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MBI行业观察 | “小城青年”办公需求苏醒,联合办公在二三线城市的掘金时代来临

迈点网 · May · 2019-04-25 08:54:55

一个成熟的企业,必须在出现向下趋势的时候,找到新的动力向上走。而每一次联合办公扩张的行为,都是一次由最低点向最高点进发的过程。

  当“小城青年”这个词闯入人们的视线,下沉作为一个大趋势,开始席卷每一个行业——抖音、快手用短视频发现了二三线城市民众惊人的创造力以及强烈的表达欲;拼多多用团购打开了二三线城市强大的消费力;酒店行业早已在二三线城市摸索多年,换个打法赚钱。

  一叶知秋,当几年前人们叫嚣着“逃离北上广”的时候,部分商业行为正悄然涌入二三线。扩张与机遇相伴,联合办公迈入二三线城市的掘金时代。

  01、扩张!扩张!

  任何一个品牌,都会经历一个典型的曲线发展过程,从出现、成长到成熟、衰败,因此,一个成熟的企业,必须在出现向下趋势的时候,找到新的动力向上走。而每一次联合办公扩张的行为,都是一次由最低点向最高点进发的过程。

  至关重要的2018年,中国的办公空间市场规模突破了80亿元人民币,同比2017年上涨近50%,在这一年,“扩张”成为了一个关键词。

  根据迈点研究院2018年度办公空间(联合办公)品牌白皮书中的数据报告显示,截止至2018年末,头部办公空间品牌中,优客工场中国区入住城市数量达到40个,社区熟练达到208个,工位数量突破10万个;雷格斯在中国区入驻城市达到30个,社区数量累计达到105个,工位数量超过4万个;WeWork在中国区入驻城市数量虽仅为8个,但工位数量已突破4.2万个。

  市场并不是一个无底洞,诸多品牌跑马圈地,市场饱和、同业竞争便随之而来。从2014年便开始扩张的联合办公市场,同样迎来了必须开辟新战场的重要节点。从“发展阶段”迈入“快速成长阶段”,办公空间品牌的破局开始了。

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  02、冲向下一个进军目标

  2018年,办公空间品牌潜在客群呈现出一线城市稳固、二三线城市破局的现象,且以中青年工作者为主。

  哪里有需求者,哪里就有提供者。据迈点研究院不完全统计,截止至2018年末,办公空间品牌在诸如上海、北京、深圳、广州这样的一线城市,社区数量总体份额接近九成。蓝海已成红海,2018年,办公空间品牌开始围绕一线、新一线城市向二三线城市下沉,如优客工场、腾讯众创空间、WE+酷窝、雷格斯已在济南、宁波、合肥、昆明、金华等城市积极布局。

  除了城市区位的布局变化,产品层面与品牌定位也在悄然发生改变,暗示着办公空间品牌的目标转移。普通的产业园区、写字楼已经难以满足需求,城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、商业综合体正成为办公空间品牌的心头好——办公空间品牌新增空间中,甲级写字楼项目所占比重明显上升,ALTAS寰图、FUNWORK、氪空间以及梦想加新增空间甲级写字楼项目所占比重均突破90%,甚至逼近100%。

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  但是对于不少品牌方来说,联合办公是产业属性和区域属性很强的行业,更换目标之前,首先要对区域需求情况、产业情况要有理解。“你理解的市场就拿,你不理解的市场就不要拿。因为有些市场真的不是完全理解的话,走进去是会遇到坑和问题的。今年的市场肯定是在一线城市的核心商圈去拿物业,是一个机会。” 纳什空间CEO 张剑在4月17日迈点举办的“2019年度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会上表达了自己的观点。

  03、用户,决定落地

  企业到了平台期,首要任务是做强,当占领好了底盘,就需要赶紧补课,做更多的服务,更深入的了解,更深入的挖掘。用户,成为了策略的决定性因素。目前,办公空间品牌的主要核心用户群体为自由职业者、初创企业、中小企业以及大型企业分支。其中,自由职业者群体的核心诉求是舒适环境、创意交流、灵活办公;初创企业的核心诉求是合理租金、基础设施租赁、融资路演、资源对接以及IT、人力等方面的支持。

  能否契合用户的需求,决定了办公空间品牌能否做强,这关系到品牌的运营能力。正如世鳌国际创始人刘天飚指出,这个行业要做的事情是把我们运营继续深耕,如果深耕之后能够有更大的溢价,你的价值就是无限的。而与办公空间品牌想要下沉,也与用户的分布关系密切。从潜在客群区域分布情况来看,办公空间品牌主要集中于北京、上海、广东、山东等富有经济活力的省份,且呈现出东部沿海向中西部内陆扩散的趋势。“小城青年”的办公需求,正在等待办公空间品牌的扩张脚步的到来。

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  经过2018年的探索与尝试,2019年的联合办公行业似乎已经驶入了快车道。随着头部品牌的逐渐成熟与集中,企业对于市场的抢占不在局限于规模,品牌渗透率成为抢占市场的新标准,打造品牌,方有核心竞争力与底气下沉。密集的一线城市节奏放缓,正在点起星星之火的二三线城市,正成为下一个令人期待的“战场”。

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