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如何使用“套路”在农林用地上大卖房地产?

景鉴智库 · 2018-05-12 11:38:42

  但不管是做什么行业,从商应有基本底线,一是违规的事情不能做,二是坑人违背道德的事情不能做。

  景鉴智库之前发表的文章多以系统化产业研究为主,其实在多年的旅游产业研究与咨询顾问实践中,笔者有幸领教了诸多“脑洞大开”的旅游开发套路,细究一下也非常有趣,一直很想与读者分享。

  俗话说“套路是一条最长最远的路”,这个新的系列就称为“景鉴套路集”,让我们用比较轻松的方式聊聊“套路”的问题。  

       本次首期套路研究课题是:如何在农林用地上大卖房地产?(还能得到地方政府的支持)

  我们先来看这么一个某“集教育、健康、金融、实业和生物技术等多元化产业为一体的企业集团”开发的“文旅教育特色小镇”产品。为便于引用,本文简称其为“JS”。

 (注:图文可能不一定有直接联系,配图仅为方便对文章的理解)

  在某省一个风景优美鸟语花香的村庄边,坐落着一所号称由“英国皇家学校”授权办学的国际学校,全英语的教育环境,让学生不出国门就能享受到国外一流的教育资源,据说直接对接了国外高中和大学,入学就是走进一流国外学校的通道啊!还配有中英马术贵族俱乐部,从小就能受到贵族教育!让孩子不光是赢在起跑线,更赢在未来!

  学费多少?不贵9万/年起,9年制学校学费需一次性付清!

  只要就读就可以免费获得一套教育小镇的木屋别墅,是的免费送啊!

  另外学费同时也可获得本案的一部分股权,让你真正成为小镇的主人!

  还有诸多配套教育设施、中医医养中心、农庄、酒庄、酒店、民宿等等,真是要啥有啥的田园综合体,美丽乡村建设的典范呐!

  项目还有地方政府背书,是地方上的招商引资项目,政府按投资1:4建设部分公共设施和配套设施。

  心动还不如赶快行动!

  房子……额,不对,应该说是学校名额据闻已经卖了大半。

  以上的产品套路看懂了么?

  啥?没看懂?那我再来从新翻译一下。

  在某个穷省的穷市的穷县的某个鸟不拉屎的村庄边上(但高速公路与发达省份相邻),盖了一个“野鸡”国际学校。鸟不拉屎和风景优美其实是同义词,只是你的视点不一样。

  买学校座位送别墅,和买别墅送读书还不是一样?反正交清百八十万就行了。

  房子和学校都是期房,正在建造之中,至于配套设施嘛,除了少部分入口景观和商业配套,大部分是二期工程……(钱大多还不是JS出的,后文会提到。)

  因为房子是送的,所以当然没有产证。这只是一个说辞。

  别墅是木屋,注意是木屋!木屋是临时建筑,架高的木屋并不破坏植被,在很多土地管理不是很严格的省份,在农业或林业用地上建设是管理较松的灰色地带,并不占用任何建设用地指标。这种房子当然永远不可能获得产证,JS把房子存在的产权问题包装成了“附赠”概念。(对于规划用地的具体执行上,各地有一定差异。比如上海连农业用地上种什么作物都进行了细致规定,造木屋等临建根本想都别想。但有些地区就要灵活很多,一般来说越偏远、越穷的地方越好通融。)

  现在我们来胡思乱想一下整个套路:

  JS集团找到地方政府,许诺在此地投资办学,同时建造一个大型的现代农业+国际教育+康养理疗特色小镇,田园综合体、美丽乡村、乡村振兴等新名词统统用上。而且愿意先出钱进行美丽乡村改造。地方政府自然欣然应允,如果项目能动工,给地给钱给政策。

  接下来JS又去北京找了某公办教育基金会,说有钱有地要办学的项目,JS负责全部的招生,保证赚钱。由某教育基金会出面办学,解决教育资质和资源问题,也装点了门面。

  土地方面,项目大部分是农业和林业用地,居住用地肯定是没有的,这类用地成本高、规矩多。要造学校给教育用地一般很方便,再配一些旅游用地,没有拆迁所以大部分宅基地不动,少部分为村集体建设用地,可能再配了少量建设用地指标用于游客中心和商业街建设。而且建设用地都是政府负责的永久性配套设施,房地产用的仅仅是租赁使用权的农业林业用地。JS实际负担的土地成本极低!

