(SPAC)Orisun Acquisition Corp.发布公告称,公司已与优客工场达成合并协议。

根据合并协议条款,ORSN全资子公司Ucommune International将收购优客工场,从而使后者成为纳斯达克上市公司,合并后公司的预估市值约为7.69亿美元。交易完成后,收购的新公司将由优客工场管理团队来继续运营。

据观点地产新媒体了解,SPAC出现于20世纪90年代美国,已经成为美国资本市场重要的上市模式。次贷危机后,为激活金融市场,SPAC上市制度得到了调整,即SPAC壳公司可以在纽交所或纳斯达克直接登陆。

所以,SPAC公司成立的目的是在特定时间内收购一所营运中的公司,资金一般来自投资银行或私募基金透过首先公开募股组成,而 SPAC在尚未进行并购前已具备上市公司的身份。

因此,被收购的优客工场无需再进行其他操作,直接自动成为纳斯达克或者纽交所的上市公司。

相较于传统IPO方式,SPAC有现成的壳公司,具有保障性、时间短、费用低的特点。当然,这一方式也存在天然弊端,例如因被收购公司不是直接上市企业,所以上市后只能先在OTC-Markets次板上交易而不是主板交易。

经过一段时间达到一定条件后,被收购公司才可以转成主板交易,这要求后续公司的经营状况达到一定要求。

不管如何,这或许已是当前资本市场和行业情况下,毛大庆为优客工场寻找到的最优道路。

有业内人士对观点地产新媒体称,曲线上市也许也是为了完成对PE的对赌,“企业在融资的时候会有很多承诺,必须上市才能兑现,也会有一定的时限。”

从上市公告看,此次上市后优客工场预计将从19位投资者中获得不少于6650万美元投资,其中包括小米的子公司Green Better Limited以及阳光100中国。

另从更新了2020年经营数据的招股书中获悉,截至2020年6月30日,优客工场在全球运营超过300个场地、覆盖城市达到47个,拥有185个联合办公空间,其中153个正在运营,另有32个正在建设或正在筹建过程中。

成熟场地(运营时间超过24个月的场地)出租率为77%,全部场地出租率为70%。

会员量方面,截至2020年6月30日,优客工场会员数量达到85万人,较2018年底的25.2万增长238%。

这一数据对于优客工场来说意义不小,据观点地产新媒体了解,目前优客工场收入主要包括空间会员、市场和品牌服务、其他服务三个来源,其中会员收入便是最大的收入来源。

财务数据方面,截至2020年上半年,因疫情影响营业收入从2019年同期4.86亿元减少18.1%至3.98亿元;2018年、2019年营收分别为4.49亿元、11.67亿元。

至关重要的盈利问题,则与WeWork一般无二。

过往数据显示,2017年、2018年、2019年优客工场净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、8.07亿元,不到三年时间亏损近16亿元。

截至2020年上半年,优客工场仍旧录得净亏损为1.89亿元。虽同样为亏损状态,不过可以看出亏损有大幅收窄趋势,相比去年同期下降56%。

此外,优客工场在2020年上半年实现经营性净现金流回正。招股书数据显示,优客工场2020年上半年为净流入242万元,2018-2019年则表现为全年净流出0.52亿元、2.23亿元。

“从数据来看有转好迹象,加上第一股上市,有一些正向效应,也更利于后面的扩张与租金收入水平溢价。”一为业内人士指出,若要扭转优客工场目前盈利难的困境,还是需要做好轻资产。

事实上,加大轻资产占比,已是优客工场2019年开始着手进行的战略转型。

今年4月,在优客工场成立五周年的发布会上,毛大庆宣布优客工场将进行“轻资产、重赋能”的战略转型。轻资产模式下,优客工场主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造、以及管理服务,而物业主承担大部分的前期投入。

毛大庆称,长远来看,轻资产模式更具有规模效应,运营效率也更高。根据毛大庆的目标,至2020年底,优客工场轻资产项目将达到100个,轻重比例配比1:1。

“联合办公第一股”优客工场,可以在轻资产转型之下成为行业盈利范本吗?

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