物管企业扎堆递表抢占上市窗口

资本邦 · 2021-07-15 09:28:44

预计未来一段时间,物管服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。”

  2021年上半年,房企延续2020年的发展态势,其自身或者分拆物管业务上市依旧是主流。一方面,自三道红线出台,融资收紧的趋势已形成,房企计划通过上市获得足量的融资来降低负债率;另一方面,房企销售回款的资金流入放慢,通过上市以弥补资金缺口不失为一条有效的途径。

  本文将回顾2021年上半年港股市场房地产行业上市全景图,重点剖析物业板块今年上半年IPO的具体情况,并展望下半年房企IPO趋势。

  房企新股上市遇冷,物管公司上市成为主流

  整体来看,2021年上半年,房企赴港股上市趋势不变,不过新股上市表现明显遇冷。首先从数量上看,Choice数据显示,截至6月30日,今年上半年有6家房企成功在港上市,较去年同期4家房企上市增加了2家。

  这六家新股包括越秀服务、中原建业、新希望服务、星盛商业、宋都服务以及荣万家。

  其次从募资净额来看,Choice数据显示,今年上半年募资净额较去年有明显增加。2021年上半年6家房企首发募资净额为55.32亿港元,较去年同期增加了近20亿港元,涨幅达53.84%。其中,越秀服务募资净额最多,达到17.19亿港元;而宋都服务募资净额垫底,仅有1.4亿港元。

  再从上市首日的表现来看,6只新股的整体表现欠佳,新股首日破发率高达1/2。其中有3家新股下跌,分别为宋都服务、荣万家、中原建业,其中跌幅最大的是宋都服务(-36%);仅有两家微弱上涨,分别是星盛商业(3.63%)和新希望服务(0.53%),还有一家(越秀服务)收盘价与发售价持平。

  “政策打压使得市场预期减弱,同时房企融资压力较大,上市之后在盈利预期和规模化表现上,有些房企没有达到相应的市场预期。”58安居客房产研究院分院院长张波表示,在香港资本市场看来,内地房企追求规模化的诉求过于明显,而由此带来风险的提升,这也是一些中小房企上市后出现破发或股价波动明显的重要原因。

  另从后市表现来看,6只新股股价累计涨幅整体也表现疲软。截至2021年6月30日收盘,在6只新股中有4只新股累计股价处于下跌态势,分别是宋都服务(-52.89%)、新希望服务(-19.74%)、荣万家(-11.72%)和中原建业(-8.40%)。另外两只新股股价累计涨幅为正,其中星盛商业表现最好,涨幅达32.76%,而越秀服务的涨幅也有15.63%。

  从细分领域看,上述6只房企新股中,物管公司占据了绝对的主流。

  根据港交所行业分类3级,上市6只新股中包括宋都服务、新希望服务、越秀服务、荣万家以及星盛商业的5家公司均为物管企业。

  另外一只新股——中原建业则为一家地产发展商。招股书显示,中原建业作为房地产代建服务商,代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目,并采用轻资产模式运营,从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

  据恒生行业分类显示,截至6月30日,累计共有49家物管服务企业登陆港股市场。展望未来港股资本市场,中指物业事业部副总经理牛晓娟表示,“预计未来一段时间,物管服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。”中指研究院的报告也认为,预计到2021年末,物管板块上市公司总数量有望超70家,较2019年年底增长超150%。

  递表数量逐月增加,物管企业集中抢占上市窗口

  除了以上已经上市的房企新股,港交所下半年还将迎来一波房企上市热潮,主要是物管公司的扎堆IPO。

  Choice数据显示,截至2021年6月30日,已有31家房企递交招股书,在港交所排队。其中,截至2021年6月30日已经通过聆讯待上市的房企有6家,包括中骏商管、融信服务、领悦服务、康桥悦生活、德信服务等。

  今年上半年已递表但尚未通过聆讯剩余25家房企,从递表时间来看,呈现梯次递增趋势。其中6月份递表数量最多,达到8家。其次为5月份,也有6家。从递表数量可看出,拟上市房企面临的行业竞争可谓是越发激烈。

  值得注意的是,下半年房企IPO号角已经奏响。Choice数据显示,7月1日至7月12日期间,已经有领悦服务、中骏商管等3家三家物管公司成功登陆港交所。

  从上市首日表现来看,除了领悦服务收盘持平,其余两家新股均获得不同程度的涨幅。而从细分领域看,不难发现物企才是房企IPO队伍中的主力军。

  在今年上半年排队的房企中,根据招股书披露,统计发现有88%的房企都是物管公司;待上市的6家房企中也全部都是物管公司。

  再细分发现,这些物管公司中,有不少是通过房企分拆出来拟赴港上市,其中约有2/3排队待上市企业通过分拆而来。比如祥生活服务分拆自祥生集团,且物管收入依赖母公司。招股书显示,2020年祥生活服务物业管理服务收入超过8成来自母企祥生集团所开发物业提供的收入。

      越来越多内地房企在港股市场上演IPO"抢跑"一方面主要是港股的上市门槛较A股而言是低很多的,港股市场审核相对宽松;另一方面,房住不炒的定位下,房企融资环境也不断收紧,房企自然选择赴港上市来解决融资及流动性需求。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也分析表示,“一方面,物管服务企业作为嫁接存量市场的通道,让此前以开发业务为主的地产公司有了更多业务拓展的可能。做大做强物业板块,也成为其打入存量市场的关键一步。同时,对于多数房企而言,分拆物业板块上市在于减轻母公司的债务压力。由于被资本市场热捧,物管服务企业相对传统房企的高估值,也给了房企缓解资金链危机的空间。”

  关于物管企业年中扎堆递表的主要原因,或许是受到了港交所政策的催化作用,港交所预计在明年1月1日起提高主板上市门槛,即主板盈利规定拟调高60%。物管企业只能抓紧时间抢占最后的上市窗口。

  同时,房企分拆物业进入白热化,更大部分原因是房企拟通过股权融资的方式补充权益,进而实现降低资产负债率和净负债率。

  下半年展望:房企上市热潮继续,物企利润仍被看好

  事实上,从楼市调控新政出台,融资不断收紧就能看出,房地产的上涨空间早已受限,大鱼吃小鱼的时代已经到来,单一业务的房地产开发显得穷途末路了,头部房企率先踏入多元化进程:万科转型步伐加快、华侨城开创“旅游+地产”新模式等等,同时房企分拆物业板块也在提速升级中。

  下半年,市场普遍预测,香港IPO市场或将迎来上市高峰。房企IPO方面,距离港交所提升上市门槛仅剩不到半年时间,时间紧迫之际,上市热度只增不减。相应的,IPO高潮也将加速物业管理板块的结构分化。

  易居企业集团CEO丁祖昱分析认为,未来,行业分化将进一步加剧,资本市场的资金更聚集头部优质企业,而规模较小的企业或有边缘化风险。从长远来看,增强盈利能力和运营效率,做强服务,才是物业企业企稳发展的重中之重。

  因而,对于未上市小型物企而言,加大兼并收购是扩大营收规模以达到盈利标准水平的的首选手段;而对于已上市的物企而言,充足的现金流加快了其向头部物企靠拢的步伐。

  另外业绩利润方面,花旗集团表示,中国物业管理公司2021年上半年利润料同比增长53%。而由于地方扶持政策和赢得的项目,花旗也看好他们第三季度的收益。


随时GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

0

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体

邮件订阅 吐槽
返回顶部