  同样,整个项目的建设成本和资金压力也用套路大大降低了。

  整个项目中,所有和卖钱直接相关的内容,都纳入在一期工程中。其他的就属于二期工程,能不能造,什么时候造,那都是后话。

  JS实质上主要建设了居住区域和学校核心区域(不包括那些忽悠人的学习基地和马术俱乐部),土地三通一平后,以期房的方式运作,大部分用别人的钱来进行建设,然后再卖回给他们。

  一期中已经完工或正在施工的配套设施:

  1)商业街、道路、游客服务中心等都是地方政府负责投资兴建,体现政府对项目的大力支持和背书。

  2)现代农业部分一分没花,而是分包给了一家也在本地投资的农业企业,由政府按标准给予农业建设补贴,这样现代农业的元素也有了。

  3)只有现有乡村的风貌景观改造由JS集团负责,是最早完工的,没有动迁也没要村民一分钱,虽然要自掏腰包,但花费也并不大。在农村搞项目,要动用这么多集体用地,肯定先要让当地百姓尝到甜头。村庄在项目入口位置,整个景观做好了,故事才编得下去,房子才卖得掉。政府看到你实实在在做了惠民工程,也才会来一起造配套。


(附一些风景图,这个可能不是实景图啊……)

  最后JS拿了钱,卖了房,吃完大餐,拍屁股走人。

  至于9年制学校……我恶意揣测一下,大概要不了多久就没钱办下去了吧。至于许诺的配套二期工程,完全和收益无关,该捞的钱早捞完了,大家觉得JS真会如规划图去造么?呵呵……

  一旦业主闹将起来,那也是找地方政府和基金会啊,这不是你们招商引资的么?不是打着你家旗号办学的么?烂摊子就交给他们收拾吧。

  如果还搞不定,打起官司来……业主呀,提醒一下你记不记得当时签了股权转让协议?你已经是项目开发公司的主人了,怎么能打官司告自己呢?哈哈……

  该如何看待旅游行业中的各种套路?

  笔者并不是学院派白莲花,从商业上来看,能多赚的利润没有不赚的道理,项目开发中多多少少都会有那么点套路。特别是旅游项目开发复杂度高、投资大、回收慢,如果用常规思路开发,很多项目根本没有可行性。并不是每个开发方都是钱、资源、关系都不缺的大佬。

  但不管是做什么行业,从商应有基本底线,一是违规的事情不能做,二是坑人违背道德的事情不能做。

  现在的文旅项目开发中,存在着不少套路化现象。一旦有什么开发类型是国家力推、政策支持的,比如PPP、特色小镇、田园综合体等,不管有条件的没条件的都立马如饿狼般蜂拥而上,各种套路层出不穷。有趣的是在各种伪概念下,居然还能冒出很多摇旗呐喊的“特色小镇专家”、“田园综合体专家”,其实他们懂个屁,真正的套路开发水深着呢。

  很多政策出发点是非常好的,但被套路玩家玩着玩着就给玩坏了,运动式发展后往往会是一片狼藉。然后相关部门再出这个文件那个文件去规范,套路玩家再寻找下一个突破口。

  旅游行业水深套路多,也有着内部原因。从地方政府方面来看,旅游开发牵扯的事项多特别是土地,所以肯定要由地方一把手决策。但不管是地方决策人,还是分管领导,或是相关各局负责人,对旅游产业的专业度大都较为欠缺,对政治的敏锐度往往高于商业运作和决策能力,又有着政绩和招商方面的迫切需求。这在中西部欠发达地区特别明显,人口流出和产业空心化明显,经济越不景气、招商吸引力就越差,政绩压力就越大,这就很容易被一些套路奸商所忽悠。有些地方政府为了避免这样的情况,会聘请一些实战性的战略和产业发展顾问,而不是理论学院派,来辅助地方旅游发展的整体谋划。

  从企业方面来看,一个能在行业里真正有所为的企业,必然靠的是“正道”而非“奇术”。所谓“正道”就是企业战略,如何战略定位、如何发展企业核心能力、如何整合资源,最终形成一整套别人无法复制的商业模式。在战术上可以玩一些策略,控制项目风险,提高整体收益,但主次不可颠倒。有些企业成天玩概念、喊口号、钻空子、玩套路等“野路子”,初期可能会得益,但赚快钱、利益来得越容易,越会忽视提高自身的核心能力。最终这类企业必然会遇到发展瓶颈,突然一个国家文件出台就可能使很多布局前功尽弃,贻害自身。比如说现在PPP的大清理,又如主题公园的行业新规。(参见前文《严控房地产倾向:主题公园出新规 文旅产业该如何发展》。

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