碧桂园的半年报启示:地产周期下如何转型发展?

一点财经 · 2021-09-01 09:56:40

市场不缺诉求,也不缺投资热情,缺的是理性的观察、稳准的判断。

  “中国房地产这条路还要不要继续走下去?”进入2021年,这道问题正悬浮在每个地产人的头顶。

  为避免出现系统性风险,促进行业平稳健康发展,在“房住不炒”主基调下,整个地产开始场面浩荡,同时不留死角的调控浪潮,叠加新冠疫情的影响,地产行业的日子越来越不好过。原本高杠杆+上规模的发展模式走到了尽头,行业总需要吹进一阵革新的浪潮。

  该怎么革新?这是个复杂的问题。

  有些房企“好像”想通了,打折出货、集体降薪、规模裁员……;有些房企没想通,于是从地产行业消失——要么像厦门国贸(600755.SH)那样,将“逐步退出房地产行业”写进未来五年规划;有些要么宣布破产,成为2020年500家破产地产公司之一。

  断臂求存与出清资产,这是两条痛苦的路,就没有其他选择吗?在行业走进迷茫期的时候,普遍要看行业龙头如何抉择,今天我们先拿龙头之一的碧桂园分析,看看他们都在做什么。

  上半年,碧桂园仍然坚定走在地产行业的主路上,营收、净利润、合同销售额等核心数据均取得稳定增长;农业与机器人两大业务有了阶段性成果。

  综合分析业绩数据,能够看出在转型阶段,碧桂园仍然借到了行业的“东风”。根本原因在于,碧桂园能够理解转型期的“东风”,并在行业混沌期找到未来的“东风”,甚至在现有基础上主动创造“东风”。

  因此仍然走在地产的路上,脚下已是日进千里。

  这样看来,地产转型期其实也没有那么“疼”,只是众多房企没有找到,属于自己的“东风”在哪里。

  信心的力量

  既要“去杠杆”,不断降低企业内部风险,又要调节奏,尽快适应外部环境的改变,房企的日子似乎不好过。

  回想起来,自从2020年中期监管部门出台“三条红线”规则以来,各地加大房地产调控力度,逐渐形成“一城一策”的局面,不断挤压房企利润空间。

  贝克研究院数据显示,2020年100家典型上市房企中有40家成功实现降档;可是更多规模不大中小房企过得并不好,宣布破产的数量已经证明这一点,滋生悲观情绪是正常的事情。

  可情况有那么糟糕吗?未必。

  按照国家统计局数据,2021年上半年,需求端人均居住消费支出为2649元,同比增长7.5%;供给端全国房地产开发投资达到72179亿元,同比增长15%。市场不缺诉求,也不缺投资热情,缺的是房企理性的观察、稳准的判断,以及稳定健康发展的能力。

  让房企具备这些能力,这才是调控的目的。

  “今年中央延续‘房住不炒’、‘稳地价、稳房价、稳预期’,(最终目的是)促进房地产市场平稳、健康发展。”

  从碧桂园集团总裁莫斌的观点可以看出,在碧桂园的认知体系中,虽然行业进入密集调控期,优胜劣汰必然存在,但真正优质且坚定看好中国经济发展,做好房企的本职工作,才是房企应有的姿态,理性布局与脚踏实地就能获得发展。

  冷静判断形势后,实际行动变得更为坚定:上半年,碧桂园实现销售现金回笼2727.9亿元,回款率连续6年保持在90%以上。高效回款不仅提升了抵御风险的能力,还将公司现金余额提升到1862.4亿元,进一步夯实流动性。

  在债务端,碧桂园将总借贷余额下降至3242.4亿元,其中一年以内有息负债占比下降至27%,债务结构持续优化。期末融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点。

  从结果来看,全力降风险并未减缓碧桂园的成长脚步:财报显示,2021年上半年,碧桂园营收达到2349.3亿元,增幅达到27%;毛利润、净利润、股东应占核心净利润分别达到462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

  同期碧桂园实现合同销售额3030.9元,同比增长14%;权益合同销售面积3451万平方米,同比增长8%,各项数据仍然处于行业领先水平。

  相信中国经济的走势,相信房地产行业的价值,理解政策真正用意,才能在调控阶段完成蜕变。

  东风仍犹在

  除了悲观,上半年市场的情绪中还有一丝恐慌,主要集中在头部房企中。毕竟局面非常复杂,行业仍有大量不确定因素,恐慌的情绪让房企的举措开始两极分化。

  一部分过于紧张,生怕掉队,于是集中投入抗风险能力更强的一线热门地块。一家从未布局北京市场的地产商,硬是一口气拿下了四块地;还有的房企更是在杭州、福州、成都三地花了224亿元,要知道整个2020年,该房企才花掉284亿元。

