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MBI行业观察 | 融资!融资!融资!长租公寓的热钱在哪里?

迈点空间租赁 · May · 2019-04-08 08:40:33

即使目前长租公寓行业动态减少,资本热情退却,但是业内人士依然看好其未来的发展空间。据相关数据显示,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。

  2018年,可能是长租公寓行业最好也是最坏的时代。政策对其大力扶持,资本对其热烈追捧,如万科、碧桂园、龙湖等房地产品牌,或者像世联行、链家等中介,亦或者像You+、魔方公寓等,都许下了不低的目标。

  丑闻总是跑得更快一些,租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等各种负面也在一一爆发,资金链断裂,爆仓随之而来,各地开始出台相关政策,管理、整治长租公寓“乱象”。

  一时间,行业寂静,资本冷却。高喊“任何伟大的业务都是从不赚钱开始的”的万科,开始“收敛聚焦”,危机与机遇并存的长租公寓行业,是否能找到属于自己的“春天里”?

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  2019年吹来的“春风”

  事实上,即使目前长租公寓行业动态减少,资本热情退却,但是业内人士依然看好其未来的发展空间。据相关数据显示,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。

  3月11日,集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资。此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第一笔大额融资,犹如给市场打了一支强心针。

  而同一年的更早之前,行业也有断断续续的资本入账。

  1月23日,绿城房地产5亿元住房租赁专项公司债完成发行;

  2月19日,睿星资本Greystar设立4.5亿美元中国长租公寓基金,

  2月14日,华夏资本—金地火花长租公寓1—8期资产支持专项计划在上交所成功获批,拟发行规模合计20亿元;

  2月21日,窝趣公寓宣布完成B轮融资,本次融资额近2亿元,领投方为魔方(中国)投资,窝趣管理团队也进行了增资;

  2月25日,万科成功发行20亿元住房租赁专项公司债券;

  2月26日, 北美青年Co-living(共享社区)社区邻客(Tripalink)宣布于近日完成数千万元的A+轮融资;

  3月1日,长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资。此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元;

  3月5日,小蘑菇公寓宣布其已获2亿人民币天使人投资,正式进入长租公寓市场;

  3月12日,佳兆业30亿元规模住房租赁ABS获准发行;

  3月24日,长租公寓品牌“青沐公寓”获星瀚资本新一轮融资。

  有人称,2019年或为长租公寓“洗牌年”,资本入场更为谨慎,形式也更为多样,吹来的到底是春风还是冬风,仍需时间给出答案。

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  热钱流动,有自己的方向

  我们无法左右资本,就像我们无法左右潮水的方向。

  长租公寓行业的融资中,热钱进入的方式不尽相同。随着开发商纷纷试水、产业基金进入与银行开闸,目前长租公寓的融资方式逐渐多元化 , 融资规模也逐渐增长 , 形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、租金收益权等债权 ABS 以及类 REITs 权益型融资的六大融资方式。

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  而对于长租公寓的选择,资本也有着自己的喜好。集中式还是分散式,轻资产还是重资产,自有选择。

  好在,我们还能预测热钱的流动方向。

  热钱进入口子缩紧

  正如前文提到,长租公寓的融资颇为多样化。值得注意的是,随着资产证券化在国内的深入发展,ABS成为新宠。但随着金融监管越来越严格,为避免开发商钻空子,变相将资金流入房地产市场,不少项目发债受阻。据上交所3月8日披露信息显示,重庆新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请,被上交所终止审核。

  原有的多种融资渠道被一一收紧,本就看不到长租公寓行业短期收益的资本,自然对于出钱更为谨慎。

  ☐ 轻资产运营模式将更受追捧

  长租公寓“群雄并起”的时代已经结束,飞速扩张抢占市场意义已经不大,狂热过后,长租公寓行业的痛点随之暴露——地贵、钱贵、周转慢,甚至没有企业能给出清晰的盈利模式。

  目前很多长租公寓行业采取的是包租模式,即传统的二房东模式。但这一模式拿房成本较高,回报周期长,会占用企业大量的资金沉淀,基本靠融资来解救紧张的资金链。

  但显然,如果像共享单车一般,不断寻找新的融资,却不寻找运营、盈利模式的话,再多的钱,也只是饮鸩止渴。哪怕如获得5亿美元C轮融资的蛋壳,这笔钱也仅仅是勉强填补资金流窟窿,“要上岸,为时尚早。” 湘楚朝晖智库首席经济学家胡景晖这样评论。

  因而,不少长租公寓企业纷纷转型,走向托管模式。根据一份整理数据,目前市面上超半数长租公寓品牌都在走轻资产托管模式,不过,也有业内人士认为,轻资产托管模式并非易事,还无法很快形成规模效应。

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  拿不到融资的中小品牌只能“凉凉”?

  一个很残酷的事实,资本的逐利性会使其在经历过2018年的风波之后,投资更为谨慎。无论股权投资或者债权融资,只会向头部和超大规模企业集中。有业内人士表示,对于中小企业,就不要指望好的融资。不过,大品牌的融资一直在春天里。

  “融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式,成就了如今的行业领头羊,“二八定律”同样在长租公寓市场生效——20%的头部品牌,占据了80%的市场。

  这样的大形势下,拿不到融资的中小品牌是否将死在“寒冬”?其实未必。

  就像每一次地球生物大灭绝,总有一些并不被看好的生物反而活了下来,错过第一波发展浪潮的中小品牌,虽然失去了资本的支持,但也赢在体量较小。

  轻资产的运作模式,避免了经营管理上的尾大不掉,更加便于品牌思考盈利模式,反而更能吸引到资本的青睐。类似于“捡漏”的小心发展,也许就能有星星之火燎原之势。

  在巨头夹缝中求发展的中小品牌,到底该不该融资?又该怎么融资?资本又是如何考虑口袋里的钱怎么花?这些困扰着行业的问题,使得租赁地产人正如穿行沙漠的行者,探索进入“无人区”。汇聚行业智者,探讨行业前行中的难点,凝聚刺破困难的锋锐,在4月17日的2019租赁地产MBI峰会上,都能找到答案!

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