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MBI行业观察 | 走完钢丝又饮鸩止渴!长租公寓“爆仓”命运怎么改写?

迈点网 · 王丹丹 · 2019-04-10 09:07:00

去年年底,胡景晖曾预测,到2019年春节前,如果再不对长租公寓采取相关措施,中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓。

  据统计数据显示,2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量,已由2017年的4家增至11家。从2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓开始,短短四个月时间有8家长租公寓被爆“资金链断裂”,10月份单月有4家长租公寓“爆仓”。

  去年年底,胡景晖曾预测,到2019年春节前,如果再不对长租公寓采取相关措施,中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓。

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(图片:王丹丹/摄影)

  “爆仓”在2019年真的会集中爆发吗?长租公寓如何避雷防掉坑?至少,被称为拐点的2019年在刚刚过去的第一季度,并没有明确给行业以拐点方向——融资和倒闭兼而有之。

  小企业何以“爆仓”?

  提到爆仓,不得不将历史追溯到那个已经消失在深圳的长租公寓品牌“Color公寓”——2015年创建的Color公寓,2017年初因资金链断裂关停。它的结局是无数小创业公司的爆仓结局的典型代表。

  据媒体分析,Color公寓的悲剧始于2016年一场公寓楼火灾,这场意外事故直接导致7死多伤,更是直接浇灭了Color公寓的生存希望——2017年1月10日,深圳市宝安区安全管理委员会印发通知,规定“无论在用、在建、完工的厂房改公寓、酒店均坚决予以查封、恢复原功能或拆除”。所有的厂房改公寓项目全被叫停了,而Color团队的钱已全部投进厂房项目。

  这背后的直接诱因在于,小创业公司在拿不到房源之后,开始走钢丝,在政策尚无明确规定的危险地带去大胆尝试“垦荒”,加之自身经营管理能力有限,一旦出现重大问题,毋庸置疑就成为了政策法规监管的对象。

  而后以爱公寓为代表的爆仓企业则直接死于“租金贷”。所谓租金贷服务是指,用户可以享受押一付一甚至0押金的优惠,这项服务可以减轻年轻人的资金压力,还解决了房东收租难的问题。但笔者认为,表面上看,租金贷像一款类似花呗这样更符合年轻人消费习惯的潮流产品,但实际上却是个饮鸩止渴的自杀式发展模式。

  以爆仓的鼎家为例来分析,鼎家利用6家网贷平台“套路”租客,让租户在不知情的情况下使用网络贷款。“具体来说,租客通过银行卡绑定网贷平台,每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租;而鼎家拿到金融机构贷款后,不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去盘下更多的房子。”

  小伞金融smaum创始人林起发微博称:“这属于非法挪用款项,现金流一断就要命”。

  拿租客的租金去填坑规模化(拓展房源),这种行为本身就缺乏经营的诚信、现实可操作的漏洞巨大。“行业有现金贷和租金贷,银行停掉后,仰仗这部分资金的企业根本无法运转,已有负债无法偿还,长租公寓企业自然爆仓。”前我爱我家副总裁胡景晖此前曾预测。

  事实上,无论是在政策边缘走钢丝的Color公寓还是依靠租租金贷饮鸩止渴的鼎家,表面上是他们都在执着于“追求房源规模”,但就其根源则是长租公寓的盈利模式困境。

  “你必须很清楚一件事情:长租公寓的盈利模式非常简单,甚至比服务式公寓更简单,那就是租金差。”正如中富旅居袁野分析的那样, 租金是跟人的消费能力相关的。十年间,房地产涨了10倍,但租金涨幅连20%-30%都没有,租金作为一个相对平稳的市场,假如“面粉的价格贵过面包的价格”,肯定是会出大问题的,“长租公寓压根就不是个暴利行业”。

  因此,2019年如果小企业不想明白自己究竟为什么要做长租公寓,仍然寄希望于通过扩大房源规模来赢得“租金差”的乘法基数,想赚快钱,最终的结果只能是 “成为下一个爆仓企业”。

  大企业难以摆脱的“焦虑症”

  相将于Color公寓、鼎家这样的小型创业公司,万科、龙湖这样的大型地产开发商明显就没有房源的焦虑,即便是自如这样的分散式公寓平台似乎也没有眼前的房源忧虑。但它们也面临着大小不一的经营难题。

  2018年6月初,富士康员工在厂区张贴《致富士康员工的公开信》,富士康员工要求涨工资、跟上房租的涨幅。此一事件在深圳大幅发酵,从一开始的富士康员工涨工资变成了声讨万科等企业改造城中村、抬高房租,之后又变成了租客和房东的博弈与较量,一片哗然。有媒体声称,城中村升级改造中,“万科”已经不再是万科自己,更是被舆论认为成“租赁升级改造,推高城市租金”的代名词,背后可能是金地、魔方公寓等本土长租公寓企业、甚至是每一个对公寓产品做升级改造的房东。