  或许生怕犯错,另一部分选择原地踏步,不与竞争对手一较短长。无论是在热门地块Show Hand,还是选择躺平,都能看出部分房企对市场不确定的恐惧。是恐惧让它们的战略过于粗放,最终忽略了大环境中的机会。

  大环境中还有哪些机会?不妨看看市场数据。克而瑞分析认为,未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇,中国城镇化建设潜力很明显。长期增长的宏观大势仍在,只是被短期风险一叶障目。

  “追热点”不是碧桂园的风格,实现不同能级市场全覆盖才是方向。既然城镇化趋势未变,继续规模建设就成为必然选择。从资源储备效果来看,全面布局仍然是碧桂园的主旋律:截至2021年6月底,整体业务覆盖国内296个地级行政区、1408个区县,项目总数达到3127个。

  22城首轮“两集中”期间,碧桂园共摘得14幅地块,权益代价171亿元,不过整体溢价率仅7%。

  更重要的是,这些热门地块仅在整体219幅地块中占比6.4%,新获取土地82%覆盖了五大都市圈,62%分布于三四线城市;可售货值99%位于常住人口50万以上的区域,93%位于人口流入区域,74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,很好地契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

  截至6月底,碧桂园在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元,潜在权益可售资源约4900亿元,权益可售资源合计约2.2万亿元。以此前权益销售额为基数,可维持公司未来3年以上的销售需求。

  均衡布局,在不同市场埋机会的种子,正好贴合国内城镇化建设指导方向,也与高质量发展的策略相符。

  有了这些成绩,碧桂园受到评级机构一致看好。目前,穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级,标普亦于2020年上调公司评级展望至“正面”。

  “养马”赛未来

  让农村人口住进城镇的房子,短期内足够房企发展诉求。不过放眼长远,更具前瞻性的布局必须尽快就位。

  2020年4月13日,国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中,指出在促进农业转移人口有序、有效融入城市的同时,还要加快建设现代化城市,建设面向未来的智能、低碳的新型基础设施。

  某种意义上,这给传统城镇化建设提出了新的要求:在数字化、信息化、智能化等创新理念,大范围改造各行业发展的时候,也应该借助这些现代化的工具和手段,改造新时代城镇化建设的每个角落。

  未来的城镇居民不应只是住在房子里,而是要享受城市升级带来的优质体验。

  其实碧桂园已经开始“养马”,重点布局高科技地产生态链,以科技赋能驱动机器人、现代农业等多元化业务,规划用全新的产品与服务,重构未来的人居生活。这些动作的指向就是要搭上新型城镇化的东风,捕捉属于未来的需求。

  2018年,碧桂园步入机器人赛道,如今已在地产建造开发与餐饮领域得到广泛应用。主要开发建筑机器人的博智林公司,在研建筑机器人46款,多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工;已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。

  截至2021年7月,已有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖14个省份近70个项目;签约累计近500台,交付近300台,累计应用施工超百万平米。

  在餐饮市场,千玺机器人已研制超过60种样机,累计提交1000余项专利,能够完成中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等品类单机运营的效果,相关产品已在广州、深圳、佛山等10座城市开业上百家餐厅,另有超过2400台设备广泛布局在全国28个省市的多种场景中。

  试想,一旦这些成熟的技术,广泛应用于新型城镇化和城乡融合发展的各类场景中,碧桂园将会构建地产业务以外的全新商业板块。

  银河证券分析指出,布局多元化业务的房企,能通过多样化的产品、服务为主业赋能,并且能够突破单一房地产开发行业的估值天花板,享受未来多元化资产价值重估的先机,享受“业绩+估值”双提升。

  锁定未来的东风,碧桂园已经迈出了第一步。

  结语

  经验丰富的地产人会有印象,这已经不是行业第一次传来“活不下去”的论调——2008年全球金融危机与2015年中国股市崩盘的时候,类似的观点同样存在。不过最终结果证明,市场没有走向深渊,乌云背后永远是一个更好的明天。

  相比之下,这一次悲观论的不同点,或许只是看空的人多些,悲观的程度深刻些,仅此而已。不过从碧桂园的表现来看,坚信中国经济向好发展、地产调控带来带来正向推动力,仍在全力提升自身竞争力的房企,仍然收获了增长的结果。这不过是一次试炼,优胜劣汰而已。

  “在只有强者才可生存的时代,我们要努力变成强者,做好所有应该做的事。”或许正如莫斌所言,东风一直都在,只有强者才能乘在上面。


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