开发商陷盈利之困,集中土拍的三大后遗症爆发!

地产大爆炸 · 2021-07-26 10:21:18

总的来说,宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发,折射的是开发商普遍面临的盈利难题。

  近日,宋都退地的消息在地产圈弥漫。

  在杭州首轮土拍中,按照原计划,宋都本来是想拿三块地,那是他们最舒适的状态。但因为杭州是热点城市,争抢的房企太多,宋都一激动就拿了五块地。因为开发商们的哄抢,杭州也成为22城首轮集中供地的最大赢家,两天揽金1197亿。

  疯狂过后,往往是一地鸡毛。

  集中拍地过后的2个月零12天,宋都发布了放弃竞得土地使用权的公告。挑重点说就是:宋都宁愿损失5000万保证金,也要退了那块地。关于宋都退地,官方给的解释很简单:审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。结合几个月前轰轰烈烈的杭州土拍,宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发,折射的是开发商普遍面临的盈利难题。

      后遗症一 :没利润

  宋都退地最深层次的原因,是不赚钱。这实际上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦虑。

  杭州首批集中供地的57宗地块中,有41宗地块拍至封顶,进入“火拼”自持比例的阶段,其中12宗自持比例超过20%。此前有媒体计算过,在杭州首轮集中出让中,由于“双限”+高自持,挤压了开发商的利润空间,57宗地块中能盈利的寥寥无几。尤其是建发竞得的主城区祥符东商住地块,自持高达38%,扣除商业建面比率和自持比例,可售住宅建面仅在11%左右,已经相当于拿地自己住自己玩了。住宅产品售价是已知答案,自持部分不能出售,说白了就是长期租赁。如何经营,怎么盈利,一直是让开发商头疼的问题。

  这时候比拼的就是成本控制了。

  滨江是杭州的老牌房企,以产品品质见长,在市场上享受高端溢价。连戚金兴都说“争取做到1%-2%的利润”,更别提其他本土中小房企了,还有那些对市场不熟悉的外来房企了。宋都退掉的这块位于杭州拱墅区的地,楼面价20962元/平方米,溢价率29.86%,自持21%。对比29500元/平方米的商品房限价,利润空间难言可观。如果不退,拿下开发具体有多少盈利?答案可能只有宋都知道。

  但问题是,7月份中旬,杭州出台了一个新的 “限商墅令”。

  该通知主要针对杭州市场上住宅项目中商铺改建商墅的行为,覆盖杭州十个区。商墅,简而言之就是商铺改建成的有40年产权的别墅。是在限墅令加码,以及住宅限价后,开发商利用商业产品不限价的优势,把他们打磨成高溢价产品,从而提高整盘的货值和利润。

  这类商墅产品因为拥有小区最好的景观和位置,往往能卖出比商铺更高的价格。同时因为不限购,面向的客群更广,也更有价格提升的空间。虽然官方没有正式出台文件,但已经有开发商的商墅规划更改后重新公示了。

  比如在杭州首轮集中土拍中拍下了7块的融信。限商墅令出来后,有人发现融信此前公示的萧政储出【2021】34号地块住宅项目规划设计方案已经更改了。独立布置的商墅将被底商取代,意味着房企想以独栋商墅的形式变相拉高货值的“小心思”完全被堵死。

  在此情况下,宋都一定是算出了项目开发的损失一定是比5000万多很多,才会选择退地这一“破财消灾”的方式。

  后遗症二 :回款难

  不赚钱是杭州拍地房企普遍面临的困境,但杭州开发商还存在着回款难的问题。

  去年,为了谨防出现“万人摇”,政府在批预售证时做了排期,有意让一批红盘同时入市,通过分流来抑制楼市热度过剩。到今年,政府严卡预售证的情况仍旧没有改变。这个政策,导致很多项目明明已经达到预售条件了,预售证却动辄被卡上几个月,开不了盘,回款就有问题。比如滨江,去年销售额是1350亿,回款约510亿,这个数字本来可以更高,但因为有的项目取证目取证困难,到今年才开盘,影响了当年的结算情况。

  同时杭州的预售证制度,在将高周转的房企往死里逼。本来拿地快速开发,这些房企本来可以在多长时间内回款实现资金的再利用,但现在大环境不好,再加上预售证被卡,现金流吃紧,他们的处境更加岌岌可危。

  另外就是,今年以来全国各地的银行基本上都掀起了一股“房贷荒”的现象。杭州也不例外,有的银行直接不受理房贷业务,有的虽然受理,但放款期限被大大的延长。这种对银行的管控,导致开发商去化也变得困难了。

  而那些卖得动的,明明卖了那么多房子,应该有那么多资金,回款却被延迟了。并且这种政策是不可控的,开发商可以发挥的空间也极其有限。

  后遗症三 : 合作方违约变频繁

  基于上述的市场因素,不少开发商想利用合作开发这条路也开始被堵死。杭州很多企业虽然在公开市场单独拿地,但实际上后续都会引入合作方进行合作开发,典型如滨江,基本合作开发项目居多。

  宋都也是如此。

  在今年杭州首次集中供地中,宋都共拿了5块地,除了退掉的这块地,其余4宗均已正常进入开发流程,两个临安及一个富阳项目均已进行了项目公示。实际上,退掉的这块地,据知情人士透露,在拿地前,宋都股份也谈好了合作方,但事后合作方违约,造成宋都的处境变得十分尴尬。毕竟拿地前资金都已经安排好,合作方退出,牵一发而动全身。

  对于宋都而言,自己承担17亿元多的土地额也的确有资金压力,无奈之下只能损失保证金退地。而对于宋都此次的合作方,市场猜测颇多。其中猜测最多的是宝龙,但经过与宝龙核实,宝龙与宋都有合作意向的是临安地块。据说双方拿地前签订了备忘录,但具体合作细则均未谈定,等到地块拿下后,面对如此高的自持比例,宝龙也被“劝退”,双方终止了后续合作。

  实际上,杭州市场上这种合作方退出的例子在不断增多。

  杭州是互联网之都,是网红新一线,且杭州人民都爱买房,基于对杭州市场的看好,开发商前赴后继进入布局。越是热点城市,进入门槛越高,不少开发商企图通过合作来介入,但经过杭州楼市的敲打,他们发现:杭州楼市有流量没利润。利润和回款成了所有入杭房企的尴尬。

  合作之前,这些房企之间其实也签订有“君子协议”,只不过为了保证整体利润,保证能安稳活下去,他们宁愿折面子要里子,损失违约金退出合作。合作方退出后的一系列连锁反应,便造成了站在明面上的房企,如宋都,在拿地之后损失保证金也要退地。

  结语

  总的来说,宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发,折射的是开发商普遍面临的盈利难题。

  在这种趋势下,多元化拿地的重要性更加凸显。今后房企通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力,将是平滑利润率的一大出口。同时,在招拍挂市场,房企拿地也会更趋于理性,更注重现金流的管控,也更关注项目的去化率和资金的利用率。还想说的是,在高杠杆、高负债实现弯道超车很难重现后,从规模转向品质的房企只剩下了一条路——进一步加强精益管控,向管理要红利。


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