  富士康事件一出,媒体纷纷发问“房价监管之后,租金监管还会远吗?”,并预测到,不管是深圳政府还是万科自身,都会有相应的措施去应对——无论是承诺控制租金还是后期降低改造成本,甚至是做福利住房,终究会有行动。

  大企业中饮鸩止渴的典型无疑就是自如。据中国地产网报道,百度“2018租房甲醛”两个关键词,相关结果达到155万条。其中前几条都带有“自如”这个吸引流量的标签。2018年9月1日,阿里员工因住自如公寓甲醛房而导致毒发身亡事件轰动了全国。事件发生后,自如反应迅速下架所有首次出租房源,待检测合格后再对外出租,但难拾租户对自如信心。甲醛事件余波未平,“针孔摄像头事件”又将自如推至舆论的风口浪尖,直至现在自如方面也未就警方调查结果给予公开说明。“甲醛超标、摄像头事件、消防不达标”成为除“租金贷”之外的2018长租公寓新标签。

  千里之堤溃于蚁穴。当资源不成问题的时候,大企业就该多花心思在经营之上,这种经营不体现在大政方针的制定上,而是要关注到落地经营的小细节中去。

  两只手合拍才会有掌声

  剖析“爆仓”诱因,结果却是“代价惨痛”。

  鼎家爆仓的后果是,租客无房可住,房东收不到钱。更严重的是,即使退房,他们也很难“退”掉尚未还清的“租房贷”;如果逾期,还可能对个人征信造成不可消除的影响。它的代价不止于公寓企业和个人租户,更严重的损伤在于全体社会对于长租公寓这个行业的信任和信心。

  从这个层面上来看,“甲醛超标、摄像头事件、消防不达标、租金贷”这四大危机的代价皆如此。且这样危机一旦埋下去,将没有任何可弥补挽救的机会。

  一只是看得见的手,一只是看不见的手。只有两只手合拍,长租公寓行业才会有掌声。

  1、规范与标准的推进

  Color公寓直指城市更新中的“土地/房源”属性问题,“万村”和“翡翠书院”挑战的是租金价格标准问题。

  作为一个新兴的被鼓励的尚在发展中的行业,长租公寓需要更多大胆的尝试。在这个尝试的过程中,难免会遭遇概念不清楚、标准有争议、不规范等等一系列问题。

  有形的手需要积极去推行完善有利于行业发展的规范和标准。作为企业一方,在项目落地之前,一定要去认真研读这些推行的政策,谨防“高空走钢丝坠落”。

  2、“金融+长租公寓”回归本位

  租金贷模式,让业界开始反思“金融+长租公寓”模式的合理性。

  长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得其需要大量资金,而融资成本走高,加剧了资金压力。利用金融工具获资是长租公寓的普遍选择。但是长租公寓企业必须要理清楚自己和金融之间的正确关系。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅曾表示,判断一个长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险可以从三个角度看:首先,是业务发展重心是做房地产还是做金融——目前多数长租公寓的信托产品,是为了企业规模扩张而发行,相当于是对现金流的补充;而鼎家更像是一款金融产品,在借助新的商业模式吸纳资金。其次,从经营模式上,要判断公寓运营商是仅仅从事租赁业务,还是有更多元的房地产业务板块,能不能形成企业内部各个业务板块现金流之间的周转。最后,对于普通的租客,最直观的判断就是公寓的规模和内部资金是否充裕。“鼎家5000间房,相比于头部的30-40万套房子的持有量,实在很少,背后又没有风投支持,风险就比较大了”。

  长租公寓搭上了金融工具,其中最关键的一环就是要监管租金账户挪作他用。谁来做这个监管方、如何做监管?这个问题需要进一步探讨。

  但从企业的角度来说,未来更好的模式或者趋势应该是资管分离。对于更多的小创业公司来说,不妨先回归到“公寓”的本质、做好经营,然后在恰当时候可以考虑通过“卖身”的方式投入大企业的怀抱、实现真正的资本化运作。

  3、经营模式的创新探讨

  多位业内从业人士坦言,长租公寓虽然很火,但投资大,回报慢,盈利难已成为行业共性。目前回报率很难超过2%。租金贷模式更是用惨痛的代价,直面了长租公寓盈利模式的困窘——单靠租金差是活不下去的。

  笔者认为,面对经营困境,长租公寓企业不妨将“2C”的经营逻辑转化为“2G2B”。

  所谓“2G”,即可以选择与政府或者企业单位做合作,成为长租公寓产业链上的一环,而不是变成五脏俱全的小麻雀。比如说,在建行试水“存房”业务的时候——客户闲置的房屋可与银行合作将房屋长期“存”银行、一次性拿足好几年租金,可以第一时间站出来承接掉相关的“落地服务”业务。

  所谓“2B”,不言而喻,就是企业经营的对象从个人租客转移到企业客户。在全国各地都在积极推行人才公寓政策、越来越多的蓝领公寓涌向市场的时候。你能否像魔方9号楼、安歆公寓一样,先跟紧这股风。

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(图片:安歆公寓;来源:安歆集团)

  无论是防止掉坑还是经营创新,总之,2019年公寓企业一定要先让自己活下来。

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